울산지방법원 2024타경9534. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-067호로, 공부상 용도는 판매시설입니다. 소유자는 유한회사트러스트이고 2023.08.17 매매를 원인으로 2023.08.22 소유권을 이전받았으며 거래가액은 805,684,000원입니다. 같은 날 진해수산업협동조합이 채권최고액 5,592,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 국의 압류, 서울보증보험·국진호·기술보증기금·비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류, 유승각 근저당과 그에 대한 기술보증기금 가처분까지 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리보다 더 신중하게 봐야 할 부분은 현황과 점유입니다. 현장조사 당시 제1-065호부터 제1-070호는 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용 중이었고, 인접 호실과의 경계벽은 없는 상태였습니다. 건축물 현황도상 위치는 명확하고 경계벽 설치도 비교적 용이하다고 평가됐지만, 임대관계 자체는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9534 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-067호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 현장조사 당시 ABC MART 매장으로 이용 |
| 소유자 | 유한회사트러스트 · 2023.08.17 매매 · 거래가액 805,684,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 798,000,000원 / 391,020,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 4,991,680,959원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 후순위는 매각으로 소멸
2019.05.03 중소기업은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.08.22 진해수산업협동조합 근저당입니다. 그 이후의 압류·가압류·후순위 근저당·가처분·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저가’ 판단은 보류
감정가는 798,000,000원, 현재 최저매각가는 391,020,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 273,714,000원(34.3%), 4회 유찰 시 191,599,800원(24.01%)입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 391,020,000원 | 49% | 7,235,514,467원 |
| 3회 유찰 시 | 273,714,000원 | 34.3% | 7,351,178,183원 |
| 4회 유찰 시 | 191,599,800원 | 24.01% | 7,432,142,784원 |
감정가 대비 할인폭은 크지만 이 물건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 391,020,000원이 주변 시세보다 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 판매시설은 주거용처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 판단하기 어렵고, 점포 위치·동선·영업상태·임대료·공실 여부에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 391,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,280원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 5,592,000,000원 | 384,745,720원 |
| 3. 근저당 · 유승각 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 126,480,727원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국진호 | 268,557,703원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 33,221,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 진해수산업협동조합에도 채권최고액 전액이 배당되지 않고, 후순위 권리자에게 돌아갈 배당은 0원입니다. 총 채권액 7,620,260,187원 중 384,745,720원이 배당되고 7,235,514,467원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·증산역·소공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 판매시설이고 현장조사 당시 제1-065호부터 제1-070호는 제1-075호까지 함께 ABC MART 매장으로 이용 중이었습니다.
- 구획. 인접 호실과 경계벽이 없는 상태이나 위치는 건축물 현황도로 명확하며, 다른 공실 호실의 경계벽은 두께 약 15cm의 판넬로 확인돼 경계벽 설치가 비교적 용이하다고 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 4면이 각각 도로에 접하고 일부는 보행자도로에 접해 있으며 가로망 상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. ABC MART가 해당 호실을 포함해 여러 호실을 일체 사용 중이므로 실제 사용권원과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 분리사용 가능성. 제1-067호 단독으로 인도받을 경우 경계벽 설치와 매장 동선 분리가 실제 영업·임대에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라고 해서 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 별도의 상가 매매·임대 사례와 수익률 확인이 필요합니다.
- 다회유찰 원인. 이미 2회 유찰된 만큼 권리 외에 상권·공실·점유·구획·매수층 부족 등의 요인이 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 배당 구조. 현재 가격에서는 신청채권자의 청구액 4,991,680,959원도 충족되지 않으며 후순위 채권은 배당을 받지 못합니다. 다만 배당 부족액 자체가 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 현장이 단순하지 않다”
이 물건의 등기구조만 보면 결론은 명확합니다. 말소기준인 진해수산업협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 시나리오상 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 그러나 실제 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 해당 호실은 여러 인접 호실과 경계벽 없이 ABC MART 매장으로 함께 사용 중이고 임대관계는 확인되지 않았습니다. 게다가 현재 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 ‘49%니까 싸다’는 결론도 내릴 수 없습니다. 권리는 소멸형이지만, 승부처는 점유관계·분리사용·상가 환금성·실제 시세입니다.
