울산지방법원 2024타경9534. 양산시 물금읍 라피에스타양산 1층 1-066호입니다. 공부상 용도는 판매시설이고, 현장조사 당시 제1-065호부터 제1-070호까지가 제1-075호까지와 함께 ABC MART 매장으로 이용 중이었습니다. 본건 자체는 인접 호실과의 경계벽이 없는 상태지만 건축물 현황도상 위치는 명확하며, 감정평가에서는 판넬 방식의 경계벽 설치가 비교적 용이하고 비용도 과다하지 않을 것으로 판단했습니다.
권리관계의 기준점은 2023.08.22. 설정된 진해수산업협동조합 채권최고액 5,592,000,000원의 근저당권입니다. 이후 등록된 국의 압류, 서울보증보험·국진호·기술보증기금·비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류, 유승각 근저당 및 그 근저당에 대한 기술보증기금 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9534 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-066호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · ABC MART 매장으로 통합 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사트러스트 · 2023.08.17. 매매 · 거래가액 773,314,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 752,000,000원 / 368,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 4,991,680,959원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 임대차 상태 | ABC MART 점유 확인 · 임대차 관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 매각으로 소멸
2019년 중소기업은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.08.22. 진해수산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 압류·가압류·근저당·가처분·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 등기상 금액은 0원입니다.
② 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 판단 자료는 없다
감정가는 752,000,000원, 현재 최저매각가는 368,480,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 257,935,999원, 4회 유찰 시 180,555,199원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 현재 368,480,000원이 실제 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 판매시설·근린시설은 주거용 물건보다 점포 위치, 집객력, 공실률, 실제 임대조건과 전용 사용 형태에 따라 가격 차이가 크므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,958,720원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 5,592,000,000원 | 362,521,280원 |
| 3. 근저당 · 유승각 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 126,480,727원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국진호 | 268,557,703원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 33,221,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,620,260,187원 중 예상 배당은 362,521,280원이며, 미배당은 7,257,738,907원입니다. 신청채권자 진해수산업협동조합도 전액 변제되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 도시철도 2호선 증산역 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·증산역·소공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 판매시설이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 용도지역은 유통상업지역이고 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 토지는 4면이 각각 도로에 접하고 일부는 보행자도로와 접해 가로망 상태가 무난합니다.
- 공시지가. ㎡당 2,531,000원이며 토지면적은 26,474.6㎡입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용과 달리 개별 점포의 가치가 집객력·공실·임대조건·호실 결합 상태에 크게 좌우됩니다. 본건은 이미 2회 유찰된 점도 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ABC MART의 점유권원 확인. 임대차계약서, 보증금, 사업자등록일, 점유 개시 시점 등을 확인해 대항력 가능성을 따져야 합니다.
- 호실 경계 복원 검토. 현재 1-065호부터 1-070호까지가 인접 호실과 함께 사용 중이므로, 낙찰 후 독립 점포로 분리할 경우 경계벽 설치와 영업공간 재구성이 필요할 수 있습니다.
- 가격은 현장 임대가치로 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 실제 임대료·공실·관리비를 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수는 구분. 현재 시나리오에서 채권 미배당은 7,257,738,907원이지만, 이는 후순위 채권자의 미회수액이지 그대로 매수인이 부담하는 금액은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘독립 점포로서의 현실’을 본다
이 사건은 표면적으로 보면 감정가 752,000,000원짜리 점포가 두 번 유찰돼 368,480,000원까지 내려온 물건입니다. 등기 권리도 말소기준이 명확하고 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 저가 매수라고 결론내리기는 어렵습니다.
본건은 현재 여러 호실과 벽체를 없애 ABC MART 하나의 매장으로 사용되고 있고, 임대차 관계는 확인되지 않았습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “49%까지 떨어졌다”가 아니라 “점유를 정리하고 독립 호실로 활용할 수 있는가, 그 상태에서 368,480,000원의 가치가 있는가”입니다. 등기상 권리는 비교적 정리돼 있지만, 상가 특유의 점유·임대·환금성 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
