울산지방법원 2024타경9534. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-063호로, 공부상 용도는 판매시설입니다. 소유자 유한회사트러스트는 2023.08.22. 거래가액 768,139,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 진해수산업협동조합이 채권최고액 5,592,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당·압류·가압류·가처분과 경매개시결정은 등기부상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥에 있습니다. 매각물건명세서에는 스타가 주거 용도로 기재돼 있지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 반면 감정평가 현장조사에서는 1-063호가 공실 상태로 확인됐습니다. 따라서 ‘현재 공실이니 임차인 위험도 없다’고 단정할 수 없고, 스타의 실제 점유·전입·보증금 및 배당요구 여부를 원문과 주민등록·사업자등록 관련 자료로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9534 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-063호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 지하3층 지상7층 건물의 1층 |
| 소유자 | 유한회사트러스트 (2023.08.22. 거래가액 768,139,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 773,000,000원 / 378,770,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 4,991,680,959원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 미확정
2019.05.03. 설정됐던 중소기업은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 말소기준이 아닙니다. 현 소유자 유한회사트러스트가 소유권을 취득한 2023.08.22. 진해수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 유승각·강성모 근저당, 국 압류, 서울보증보험·국진호·기술보증기금· 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 기술보증기금 가처분 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — ‘스타’의 대항력·우선변제·승계가 모두 미상
실제 임차인으로 기재된 사람은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 ‘스타’ 자체가 임차인으로 표시돼 있습니다. 그러나 전입일과 보증금이 없으므로 대항력 有로 단정할 수도, 無라고 단정할 수도 없습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 스타 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
또한 감정평가 현장조사 당시 1-063호는 공실이었습니다. 명세서의 임차인 기재와 현장 공실 상태가 동시에 존재하므로, 실제 점유 종료 여부와 전입 유지 여부를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 가격·유찰 구조 — 49% 할인만으로 ‘저가’ 판단 금지
감정가 773,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 378,770,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 303,016,000원, 5회 유찰 시 242,412,800원입니다.
그러나 이 자료만으로는 동일 판매시설의 최근 거래 시세를 산정할 근거가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 판매시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 적용하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 378,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,102,780원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 5,592,000,000원 | 372,667,220원 |
| 3. 근저당 · 유승각 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강성모 | 140,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 126,480,727원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국진호 | 268,557,703원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 33,221,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,760,260,187원 중 예상 배당은 372,667,220원이며, 미배당은 7,387,592,967원입니다. 공동담보 채권최고액 기준의 단순 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 점포 구조·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 판매시설입니다. 현장조사 당시 제1-062호·제1-063호·제1-064호는 공실이었습니다.
- 경계벽. 인접 호실과의 경계벽면이나 바닥선 없이 한 개의 호실처럼 사용된 상태이나, 해당 위치는 건축물 현황도에 의해 명확한 것으로 조사됐습니다. 다른 1층 공실의 경계벽은 두께 약 15cm 판넬로 되어 있고, 경계벽 설치가 비교적 용이하며 비용도 과다하지 않을 것으로 판단됐습니다.
- 입지. 부산 도시철도 2호선 증산역 북서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·아파트·증산역·소공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 4면이 각각 도로에 접하고 일부는 보행자도로에 접해 있습니다.
- 토지·규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 이미 3회 유찰된 판매시설이고 현재 공실이므로 실제 임대수요·점포 분할 상태·관리비와 동일 상가 내 거래 및 공실 수준을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 스타의 전입일 확인. 전입일이 말소기준 2023.08.22.보다 앞서는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제와 매수인 승계 가능성을 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 점유 현황 재확인. 감정평가 당시 공실이라는 사실과 매각물건명세서의 임차인 기재가 함께 존재하므로 실제 점유·전입 존속 여부를 대조해야 합니다.
- 경계벽 복원 범위. 1-063호의 독립 사용을 위해 필요한 경계벽 설치 범위와 현황도 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 층·동선·면적대 매매 및 임대 사례를 따로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국 압류가 존재하고 배당추정에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 원본 배당관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부 부담. 상가 공실 기간의 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안을 수 있는가”가 먼저다
이 물건은 등기부만 보면 비교적 명료합니다. 2023.08.22. 진해수산업협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 과거 신탁과 중소기업은행 근저당도 이미 말소돼 있습니다. 하지만 임차인 스타의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이라 대항력과 승계 위험을 아직 닫을 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가는 378,770,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 시세를 확인하지 않은 채 이 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 여기에 3회 유찰, 판매시설, 현재 공실, 인접 호실과의 경계벽 미설치 상태가 겹칩니다. 등기권리는 정리되지만, 임차관계와 점포 독립성 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
