울산지방법원 2024타경9534. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-065호, 공부상 판매시설입니다. 현재 소유자는 유한회사트러스트이고, 2023.08.22. 거래가액 815,054,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 진해수산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,592,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후의 국 압류, 서울보증보험·국진호·기술보증기금· 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 유승각 근저당과 그 가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 난점은 등기 순위보다 현장 이용관계에 있습니다. 매각물건명세서와 감정 요항에 따르면 1-065호부터 1-070호는 경계벽이나 경계바닥선을 제거한 뒤 1-075호까지 함께 ABC MART 매장으로 이용 중입니다. 임대관계는 확인되지 않았으므로, 이 점유를 근거로 대항력을 단정할 수는 없습니다. 현재 확인 가능한 수준은 임대차·대항력 가능성 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9534 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-065호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · ABC MART 매장의 일부로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사트러스트 · 2023.08.22. 소유권이전 · 거래가액 815,054,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 808,000,000원 / 395,920,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 진해수산업협동조합 / 4,991,680,959원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.22. 진해수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,592,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤 권리는 소멸
2019.05.03. 중소기업은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 기준은 2023.08.22. 설정된 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 압류·가압류·유승각 근저당·가처분·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 808,000,000원, 현재 최저매각가는 395,920,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 이 49%만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 현재 자료에서 확인되는 것은 감정가 대비 낙폭뿐입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (49%) | 395,920,000원 | 389,577,120원 | 7,230,683,067원 |
| 4회 유찰 시 (39%) | 316,736,000원 | 311,501,696원 | 7,308,758,491원 |
| 5회 유찰 시 (31%) | 253,388,800원 | 249,041,357원 | 7,371,218,830원 |
채권총액은 7,620,260,187원으로 현재 최저가와 격차가 매우 큽니다. 현재 회차 기준으로 집행비용을 제외한 389,577,120원이 선순위 진해수산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 계산상 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,342,880원 |
| 1. 진해수산업협동조합 근저당 | 5,592,000,000원 | 389,577,120원 |
| 2. 유승각 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 가압류 | 126,480,727원 | 0원 |
| 4. 국진호 가압류 | 268,557,703원 | 0원 |
| 5. 기술보증기금 가압류 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 | 33,221,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 6,342,880원으로 추정됐고, 진해수산업협동조합 근저당에 389,577,120원이 배당된 뒤 매각대금이 소진됩니다.
④ 점유·물리적 현황 — ABC MART 통합매장
- 현재 이용. 공부상 판매시설이며, 1-065호부터 1-070호는 1-075호까지 함께 ABC MART 매장으로 이용 중입니다.
- 경계 상태. 인접 호실과 경계벽이 없는 상태지만 건축물 현황도에 의해 각 호실 위치는 명확한 것으로 조사됐습니다.
- 분리 가능성. 다른 공실 호실의 경계벽이 두께 약 15cm 판넬로 되어 있어, 경계벽 설치가 비교적 용이하고 비용도 과다하지 않을 것으로 판단됐습니다.
- 임대관계. 현장 매장 직원에게 탐문했으나 임대차 관계를 알지 못했고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 대항력 판단. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유가 존재하므로, 임차권·대항력은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근으로, 근린생활시설·아파트·증산역·소공원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층 건물의 1층 판매시설입니다. 전기·공동위생·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 4면이 각각 도로에 접하고 일부는 보행자도로에 접해 있으며 가로망 상태는 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. ABC MART의 실제 점유 근거, 임대차계약 존재 여부, 계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 1-065호의 도면상 위치와 실제 점유 범위가 일치하는지 현장에서 재확인해야 합니다.
- 분리 사용성 확인. 낙찰 후 독립 점포로 사용할 경우 경계벽 복구와 출입·설비 독립성이 확보되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없으므로, 할인율 자체를 시세 할인율로 오인하면 안 됩니다.
- 후순위 말소 확인. 말소기준 이후 압류·가압류·후순위 근저당·가처분의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 독립성
이 사건은 감정가 808,000,000원에서 3회 유찰돼 395,920,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당계산상 매수인 인수액도 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 실제 현장에서는 1-065호가 여러 인접 호실과 합쳐진 ABC MART 매장의 일부로 이용 중이고, 임대관계가 확인되지 않았습니다. 게다가 상업시설은 독립 사용 가능성과 점유 정리가 곧 환금성으로 이어집니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 49%라 싸다”가 아니라, 1-065호를 실제로 독립 확보·사용할 수 있는가입니다. 등기 권리는 비교적 명확하지만 현장 리스크가 남아 있으므로, 가격보다 점유·경계 확인이 먼저입니다.
