434,140,000원
울산지방법원 2024타경9534. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-064호, 공부상 판매시설입니다. 소유자 유한회사트러스트는 2023.08.17. 매매를 원인으로 2023.08.22. 소유권을 이전받았고 거래가액은 873,568,000원입니다. 같은 날 진해수산업협동조합이 채권최고액 5,592,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이 권리가 경매의 말소기준입니다.
그 뒤 국 압류, 서울보증보험·국진호·기술보증기금·비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류, 유승각·강성모의 후순위 근저당과 기술보증기금의 근저당권 가처분이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 자체만 보면 후순위 채무를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9534 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-064호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 현장조사 당시 1-064호 공실 |
| 소유자 | 유한회사트러스트 · 2023.08.17. 매매 · 거래가액 873,568,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 886,000,000원 / 434,140,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 4,991,680,959원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 말소기준 | 2023.08.22. 을구 2번 근저당권 · 진해수산업협동조합 · 채권최고액 5,592,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
현재 등기상 핵심은 2023.08.22. 진해수산업협동조합 근저당입니다. 2019.05.03. 중소기업은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.08.22. 설정된 진해수산업협동조합 근저당 이후의 압류·가압류·근저당·가처분 및 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 실제 임차인 1명 기재, 핵심 정보 미상
| 성명 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 스타 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인 기재는 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 낙찰자의 실제 인수 여부는 원본 명세서와 점유관계 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 434,140,000원으로 감정가 886,000,000원의 49%입니다. 4회 유찰 시 347,312,000원, 5회 유찰 시 277,849,600원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건은 동일 호실·유사 점포의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린·판매시설은 아파트처럼 정형화된 실거래 비교가 쉽지 않고, 현장조사 당시 공실이라는 점까지 감안하면 실제 임대수익·공실기간·상권 상태를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 434,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,741,400원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 5,592,000,000원 | 427,398,600원 |
| 3. 근저당 · 유승각 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강성모 | 140,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 126,480,727원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국진호 | 268,557,703원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 33,221,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 7,760,260,187원 중 427,398,600원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 7,332,861,587원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 보증금·전입일이 확인되지 않은 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 현황·경계 — 상가 물건에서 놓치면 안 되는 부분
매각물건명세서 비고에는 이 호실이 공부상 판매시설이고, 인접 호실과 경계벽면이나 바닥선 없이 한 개 호실처럼 사용 중이었으나 현재는 공실 상태라고 적혀 있습니다. 다만 해당 위치는 건축물 현황도에 의해 명확하고, 같은 1층 공실 호실의 경계벽이 약 15cm 두께 판넬로 되어 있어 경계벽 설치가 비교적 용이하며 비용도 과다하지 않을 것으로 판단돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역(부산 도시철도 2호선) 북서측 인근이며, 근린생활시설·아파트·증산역·소공원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 판매시설입니다. 현장조사 당시 제1-062호·제1-063호·제1-064호는 공실이었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층 건물의 1층 호실로, 전기설비·공동위생설비·소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 4면이 각각 도로에 접하고 일부는 보행자도로에 접해 가로망 상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 ‘스타’ 원본 확인. 보증금·전입신고일·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력과 실제 승계액을 확정하기 전 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 현장 공실 여부 재확인. 감정평가 당시 1-064호는 공실이었지만 매각물건명세서에는 임차관계 기재가 있으므로 현재 점유자와 사용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 경계벽 확인. 인접 호실과 경계벽 없이 사용된 이력이 있어 도면상 경계와 실제 전유부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 감정가 할인만으로 판단 금지. 최저가가 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 상가 수익성 확인. 공실 상태를 전제로 예상 임대료·관리비·공실기간·업종 수요를 따로 계산해야 합니다.
- 배당과 세금 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당요구종기 자료와 세금관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것이 남아 있다
감정가 886,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 434,140,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 등기상으로도 2023.08.22. 진해수산업협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 후순위 등기 인수 문제는 비교적 명확합니다.
하지만 이 사건의 핵심 리스크는 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서에 기재된 ‘스타’의 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상이고, 현장조사 당시에는 공실이었습니다. 여기에 인접 호실과 경계벽 없이 사용된 이력까지 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 최저가 49%를 곧바로 시세 메리트로 환산할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차·점유·경계·실제 상가가치 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
