울산지방법원 2024타경9534. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 제1-070호로, 공부상 판매시설인 근린시설입니다. 소유자는 유한회사트러스트이며 2023.08.22. 소유권이전 당시 거래가액은 912,754,000원입니다. 같은 날 진해수산업협동조합이 채권최고액 5,592,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 유승각 근저당, 국 압류, 서울보증보험·국진호· 기술보증기금·비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 기술보증기금 가처분과 경매개시결정 등이 이어졌지만 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.

등기만 보면 정리 구조는 명확합니다. 문제는 현장 점유입니다. 감정평가 당시 제1-065호부터 제1-070호는 제1-075호까지와 함께 ABC MART 매장으로 사용되고 있었고, 임대차 관계를 탐문했으나 내용을 확인하지 못했습니다. 따라서 확인된 보증금이나 확정일자를 근거로 ‘대항력 없음’을 단정할 수 없습니다. 이 사건은 등기상 인수 0원과 점유자 임대차 미상을 반드시 분리해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

2019.05.03. 설정된 중소기업은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2023.08.22. 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정·등기된 유승각 근저당권, 국 및 익산시 압류, 서울보증보험 주식회사·국진호·기술보증기금· 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류, 유승각 근저당권에 대한 기술보증기금 가처분, 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임대차 — ‘임차인 없음’으로 단정하면 안 된다

현장조사 당시 매장 직원에게 임대차 관계 등을 탐문했지만 그 내용을 알지 못했습니다. 보증금·확정일자·점유개시 관계가 확인되지 않으므로 ABC MART 점유를 곧바로 ‘대항력 없는 점유’로 볼 근거가 없습니다. 정확도 원칙상 이 경우는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 공간 구조 — 1-070호만 독립 점유된 상태가 아니다

매각물건명세서 비고에 따르면 공부상 판매시설인 제1-065호부터 제1-070호는 경계벽이나 경계바닥선을 제거한 뒤 임의 개조돼 제1-075호까지 함께 ABC MART 매장으로 이용되고 있습니다. 즉 본건 제1-070호가 현장에서 독립된 벽체로 분리돼 사용되는 상태가 아닙니다.

다만 본건과 인접 호실의 경계 위치는 건축물 현황도에 의해 명확하고, 1층의 다른 공실 호실은 두께 약 15cm 판넬로 경계벽이 설치돼 있습니다. 감정평가에서는 경계벽 재료 등을 고려할 때 경계벽 설치가 비교적 용이하고 그 비용도 과다하지 않을 것으로 판단했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 451,290,000원 가정)

배당 시뮬레이션의 채권 합계는 7,620,260,187원, 예상 배당 합계는 444,377,100원이며 미배당액은 7,175,883,087원입니다. 신청채권자의 청구액 4,991,680,959원도 현재 회차 배당으로 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 451,290,000원으로 감정가 921,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 회차입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리면 안 됩니다.

2회 유찰이라는 사실, 근린시설이라는 용도, 여러 호실과 통합된 매장 점유상태까지 함께 보면 실제 응찰가 판단의 핵심은 단순 할인율보다 독립 사용 가능성·점유 정리·재매각 수요에 있습니다. 현재 가격은 ‘감정가의 49%’라고만 평가하는 것이 안전합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·증산역·소공원 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 4면 모두 도로에 접하고 일부는 보행자도로에 접해 있으며, 가로망 상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류에 접합니다.
• 토지. 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 2,531,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 전기설비·공동위생설비·소화전설비·승강기설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
• 현장 사용. 본건 제1-070호는 단독 매장이 아니라 인접 호실들과 연결된 ABC MART 매장 일부로 사용되고 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• ABC MART 점유 확인. 보증금·점유개시 관계·확정일자를 확인해 2023.08.22. 말소기준권리보다 선행하는 권리인지 대조해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 임대관계가 미상인 현 점유자는 확인 전까지 ‘대항력 가능·미상’으로 두는 것이 안전합니다.
• 경계벽 확인. 제1-065호부터 제1-075호까지 통합 사용 중이므로 제1-070호의 독립 사용을 위한 경계 복원과 점유 조정 가능성을 확인해야 합니다.
• 등기 권리 확인. 말소기준은 2023.08.22. 진해수산업협동조합 근저당이며, 그 뒤 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 상권과 해당 호실의 독립 사용가치를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다

이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류·가처분이 매각으로 정리되는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 권리분석은 비교적 단순합니다.

하지만 현장에서는 본건을 포함한 여러 호실이 경계벽 없이 하나의 ABC MART 매장으로 사용되고 있고, 임대관계가 확인되지 않았습니다. 그래서 핵심은 ‘등기가 깨끗하냐’보다 ‘누가 어떤 권리로 점유하고 있느냐’입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 숫자도 이 점유·공간 구조가 정리되지 않으면 곧바로 가격 메리트로 연결되지 않습니다.

등기 권리는 정리형, 현장 점유는 확인형. ABC MART의 임대차 관계와 경계 복원 문제를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설입니다.