부산지방법원 2025타경5654. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1501호의 임의경매입니다. 주거용 오피스텔로 감정가는 130,000,000원, 두 차례 유찰 후 최저매각가는 63,700,000원입니다. 소유자는 김세훈이며, 구포새마을금고가 채권자로 경매를 신청했습니다. 등기부의 근저당권 채권최고액은 780,000,000원, 경매 신청채권액은 653,964,630원입니다. 특히 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있다는 점을 유의해야 합니다.

등기부상의 권리 순위만 보면 말소기준권리가 명확합니다. 문제는 임차관계의 복잡성입니다. 신고된 임차인 9명은 모두 근저당권보다 늦게 전입했지만, 보증금 액수와 확정일자, 개별 점유범위가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 승계 문제와 별도로 실제 점유자를 특정하고 명도 가능성을 확인하는 절차가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요

말소기준권리는 2021.01.25 접수된 구포새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하며, 그 후 접수된 임의경매개시결정도 소멸합니다. 현재 확인되는 등기상 압류·가압류는 없습니다.

근저당권 채권최고액 780,000,000원은 이 호실의 감정가보다 큽니다. 다만 등기에는 공동담보목록 제2021-25호가 기재되어 있으므로, 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보의 범위, 실제 피담보채무 및 다른 담보물의 처분 여부를 구분해서 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 9명 모두 후순위 전입

신고된 실제 임차인 9명 · 보증기관 대위·승계 신고 0건

임차인 9명의 전입일은 2021.11.19부터 2025.08.06까지로, 모두 말소기준권리인 2021.01.25보다 늦습니다. 전입신고일을 기준으로 한 권리분석에서는 대항력이 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다. 다만 보증금, 확정일자, 실제 점유부분이 확인되지 않으므로 전입 이력과 현재 점유상태가 일치하는지 확인해야 합니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판정입니다. 모든 임차인의 확정일자 및 보증금은 미상이며, 우선변제 가능 여부와 배당순위는 확정되지 않았습니다. 승계 표시는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

또한 감정평가의 건물 설명은 1501호부터 1509호까지 9개 호를 포괄합니다. 이 경매의 표시 물건은 1501호이므로, 신고된 임차인 각각이 어느 호실 또는 어느 부분을 점유하는지 개별적으로 대조할 필요가 있습니다. 9명이 모두 1501호를 실제 점유한다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격·예상배당 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가 63,700,000원은 감정가 130,000,000원의 49%입니다. 하지만 이는 감정평가액을 기준으로 한 경매 진행 비율입니다. 인근 또는 동일 건물의 최근 실거래가와 비교한 할인율이 아닙니다. 따라서 현 단계에서 해당 오피스텔이 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용으로 1,546,600원을 공제하고, 근저당권자에게 62,153,400원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 780,000,000원을 기준으로 한 예상 미배당액은 717,846,600원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

중요한 점은 근저당권자의 미배당액이 낙찰자의 인수채무가 아니라는 것입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 미배당액 717,846,600원을 낙찰자가 별도로 지급하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 채무액은 채권최고액과 다를 수 있고, 공동담보·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 변동할 수 있습니다.

회차별 금액은 각 매각가로 낙찰된다고 가정한 추정치입니다. 미배당액은 근저당권 채권최고액 기준 계산으로 실제 미변제 채무액과 다를 수 있습니다. 예상 인수 0원은 확인된 후순위 임차관계를 전제로 하며, 당해세·최우선변제 등은 배당계산에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 주상혼용지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·접근성. 토지는 장방형 평지이며 북측 약 6m, 동측 약 8m 도로에 접합니다. 지목은 대지이고 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔로서 대중교통 접근성은 확인되지만, 실제 매수 수요와 적정 거래가격은 별도의 거래사례 검증이 필요합니다. 감정가 대비 큰 할인율만으로 향후 매각 가능성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1501호의 실제 점유자 특정. 감정평가 설명에는 1501호~1509호가 함께 기재되어 있습니다. 각 임차인의 실점유 호실과 이 사건 매각 대상인 1501호의 관계를 매각물건명세서·현황조사 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
• 9명 임차관계 재확인. 모든 임차인의 보증금·확정일자·점유부분을 확인하고, 최초 입주와 전입신고의 선후관계도 점검해야 합니다. 전입일만으로 실제 점유 개시시점까지 확정해서는 안 됩니다.
• 배당요구 임차인 확인. 이종욱·정서은·남규진의 배당요구 관련 서류를 확인하고, 임차인별 배당 가능성 및 인도 협의에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
• 공동담보 및 실제 채무 확인. 구포새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2021-25호와 신청채권액 653,964,630원의 관계를 확인해야 합니다. 근저당권 채권최고액 780,000,000원을 실제 채무잔액과 혼동해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등기부에 기재된 민간임대주택 등록의 현재 상태, 매각 이후 신고 및 정리 절차를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 인근 주거용 오피스텔 및 동일 건물의 최근 거래와 매물가격을 비교해야 합니다. 63,700,000원이 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 미납 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 기계식주차 이용 상태, 실내 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 2026.10.26 매각기일을 기준으로 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 공고의 변경사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 임차관계 확인이 먼저다”

이든타워팰리스 1501호는 숫자만 보면 눈길을 끄는 경매물건입니다. 감정가 130,000,000원이 두 차례 유찰을 거쳐 63,700,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이는 감정가 대비 비율일 뿐, 실제 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.

권리상으로는 2021.01.25 구포새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 전입한 임차인 9명은 후순위로 분석됩니다. 근저당권의 예상 미배당액이 717,846,600원에 이르더라도 그 금액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 현재 예상 인수금액은 0원입니다.

하지만 임차인 9명의 보증금과 점유부분이 확인되지 않았고, 민간임대주택등기 및 공동담보관계도 살펴봐야 합니다. 특히 실제 점유자와 매각대상인 1501호의 관계가 확정되지 않으면 명도와 실질취득비용을 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다.

결론은 가격 판단과 입찰 결정을 보류하고 임차관계를 먼저 확인해야 한다는 것입니다. 근저당권 소멸 자체는 비교적 명확하지만, 점유 확인과 실거래 검증이 끝나기 전까지 감정가 49%라는 숫자만으로 입찰 매력을 높게 평가할 수 없습니다.