부산지방법원 2025타경5654. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1501호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 130,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.01.25 설정된 구포새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 780,000,000원이며 공동담보목록 제2021-25호가 기재돼 있습니다.

그 뒤 2025.07.31 구포새마을금고의 임의경매개시결정이 들어왔고, 현재 회차 91,000,000원 가정 시 집행비용을 제외한 88,962,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 691,038,000원이지만, 계산상 낙찰자가 그 미배당을 떠안는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

2021.01.25 김세훈에게 소유권이전이 이뤄졌고 같은 날 민간임대주택등기와 구포새마을금고 근저당권이 등기됐습니다. 근저당권이 이 사건의 말소기준권리이며, 2025.07.31 경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 민간임대주택등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 9명 모두 후순위 전입, 그러나 보증금은 미상

확인된 실제 임차인은 9명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021.01.25보다 늦기 때문에 각 임차인의 대항력은 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다.

③ 가격·회차 구조 — 감정가 70%까지 내려왔지만 시세판정은 유보

현재 회차는 1회 유찰, 감정가 130,000,000원의 70%인 91,000,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 63,699,999원, 3회 유찰 시 44,589,999원으로 제시돼 있습니다.

다만 이 사건은 동일 물건군의 실거래 비교 대신 배당·회차 구조를 중심으로 보는 편이 안전합니다. 따라서 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다. 주거용 오피스텔이라는 용도와 실제 임차관계까지 함께 확인한 뒤 응찰가격을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

현재 회차 가정 시 구포새마을금고 채권최고액 대비 미배당은 691,038,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대연초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 형성된 주상혼용지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 대연역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
• 이용. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 매각물건명세서에도 주거용 오피스텔로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차, 승강기, 화재탐지·경보설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 북측 폭 6m, 동측 폭 약 8m 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 9명 원본 대조. 각 임차인의 보증금·확정일자·점유 부분과 현재 점유 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
• 배당요구 확인. 이종욱은 2025.09.01, 정서은은 2025.09.20, 남규진은 2025.09.23 배당요구가 확인됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.01.25 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기상태와 매각 후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
• 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 70%지만 실거래와 직접 비교한 근거 없이 단순 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
• 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 법원 문건을 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다

이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산에서 매수인 금전 인수는 0원입니다. 9명의 임차인도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.

하지만 권리분석 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 실제 임차인이 9명이고 보증금과 확정일자가 모두 미상이며, 배당요구 여부도 전부 확인된 상태가 아닙니다. 여기에 2021.01.25 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 결론은 “금전 인수는 0원, 임차·명도 확인은 필수”입니다. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트까지 부여하지 않고, 입찰 전 임차관계와 등기 상태를 끝까지 확인하는 것이 우선입니다.