부산지방법원 2025타경5654. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1508호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김세훈이고, 2021.01.25. 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.07.31. 같은 구포새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 근저당에는 공동담보목록 제2021-25호가 표시돼 있으므로, 채권최고액 780,000,000원을 이 한 호실의 실채무액으로 단정할 수는 없습니다.
등기상 구조만 보면 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 현황조사 등에 나타난 점유자는 9명입니다. 중요한 점은 이들의 전입일이 모두 2021.01.25. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정된다는 것입니다. 반면 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 많으므로, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 점유관계와 임대차 내역을 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5654 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층 1508호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김세훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 653,964,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.25. 근저당
2020.11.12. 주식회사이든건설 명의로 소유권보존된 뒤, 2021.01.25. 김세훈에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 기입됐고 구포새마을금고의 근저당권도 설정됐습니다. 경매개시결정은 2025.07.31. 접수됐으며, 말소기준인 구포새마을금고 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 9명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 2024.02.29 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이종욱 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.09.01 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박승혜 | 2021.11.19 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김진주 | 2024.03.07 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박경배 | 2024.04.29 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민선 | 2024.01.08 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김예인 | 2023.05.30 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정서은 | 2024.09.10 | 미상 | 2025.09.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 남규진 | 2025.08.06 | 미상 | 2025.09.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차·점유자로 조사된 사람은 9명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 가장 이른 전입일도 2021.11.19.로 말소기준권리인 2021.01.25.보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 9명 모두 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,800원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 63,528,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 65,100,000원 가정 시 구포새마을금고는 63,528,200원을 배당받고, 716,471,800원의 미배당이 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 65,100,000원 | 63,528,200원 | 716,471,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 735,650,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 749,075,183원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 65,100,000원, 45,570,000원, 31,898,999원으로 내려가지만 배당 부족액은 반대로 커집니다. 다만 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수는 구별해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 형성된 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대연역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 급·배수, 위생, 개별난방, 기계식주차, 승강기, 화재탐지·경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 폭 6m, 동측 폭 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 대 465.8㎡, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 9명 확인. 실제 거주·사용자와 각자의 임대차 관계를 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금 미상 상태이므로 배당·명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 이종욱은 2025.09.01, 정서은은 2025.09.20, 남규진은 2025.09.23 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등록 상태와 매각 후 법적 효과를 원본 서류에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 구포새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2021-25호가 기재돼 있으므로 개별 호실 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원과 명도 난도는 별개다
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2021.01.25. 구포새마을금고 근저당이고, 현재 확인된 9명의 전입일은 모두 그보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리 자체는 비교적 명확합니다.
하지만 점유자가 9명이고 모두 보증금이 확인되지 않았다는 사실은 가볍지 않습니다. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유·퇴거·배당관계가 복잡하면 명도에 시간과 비용이 들 수 있습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가 65,100,000원이 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 점유관계 확인은 필수. 이 사건은 그 두 문장을 함께 봐야 합니다.
