부산지방법원 2025타경5654. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1507호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 93,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,100,000원입니다. 소유자는 김세훈이며, 말소기준권리는 2021.01.25. 설정된 구포새마을금고의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권 이후의 임의경매개시결정과 김예인의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 특징은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 김나영·이종욱·박승혜·김진주·박경배· 김민선·정서은·남규진·김예인 등 9명이 조사되었는데, 전입일은 모두 말소기준일인 2021.01.25.보다 늦습니다. 따라서 자료상 9명 모두 대항력 없음으로 판단되어 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 그러나 김예인 외 8명은 보증금이 확인되지 않아, 입찰 전 실제 거주자와 퇴거 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5654 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층 1507호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매신청 채권자 | 구포새마을금고 |
| 청구금액 | 653,964,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 공동담보목록 제2021-25호가 기재되어 있습니다. 2025.07.31. 임의경매개시결정과 2026.01.22. 김예인의 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·전입자 분석 — 실제 조사 9명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 2024.02.29 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종욱 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박승혜 | 2021.11.19 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2024.03.07 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경배 | 2024.04.29 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 2024.01.08 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정서은 | 2024.09.10 | 미상 | 2025.09.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남규진 | 2025.08.06 | 미상 | 2025.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예인 | 2023.05.30 | 30,000,000원 | 2026.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 사람은 9명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 가운데 김예인은 건물 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 있고 임차보증금은 30,000,000원입니다. 등기 내용상 임대차계약일은 2023.05.01., 점유개시일은 2023.05.22., 주민등록일은 2023.05.30., 확정일자는 2023.05.03.입니다. 모두 2021.01.25. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,800원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 63,528,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 65,100,000원을 기준으로 집행비용 1,571,800원을 제외한 63,528,200원이 구포새마을금고에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 716,471,800원이며, 이는 후순위 채권자의 미배당일 뿐 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 65,100,000원 | 63,528,200원 | 716,471,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 735,650,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 749,075,183원 | 0원 |
매각가가 내려가면 구포새마을금고의 미배당액은 커지지만, 이 자료에서 계산된 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 채권자의 손실과 매수인의 인수부담을 혼동하면 안 됩니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 현재 65,100,000원이 시장가격보다 저렴한지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔이며, 매각물건명세서에도 주거용 오피스텔로 기재되어 있습니다.
- 입지. 대연초등학교 남서측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설이 형성된 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 대연역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층으로, 급·배수·위생설비, 개별난방, 기계식주차, 승강기, 화재탐지·경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 폭 6m, 동측 폭 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 465.8㎡, 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 9명 실제 점유 확인. 현황조사상 전입자와 현재 실제 거주자가 일치하는지 확인하고, 명도 대상과 점유 범위를 특정하세요.
- 보증금 미상 8명. 대항력은 없지만 보증금·계약관계가 확인되지 않은 사람이 다수이므로 매각물건명세서와 현황조사를 최종 대조하세요.
- 김예인 임차권. 보증금 30,000,000원, 임대차계약일 2023.05.01., 점유개시 2023.05.22., 주민등록 2023.05.30., 확정일자 2023.05.03.의 후순위 임차권입니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 임대의무기간 관련 기재가 있으므로 최종 등기와 매각조건을 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 93,000,000원에서 1회 유찰되어 65,100,000원이 되었지만, 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 명도”는 같은 말이 아니다
권리 순서만 보면 기준은 분명합니다. 2021.01.25. 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 전입한 9명은 모두 대항력이 없으며 김예인의 임차권등기 역시 후순위입니다. 따라서 현재 자료의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현황조사에는 9명이 등장하고 이 중 8명의 보증금이 확인되지 않습니다. 이 때문에 이 물건의 실무상 핵심은 숨은 보증금 인수보다 실제 점유관계와 명도 대상 확인입니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재하므로, 권리상 소멸 여부만 보고 즉시 단순한 사건으로 결론내리기보다는 최종 매각물건명세서와 점유현황을 대조하는 접근이 맞습니다. 또한 실거래 자료가 없으므로 65,100,000원이 싸다는 판단 역시 별도의 시세 검증 없이 내려서는 안 됩니다.
