부산지방법원 2025타경5654. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1509호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 95,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 66,500,000원입니다. 등기상 소유자는 김세훈이고, 2021.01.25. 설정된 구포새마을금고 근저당권 채권최고액 780,000,000원이 말소기준권리입니다.

이 사건에서 눈여겨볼 부분은 임차관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 9명이고, 전입일은 모두 말소기준일인 2021.01.25.보다 늦습니다. 따라서 주어진 조사 결과상 9명 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 범위는 매각물건명세서와 현장에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.25. 근저당

등기 흐름은 2020.11.12. 주식회사이든건설의 소유권보존, 2021.01.25. 김세훈 앞으로의 소유권이전, 같은 날 민간임대주택등기와 구포새마을금고 근저당 설정, 2025.07.31. 임의경매개시결정 순입니다. 말소기준권리인 구포새마을금고 근저당은 매각으로 소멸하고, 이후 경매개시결정 역시 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 9명, 모두 말소기준 뒤 전입

보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으므로 실제 임차인은 9명입니다. 9명 모두 전입신고가 2021.01.25. 말소기준권리보다 늦어 조사 결과상 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이고 점유 부분도 미상입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 확인이 먼저

현재 최저매각가는 66,500,000원으로 감정가 95,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 동일 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 실거래 시세가 확인되지 않아 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

권리 기준으로는 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 66,500,000원입니다. 다만 실제 응찰 상한은 실거래·임대수익·관리비·내부 상태를 함께 확인한 뒤 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)

현재 회차 가정에서 구포새마을금고 미배당은 715,097,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 청구액 653,964,630원도 현재 배당액으로는 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 형성된 주상혼용지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 대연역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 폭 6m, 동측 폭 약 8m 도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 9명의 보증금·확정일자와 점유 부분을 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
• 현재 점유 확인. 전입자 9명 중 실제로 1509호를 점유하는 사람이 누구인지 현장 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 현재 등록상태와 매각 후 처리관계를 확인하세요.
• 시세 확인. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 주거용 오피스텔 실거래를 대조하세요.
• 배당 구조. 현재 회차에서 구포새마을금고의 예상배당은 64,903,000원이고 미배당은 715,097,000원입니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다

이 물건의 권리 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2021.01.25. 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 9명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 임차인 9명의 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 분명하지 않고, 같은 날 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 현재 최저가 66,500,000원이 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 결론은 권리 인수는 낮은 편이지만, 점유·임대차 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 응찰해야 하는 물건입니다.