부산지방법원 2025타경5654. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1502호로, 감정평가상 전부 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 소유자는 김세훈이고, 2021.01.25 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2021-25호가 기재되어 있습니다.
현재 최저매각가는 94,500,000원으로 감정가 135,000,000원의 70%입니다. 현 회차 배당모델은 집행비용 2,101,000원을 우선 반영한 뒤 구포새마을금고에 92,399,000원을 배당하고, 소유자 잔여는 0원으로 계산합니다. 매수인에게 넘어가는 보증금이나 등기상 인수금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5654 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층 1502호 · 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 653,964,630원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.25 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 임차권은 소멸
말소기준은 2021.01.25 구포새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.07.31 임의경매개시결정이 등기됐고, 이종욱의 주택임차권은 2025.10.14 등기되었습니다. 해당 임차권은 보증금 129,000,000원, 계약일 2025.03.26, 주민등록·점유개시일 2025.03.31, 확정일자 2025.03.26으로 기재되어 있지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기자료에서도 이 임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
임차인·점유관계 — 대항력은 모두 말소기준 뒤
| 성명 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승혜 | 2021.11.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김예인 | 2023.05.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민선 | 2024.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김나영 | 2024.02.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김진주 | 2024.03.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박경배 | 2024.04.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정서은 | 2024.09.10 · 배당요구 2025.09.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이종욱 | 2025.03.31 · 임차권등기 2025.10.14 | 129,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 남규진 | 2025.08.06 · 배당요구 2025.09.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 9명의 전입일은 모두 2021.01.25 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 자료상 대항력 있는 선순위 임차인으로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 특히 이종욱의 보증금 129,000,000원은 현 최저가 94,500,000원보다 크지만, 전입일과 임차권등기가 모두 말소기준권리보다 뒤이고 배당모델의 매수인 인수액도 0원이므로 보증금 자체를 실질취득가에 더하는 사건이 아닙니다.
② 가격·유찰 구조 — 실질취득은 현 회차 94,500,000원
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 94,500,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득도 94,500,000원으로 동일합니다. 실거래 비교 근거가 없어 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 94,500,000원 | 92,399,000원 | 687,601,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 66,149,999원 | 64,559,299원 | 715,440,701원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,304,999원 | 45,071,509원 | 734,928,491원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 92,399,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 94,500,000원 가정 시 집행비용 2,101,000원을 제외한 92,399,000원이 구포새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 687,601,000원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물입니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 형성된 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 개별난방 도시가스, 기계식주차설비, 승강기, 화재탐지·경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 폭 6m 도로 및 동측 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지는 평지의 세로장방형이고 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.01.25 접수 제4463호 구포새마을금고 근저당권이 기준입니다.
- 이종욱 임차권. 보증금 129,000,000원이지만 주민등록·점유개시 2025.03.31, 임차권등기 2025.10.14로 말소기준보다 뒤이며 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있습니다.
- 다수 전입자 점유 확인. 현황조사상 9명의 임차·점유관계가 확인됩니다. 특히 보증금·점유 부분이 미상인 사람이 많아 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.25 민간임대주택 등록 내용이 등기되어 있으므로 현재 효력과 매수인 적용 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현 회차 실질취득은 94,500,000원이지만 실거래 비교 근거 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 않습니다.
- 배당 구조 확인. 현 회차 기준 집행비용 2,101,000원, 구포새마을금고 배당 92,399,000원, 미배당 687,601,000원, 매수인 인수 0원입니다.
맺으며 — “금전 인수는 0원, 승부처는 점유 확인”
이 사건의 권리축은 명확합니다. 2021.01.25 구포새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 조사된 전입자 9명과 이종욱의 129,000,000원 임차권은 모두 그 뒤에 위치합니다. 배당모델 역시 현 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 전부 0원으로 계산합니다.
다만 인수 0원이라는 숫자만 보고 단순한 사건으로 취급해서는 안 됩니다. 보증금과 점유 부분이 미상인 전입관계가 다수이고, 갑구에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 선순위 보증금 인수가 아니라 실제 점유·명도 상태와 민간임대주택등기의 현재 효력을 확인하는 것입니다. 가격 면에서는 현 최저가 94,500,000원이 감정가의 70%라는 사실까지만 확인할 수 있고, 실거래 비교 근거 없이 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
