부산지방법원 2025타경5654. 부산광역시 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1502호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 용도는 주거용 오피스텔이고, 감정가 135,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 66,150,000원입니다. 겉으로 드러나는 가격 할인 폭은 상당하지만, 이를 곧바로 실거래 시세 대비 할인이라고 해석해서는 안 됩니다.

등기상 핵심은 2021.01.25 설정된 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원으로, 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 이종욱의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 보증금 129,000,000원이 최저매각가보다 크다는 사실만으로 매수인이 차액을 인수한다고 판단하는 것은 잘못입니다.

반면 현황조사에 등장하는 전입 관련 인원은 적지 않습니다. 임차권등기된 이종욱 외에 8명의 전입자가 확인되지만 각각의 실제 임대차관계와 점유 여부, 보증금은 명확하지 않습니다. 모두 말소기준 근저당 설정 이후의 전입이므로 현재 기록상 대항력은 인정되지 않으나, 명도와 배당관계 확인은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 임차권은 소멸

말소기준권리는 을구 1번 구포새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 을구 2번 주택임차권은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 특히 이종욱의 주민등록일자와 점유개시일자인 2025.03.31은 말소기준일 2021.01.25보다 늦습니다. 따라서 해당 보증금은 매수인이 인수하는 선순위 대항력 보증금으로 볼 수 없습니다.

② 임차인·점유 조사 — 9명의 기록을 어떻게 봐야 하나

등기상 주택임차권자는 이종욱 1명이며, 그 외 현황조사에서 8명의 전입 관련 기록이 확인됩니다. 이들이 각각 독립된 임차인인지, 동일 세대 또는 다른 형태의 점유관계인지까지 확정된 것은 아닙니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인원은 확인되지 않습니다.

대항력 판정은 2021.01.25 말소기준 근저당과 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 보증금과 확정일자가 불명확한 전입자의 실제 임대차관계 및 우선변제 범위는 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기상 이종욱의 확정일자는 2025.03.26입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 시세 대비 할인은 미확인

현재 최저매각가는 66,150,000원으로 감정가 135,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰에 따른 가격 하락이 상당한 것은 사실입니다. 하지만 감정가를 기준으로 한 할인율과 실제 시장에서의 저가 매수 여부는 전혀 다른 문제입니다.

동일 건물 또는 비교 가능한 주거용 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인하지 못한 상태에서는 66,150,000원이 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 주거용 오피스텔은 건물별 임대수요, 주차 조건, 관리비, 개별 호실 상태와 매수 수요에 따라 환금성에 차이가 생길 수 있습니다.

3회·4회 유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오이며 실제 다음 매각기일이나 최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 미배당액은 구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션상 부족액으로, 확정된 실제 채무잔액 또는 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)

예상배당은 집행비용 1,590,700원을 우선 공제하고 구포새마을금고에 64,559,300원을 배당하는 단순 추정입니다. 구포새마을금고의 실제 경매 청구액은 653,964,630원이며, 배당 시뮬레이션의 780,000,000원은 근저당 채권최고액입니다. 채권최고액과 실제 채무를 동일하게 해석해서는 안 됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동, 대연초등학교 남서측 인근입니다. 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 위치합니다. 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔로 평가되어 있으며, 철근콘크리트구조 건물에 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차설비와 화재탐지·경보설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 폭 6m 도로와 동측 폭 약 8m 도로에 접하는 부지입니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 적용됩니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 지하철 접근성은 긍정적인 요소이나, 주거용 오피스텔의 실제 매매가격·거래량·임대수요를 확인하지 못한 상태이므로 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.
• 임대사업자 관련 확인. 민간임대주택등기가 존재하므로 임대사업자 등록과 의무사항이 경매 매수 후 어떤 영향을 미치는지 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2021.01.25 을구 1번 구포새마을금고 근저당권이 말소기준이며 이후 주택임차권등기가 매각으로 소멸하는지 최종 명세서와 대조하세요.
• 이종욱 임차권. 보증금 129,000,000원, 주민등록·점유개시일 2025.03.31, 확정일자 2025.03.26, 임차권등기일 2025.10.14를 확인하고 현재 법적 효력과 매각소멸 여부를 검토하세요.
• 다수 전입자 확인. 이종욱 외 8명의 독립 임대차 여부, 세대관계, 실제 점유와 계약관계를 확인하세요. 특히 정서은·남규진의 배당요구 관련 서류를 검토해야 합니다.
• 보증금 미상 인원. 임대차계약서, 확정일자, 배당요구서와 매각물건명세서를 확인해 미상 보증금과 우선변제 가능성을 점검하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구 2-1번의 임대의무기간·임대료 제한 및 경매 매각 후 관련 의무 존속 여부를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 구포새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2021-25호와 실제 채권·배당관계를 확인하세요.
• 시세 재검증. 동일 건물과 인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 실거래, 최신 거래가격, 매매 및 임대수요를 검토한 뒤 입찰가를 결정하세요.
• 관리비·명도. 체납관리비의 승계 가능 범위, 기계식주차설비 관련 비용, 실제 점유자 인도 및 수리비 등을 확인하세요.
• 원본 최종 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 문건과 법원의 매각조건을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 시세와 점유관계”

부산 이든타워팰리스 1502호는 감정가 135,000,000원에서 두 차례 유찰되어 66,150,000원까지 내려온 주거용 오피스텔입니다. 말소기준 근저당보다 후순위인 이종욱의 보증금 129,000,000원은 현재 권리관계상 매수인이 인수할 금액으로 계산되지 않습니다. 따라서 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 전입·임차권 관련 9명의 복잡한 기록, 보증금과 계약관계가 불명확한 전입자들, 민간임대주택등기의 효력, 그리고 최근 실거래에 근거한 시세 검증 부재가 입찰 판단을 어렵게 합니다. 두 차례 유찰된 저가 호가 자체는 관심을 가질 요소이지만, 시장가격보다 저렴하다는 결론이나 명도 난도가 낮다는 판단을 뒷받침하지는 못합니다.

권리 인수는 낮게 추정되지만, 점유관계와 가격 검증은 보류. 현 단계에서는 무리한 응찰보다 임차·점유 실체와 민간임대주택 관련 의무, 최근 매매·임대 시세를 확인한 후 실질취득비용을 기준으로 입찰가를 정하는 것이 적절합니다.