부산지방법원 2025타경5654. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1504호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔이며, 등기부상 소유자는 김세훈입니다. 2021년 1월 25일 소유권이전과 함께 구포새마을금고의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 구포새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 653,964,630원입니다.

주목할 부분은 금액보다 권리의 순서입니다. 등기부에 130,000,000원의 임차보증금을 가진 김진주의 주택임차권이 존재하지만, 전입일은 2024년 3월 7일이고 임차권등기일은 2026년 3월 9일입니다. 모두 2021년 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차권을 낙찰자가 보증금 130,000,000원을 인수하는 선순위 대항력 임차권으로 해석해서는 안 됩니다. 반대로 임차권등기가 있다는 이유만으로 명도와 점유 확인을 생략해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 임차관계

말소기준권리는 2021.01.25 구포새마을금고 근저당권입니다. 경매개시결정과 김진주의 주택임차권등기는 그 이후에 발생한 권리로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 특히 김진주의 임대차계약일과 확정일자는 모두 2024.02.23, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2024.03.07입니다. 2021년 근저당권보다 앞선 대항력 취득 근거가 확인되지 않습니다.

임차인 분석 — 조사 명의 9명

현황조사와 문건접수 및 등기부에서 확인되는 임차인 명의는 9명입니다. 보증기관 대위변제나 보증금 승계로 중복 신고된 명의는 확인되지 않습니다. 다만 명의별 실제 거주 여부와 점유 공간의 대응관계는 별도로 확인해야 합니다.

대항력 판정은 확인된 전입일과 2021.01.25 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제란의 확정일자 미상은 우선변제권이 없다는 확정 판정이 아닙니다. 김진주는 2026.03.09 임차권등기 및 배당요구 내역이 확인됩니다.

② 가격 분석 — 49% 할인은 시세 할인이 아니다

감정가 135,000,000원에서 현재 최저가가 66,150,000원으로 내려왔습니다. 2회 유찰로 감정가의 49%가 된 것은 사실입니다. 그러나 감정가 대비 하락률과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다.

비교 가능한 최근 실거래 가격을 확인하기 전에는 66,150,000원이 시세보다 저렴한지, 시세와 비슷한지, 오히려 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율을 근거로 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.

향후 유찰 시나리오는 해당 가격으로 매각기일이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 실질취득은 표상 매수인 인수액 0원을 전제로 한 금액이며 취득세, 등기비용, 명도비용, 체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)

최저가 66,150,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 1,590,700원을 제외한 64,559,300원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 구포새마을금고의 채권최고액 780,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 715,440,700원입니다.

여기서 반드시 구분해야 할 사항이 있습니다. 근저당권자의 미배당 채권액은 낙찰자가 떠안는 인수금액이 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 채권최고액을 기준으로 한 미배당 잔액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조가 아닙니다. 또한 780,000,000원은 확정된 실제 채무잔액이 아닌 등기상 채권최고액입니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 근저당권 채권최고액을 사용한 단순 계산입니다. 당해세·임차인의 최우선변제·다른 우선채권 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 임차인들의 보증금과 배당요구가 확정되면 배당 구조를 다시 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조와 설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
• 도로와 토지. 장방형 평지의 오피스텔 부지로, 북측 폭 6m 도로와 동측 약 8m 도로에 접합니다. 토지면적은 465.8㎡, 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
• 용도지역과 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m·최고높이 120m), 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔이며 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기 및 실제 임대관계는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 주변에 주거·상업시설이 형성돼 있다는 입지적 특성만으로 해당 호실의 매각 용이성을 보장할 수 없습니다. 최근 거래가격, 실제 거래 빈도, 임대 수요와 금융조건을 검증해야 합니다. 특히 2회 유찰됐다는 사실만으로 매수 후 재매각이 수월하다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 명의와 실제 점유 대조. 조사된 9명의 전입일·점유 부분·임대차계약 관계를 확인하세요. 특히 보증금 미상인 8명의 계약금액과 확정일자, 배당요구 내역을 매각물건명세서 및 관련 서류와 대조해야 합니다.
• 김진주 임차권등기 확인. 임차보증금 130,000,000원, 확정일자 2024.02.23, 전입·점유개시일 2024.03.07, 임차권등기일 2026.03.09입니다. 말소기준 근저당권보다 후순위라는 점을 확인하고, 매각에 따른 말소와 실제 점유·인도 관계를 점검하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 등록 상태, 경매 매각 이후 필요한 행정절차 및 임대사업자 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 같은 건물 또는 비교 가능한 주거용 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격과 가격 추세를 먼저 확인하세요. 최저가 66,150,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 가격별 취득 총액 계산. 현재 최저가와 유찰 시나리오별 매각가에 취득 관련 비용, 명도비용, 수리비, 부담 가능한 체납 관리비 등을 더해 실제 투입 자금을 계산하세요.
• 현장 확인과 명도 계획. 현재 점유자와 호실 사용상태, 임차인별 인도 가능성을 확인해야 합니다. 배당표상 인수액 0원이라도 점유자 퇴거 협의가 필요할 수 있습니다.
• 관리비 및 설비 점검. 공용부분 체납 관리비, 승강기 관리상태, 기계식주차설비 이용조건, 난방과 급·배수설비를 확인하세요.
• 원본 대조. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 기록과 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “유찰률은 높지만, 가격 판단은 보류”

이든타워팰리스 1504호의 가장 큰 특징은 감정가 135,000,000원에서 최저가 66,150,000원으로 내려온 2회 유찰 물건이라는 점입니다. 하지만 그보다 중요한 것은 후순위 임차권과 다수의 임차인 조사 내역입니다.

말소기준권리인 2021년 구포새마을금고 근저당권 이후에 조사된 임차인 전입이 모두 이루어졌고, 김진주의 130,000,000원 임차권등기도 후순위입니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계와 예상배당 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 기준으로 715,440,700원의 미배당이 발생하더라도, 이를 매수인에게 승계되는 부채로 볼 수 없습니다.

그러나 임차인 9명 중 8명의 보증금이 미상이고, 실제 점유관계 확인이 필요합니다. 민간임대주택등기와 개별 호실 평가 범위도 입찰 전 검증 대상입니다. 더구나 최근 실거래 가격과 가격 추세가 검증되지 않은 상태에서는 49%라는 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토. 권리의 선후관계 자체는 비교적 명확하지만, 임차관계와 환금성·시세 판단에 남아 있는 불확실성이 큽니다. 이 물건의 입찰 판단은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 “실제로 얼마에 팔 수 있으며 누구에게서 인도받을 수 있는가”에 달려 있습니다.