94,500,000원
부산지방법원 2025타경5654. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1504호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2021.01.25 설정된 구포새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 780,000,000원입니다. 이 근저당 뒤인 2025.07.31 임의경매가 개시됐고, 2026.03.09에는 김진주 명의의 주택임차권등기가 들어왔습니다. 해당 임차권도 말소기준보다 뒤이므로 등기상으로는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계 확인입니다. 현황조사에는 김나영·이종욱·박승혜·박경배·김민선·김예인·정서은·남규진과 임차권자 김진주가 확인됩니다. 이 가운데 김진주는 임차보증금 130,000,000원이 등기되어 있지만 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2024.03.07로 말소기준일보다 늦습니다. 나머지 점유자들도 확인된 전입일은 모두 말소기준 이후이나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 최종 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5654 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층 1504호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김세훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 653,964,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2021.01.25 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2021.01.25 구포새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2025.07.31 임의경매개시결정과 2026.03.09 김진주의 주택임차권등기는 모두 그 뒤에 위치하며, 자료상 매각으로 소멸합니다. 특히 김진주의 임차보증금은 130,000,000원이지만 주민등록·점유개시는 2024.03.07로 말소기준보다 늦어 현재 자료에서는 매수인에게 승계되는 대항력 임차보증금으로 계산되지 않습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 관련자 9명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 2024.02.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 이종욱 | 2025.03.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2025.09.01 | 승계 없음 |
| 박승혜 | 2021.11.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 박경배 | 2024.04.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 김민선 | 2024.01.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 김예인 | 2023.05.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 정서은 | 2024.09.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2025.09.20 | 승계 없음 |
| 남규진 | 2025.08.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2025.09.23 | 승계 없음 |
| 김진주 | 2024.03.07 | 130,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 2026.03.09 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없어 실제 임차·점유 관련자는 9명으로 봅니다. 김진주의 주택임차권등기에는 임대차계약일자 2024.02.23, 주민등록일자·점유개시일자 2024.03.07, 임차보증금 130,000,000원이 기재되어 있습니다. 나머지 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 92,399,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원 중 92,399,000원이 배당되는 계산이며 미배당액은 687,601,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 형성된 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔입니다. 매각물건명세서 비고에도 주거용 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 급·배수 및 위생설비, 개별난방 도시가스, 기계식주차, 승강기, 화재탐지·경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 폭 6m 도로와 동측 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 9명 대조. 각 점유자의 실제 임대차계약 존재 여부, 점유 부분, 보증금, 확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 김진주 임차권. 임차보증금 130,000,000원, 임대차계약일 2024.02.23, 주민등록·점유개시 2024.03.07의 등기내용을 원본과 대조하세요.
- 배당요구 확인. 이종욱은 2025.09.01, 정서은은 2025.09.20, 남규진은 2025.09.23, 김진주는 2026.03.09 배당요구 관련 기록이 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.01.25 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 처리관계를 확인하세요.
- 배당표 보정. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 최저가 94,500,000원을 주변 주거용 오피스텔 거래·매물과 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘다수 점유관계 확인’이 먼저다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 명료합니다. 2021.01.25 구포새마을금고 근저당 이후의 경매개시결정과 김진주 임차권등기는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 주거용 오피스텔 한 호에 현황조사상 임차·점유 관련자가 9명 확인되고, 그중 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점은 가볍게 넘길 부분이 아닙니다.
또한 현재 최저가는 감정가 135,000,000원에서 1회 유찰된 94,500,000원이지만 실거래 자료가 없어 가격이 시세보다 낮다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 0원이라는 장점과 다수 점유자의 임대차 확인 필요성을 함께 봐야 합니다. 권리 원본과 점유관계를 정리한 뒤에야 가격 판단으로 넘어갈 수 있는 사건입니다.
