부산지방법원 2025타경5654. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1505호의 주거용 오피스텔입니다. 현 소유자는 김세훈이고, 2021.01.25. 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.07.31. 구포새마을금고의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 조사된 9명의 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.01.25.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 가능성까지 확정할 수는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5654 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1505호 · 도로명 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 15층 |
| 소유자 | 김세훈 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 653,964,630원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.25. 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입자 9명
2021.01.25. 소유권이 김세훈에게 이전된 날 민간임대주택등기가 함께 접수됐고, 이어 같은 날 구포새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 등기에는 이 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재되어 있습니다.
또한 김은서 명의의 주택임차권이 2024.02.07. 등기됐습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.01.25., 주민등록일자·점유개시일자는 2021.02.01., 임차보증금은 130,000,000원, 차임은 120,000원으로 기재됐으나, 이 임차권등기는 2024.03.20. 말소 완료됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 2024-02-29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종욱 | 2025-03-31 | 미상 | 미상 | 2025-09-01 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박승혜 | 2021-11-19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2024-03-07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경배 | 2024-04-29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 2024-01-08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예인 | 2023-05-30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정서은 | 2024-09-10 | 미상 | 미상 | 2025-09-20 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남규진 | 2025-08-06 | 미상 | 미상 | 2025-09-23 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 121,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 84,700,000원으로 감정가 70% 구간입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 권리상 실질취득 기준도 현재 최저가와 같은 84,700,000원입니다.
다만 이 사건에서 가격 판단의 기준으로 확인되는 것은 감정가와 경매 회차별 가격입니다. 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교 없이 84,700,000원이 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 감정가에서 한 차례 내려왔다는 사실과 시장가격 대비 저평가라는 판단은 구분해야 합니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 84,700,000원 | 82,775,400원 | 697,224,600원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 59,289,999원 | 57,822,779원 | 722,177,221원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 41,502,999원 | 40,355,945원 | 739,644,055원 |
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,924,600원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 82,775,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,924,600원을 제외한 82,775,400원이 구포새마을금고 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 697,224,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 형성된 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 대연역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 15층 철근콘크리트구조 건물로, 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차, 승강기, 화재탐지·경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 폭 6m 도로 및 동측 폭 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 9명의 임대차조건 확인. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구 접수자 확인. 이종욱은 2025.09.01., 정서은은 2025.09.20., 남규진은 2025.09.23. 배당요구를 접수했습니다. 실제 배당순위는 임대차조건과 함께 확인해야 합니다.
- 과거 임차권등기 확인. 김은서의 임차보증금 130,000,000원 주택임차권은 2024.03.20. 말소됐습니다. 등기부 최신본에서 말소 상태를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.25. 민간임대주택 등록 사실이 등기돼 있으므로, 매각 후 등록의 처리 및 효력을 관련 원문과 관할기관에서 확인하세요.
- 가격을 감정가 할인율로만 판단하지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 70%인 84,700,000원이지만, 실거래와 대조하지 않고 시세보다 저렴하다고 단정하면 안 됩니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70% 유찰”은 시세 검증 후 판단
이 사건의 말소기준은 2021.01.25. 구포새마을금고 근저당입니다. 현재 조사된 임차인 9명은 모두 그 이후에 전입했고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리상 가장 큰 인수 위험은 확인되지 않습니다.
다만 주거용 오피스텔 한 호에 여러 전입자가 확인되고, 이들의 보증금·확정일자가 미상이며, 일부는 배당요구까지 접수했습니다. 과거 130,000,000원 임차권등기는 말소됐지만 현재 임차관계는 별도로 정리해야 합니다. 감정가 121,000,000원에서 현재 84,700,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 단정하는 것도 금물입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 임차관계 확인은 필수, 가격 평가는 시세 대조 후입니다.
