부산지방법원 2025타경5654. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1505호, 주거용 오피스텔입니다. 감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 59,290,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 상당한 가격 인하입니다. 하지만 감정가에서 얼마나 떨어졌는지와 실제 가치보다 저렴한지는 별개입니다.

권리관계의 출발점은 2021년 1월 25일 설정된 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 같은 날 근저당보다 앞선 접수번호로 민간임대주택등기가 기재돼 있어 매각 후 행정적 처리와 임대차관계를 별도로 살펴봐야 합니다.

특히 현황조사 등에서 확인된 전입 관련자 9명의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 전입일에 따른 선순위 대항력은 인정하기 어려운 구조이지만, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점은 배당과 인도 가능성을 검토할 때 남겨둘 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차 확인은 남는다

말소기준은 을구 1번 구포새마을금고 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액 780,000,000원은 실제 확정 채무액과 동일하다고 볼 수 없고, 공동담보가 설정돼 있으므로 본건에 귀속되는 실제 채무와 배당관계도 별도 확인이 필요합니다. 해당 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차·점유 조사 — 전입 관련자 9명

현황조사 등에서 전입이 확인된 관련자는 총 9명입니다. 모두 2021.01.25 말소기준권리보다 전입일이 늦어 전입일 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능성 및 실제 배당대상 여부는 확정하기 어렵습니다. 전입 인원과 현재 실제 점유세대 수가 반드시 일치하는 것은 아닙니다.

대항력 판단은 2021.01.25 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 기준으로 한 것입니다. 우선변제는 확정일자·보증금·점유 및 법정 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 승계 항목은 보증기관에 의한 대위·승계 중복신고 여부를 의미합니다.

배당모형은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 현재 확인된 전입일 관계와 일치하는 방향이지만, 이 숫자는 모든 임대차 사실관계가 최종 검증됐다는 의미가 아닙니다. 따라서 현 단계의 실질취득액 59,290,000원은 최저가 낙찰과 추가 인수액 0원을 전제로 한 단순 가정입니다. 취득세·관리비·명도비 등 기타 비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)

현재 최저매각가 59,290,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,467,220원을 공제한 57,822,780원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 채권최고액 780,000,000원을 기준으로 한 단순 계산에서는 미배당 722,177,220원이 발생하며 소유자 잔여금은 0원입니다.

다만 채권최고액은 실제 채무액과 다를 수 있고 공동담보 배당관계도 반영해야 합니다. 집행비용과 배당액은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권의 미배당액이 크다고 해서 그 금액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 검증은 필요하다

감정가 대비 현재 최저매각가 비율은 49%입니다. 이후 유찰되는 경우의 가격 및 예상 배당을 비교하면 다음과 같습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 대연역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며, 대상은 15층 1505호입니다. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비 등이 기재돼 있습니다.
• 도로. 북측 폭 6m 및 동측 폭 약 8m 도로에 접하는 토지입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 공시지가는 6,207,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔인 점과 이미 2회 유찰된 이력을 고려해, 동일 유형의 최근 매매·임대 거래와 매도 소요기간을 확인해야 합니다. 현재 최저매각가만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입 관련자 9명 확인. 각각의 실제 임차 여부, 현재 점유 여부, 계약관계 및 보증금 규모를 확인하세요. 전입자 명단만으로 명도 대상을 확정하지 마세요.
• 배당요구 확인. 이종욱·정서은·남규진의 배당요구 내역과 임대차계약, 확정일자, 보증금, 배당순위를 원문으로 대조하세요.
• 과거 임차권등기. 김은서의 임차보증금 130,000,000원 관련 임차권등기가 2024.03.20 말소된 사실과 과거 임대차 정산·점유관계를 구별해 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간, 등록 상태, 관련 의무의 매각 후 적용 여부 및 말소 처리 가능성을 관계기관과 원본 서류를 통해 확인하세요.
• 공동담보 검토. 구포새마을금고 근저당권의 공동담보목록과 채권계산서를 확인해 채권최고액과 실제 채무·배당금액을 구분하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 및 인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래, 임대가격과 공실 가능성을 확인하세요. 감정가 49%라는 비율을 곧바로 수익성으로 해석하지 마세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자, 퇴거 협의 가능성, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목, 인도 관련 비용을 확인하세요.
• 최종 서류 확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 매각기일 변경 여부 및 특별매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “49%까지 내려왔지만, 확인해야 할 사람이 많다”

이든타워팰리스 1505호는 감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 59,290,000원까지 낮아진 물건입니다. 구포새마을금고 근저당권은 말소기준권리이고, 현재 확인된 전입 관련자 9명은 모두 그 이후 전입했습니다. 과거 김은서의 임차권등기도 말소돼 등기상 근저당과 후순위 임차권의 매수인 승계 가능성은 낮게 분석됩니다.

그렇지만 보증금 미상인 전입 관련자 9명, 배당요구를 한 관련자 3명, 민간임대주택등기, 과거 임차권등기 이력이 함께 존재합니다. 실제 점유와 임대차관계를 확인하지 않은 상태에서 배당모형의 인수액 0원을 확정적인 취득 조건으로 받아들이기 어렵습니다.

더구나 현재 최저가가 적정 시세보다 낮은지도 별도로 검증해야 합니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리·점유·시세 확인은 아직 입찰 판단의 핵심입니다. 이 물건은 할인율만 보고 응찰하기보다 실제 임차관계와 시장가격을 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.