부산지방법원 2025타경5654. 부산광역시 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1506호의 임의경매 사건입니다. 소유자는 김세훈이며, 2021년 구포새마을금고가 설정한 채권최고액 780,000,000원의 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 부산신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정, 김민선의 주택임차권등기가 확인됩니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 등기 소멸과 실제 점유자의 퇴거는 별개입니다.

특히 이 사건은 최저매각가보다 큰 임차보증금이 등기되어 있다는 사실만 보고 판단해서는 안 됩니다. 김민선의 보증금은 130,000,000원이지만, 전입일과 점유개시일이 2024.01.08로 말소기준권리보다 늦습니다. 확인된 권리순위상 선순위 대항력 보증금 인수형으로 분류되지 않으므로, 이 보증금 전액을 낙찰가에 자동으로 더하거나 매수인이 승계한다고 볼 수 없습니다. 다만 실제 임대차관계와 점유 현황에 대해서는 추가 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차권은 후순위

권리관계의 핵심 기준일은 2021.01.25입니다. 이날 설정된 구포새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 부산신용보증재단 가압류와 김민선 주택임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 명단 9명, 보증금 미상 8명

현황조사와 관련 문건에서 확인되는 이름은 9명입니다. 이 중 김민선은 주택임차권등기로 보증금 130,000,000원이 확인되며, 나머지 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고로 표시된 명의는 없지만, 각 명의자가 실제 독립된 임차인인지와 현재 점유 여부는 확인이 필요합니다.

대항력 판단은 기재된 전입일과 2021.01.25 말소기준권리의 선후를 기준으로 하였습니다. 보증금·확정일자 미상자의 우선변제 여부는 확정하지 않았습니다. 실제 점유, 임대차계약, 배당요구의 적법성 및 매수인 승계 여부는 원본 대조가 필요합니다.

③ 가격 분석 — 2회 유찰, 그러나 시세는 별도 문제

현재 최저매각가는 67,130,000원으로 감정가 137,000,000원의 49%입니다. 감정가에서 크게 하락했지만, 이 수치는 경매 절차상 가격 하락률이지 현재 부동산 시장에서의 할인율은 아닙니다.

현재 회차의 예상 실질취득액은 낙찰가가 최저가와 같고 별도 인수가 없다는 전제에서 67,130,000원입니다. 다만 취득세, 명도비용, 미납 관리비 및 기타 취득 부대비용은 별도입니다. 추후 유찰 시 가격이 더 내려갈 수 있어도 실제 시장가치가 확인되지 않으면 그 가격이 적정한지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정한 1,608,340원입니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 한 모형값이며, 공동담보 설정과 실제 채권잔액에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

예상 매각대금에서 집행비용을 제외하면 65,521,660원이 구포새마을금고에 배당되는 구조입니다. 부산신용보증재단에 대한 예상배당은 0원이고, 소유자 잔여금 역시 0원입니다. 전체 채권액 대비 예상 미배당액은 753,461,677원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 남서측 인근의 이든타워팰리스입니다. 주변은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 주상혼용지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물이며, 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔로 평가되어 있습니다. 매각물건명세서에도 주거용 오피스텔임이 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측 폭 6m 도로와 동측 폭 약 8m 도로에 접한 토지입니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 6,207,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부도 확인된 사항이 없습니다.
• 환금성. 역세권과 주거·상업시설 혼재 입지는 접근성 측면에서 긍정적이나, 개별 오피스텔의 매매 수요, 임대 수요, 실제 거래가격 및 매도 소요기간을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 감정가 137,000,000원과 최저가 67,130,000원의 차이만으로 할인 매력을 판단하지 말고, 동일 건물·유사 호실의 최근 매매가격과 임대차 수준을 먼저 확인해야 합니다.
• 임차 관련 명단 9명 확인. 전입 명의자들의 실제 거주 여부와 독립된 임대차관계가 있는지, 보증금 미상 명의자들의 계약 내용 및 현재 점유 상황을 확인해야 합니다.
• 김민선 임차권등기 확인. 보증금 130,000,000원, 임대차계약일 2023.12.08, 전입·점유개시일 2024.01.08 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
• 배당요구와 우선순위. 이종욱, 정서은, 남규진 및 김민선 관련 문건의 내용과 배당요구의 적법성, 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간과 매각 이후 관련 의무의 존속 여부를 해당 기관과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 명도·점유 조사. 후순위 임차권 소멸과 실제 인도는 별개이므로, 점유자 확인, 인도명령 가능 여부 및 명도비용을 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비와 설비. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용, 기계식주차설비의 이용 조건 및 유지 상태 등을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 및 매각기일. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 내용을 반드시 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰률이 높다 ≠ 안전한 급매다”

이든타워팰리스 1506호는 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 사건입니다. 말소기준 근저당 이후의 전입과 후순위 권리라는 점에서 배당 모형상 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 특히 김민선의 보증금 130,000,000원은 최저매각가보다 크지만, 그 사실만으로 선순위 대항력 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 임차 관련 명단 9명, 보증금 미상자 8명, 민간임대주택등기, 실제 점유관계와 실거래 시세 미확인은 입찰 전 해소해야 할 문제입니다. 감정가보다 크게 할인된 외형은 분명하지만, 현재 가격이 시장가치보다 낮다는 사실은 입증되지 않았습니다.

결론은 권리소멸 구조는 긍정적, 임차·점유 확인과 가격판단은 보류입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 실제 인수 여부를 최종 확인하고, 시장가격과 명도 부담을 함께 검증하는 것입니다.