부산지방법원 2025타경5654. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1506호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 김세훈이며, 2021.01.25 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 부산신용보증재단의 가압류 38,983,337원과 구포새마을금고의 임의경매개시결정, 김민선의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

현재 최저매각가는 95,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건은 시세 대비 할인 여부보다 점유관계와 배당 구조를 먼저 봐야 합니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 9명이고, 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.01.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료와 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.01.25 을구 1번 구포새마을금고 근저당권입니다. 2025.04.17 부산신용보증재단 가압류, 2025.07.31 임의경매개시결정, 2025.12.04 김민선의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 김민선의 임차보증금은 130,000,000원이나 주민등록일자·점유개시일자가 2024.01.08로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대항력은 모두 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 9명은 중복 신고를 제거할 대상이 아닌 실제 임차인 9명입니다. 전입일은 모두 2021.01.25 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김민선을 제외한 임차인들의 보증금과 확정일자 등이 구체적으로 확인되지 않은 만큼, 명도 대상과 배당관계는 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격·배당 구조 — 최저가 95,900,000원, 인수 0원

현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 95,900,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 95,900,000원으로 봅니다. 다만 시세 대비 저렴하다는 판단 근거는 별도로 두지 않고, 아래에서는 실제 배당과 후속 유찰 시 채권 미배당 규모를 중심으로 봅니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 818,983,337원, 총 배당액은 93,773,800원이며 미배당은 725,209,537원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔입니다. 본건 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 형성된 주상혼용지역입니다.
• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 남서측 인근에 위치합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 대연역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차, 승강기, 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 폭 6m 도로와 동측 폭 약 8m 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 465.8㎡, 공시지가 6,207,000원/㎡, 지목은 대이며 평지의 세로장방 형태입니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 특정. 실제 임차인 9명의 현재 점유 여부와 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
• 김민선 임차권. 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 있으나 대항력은 없습니다. 등기부와 매각물건명세서에서 매각으로 소멸하는 내용을 다시 대조하세요.
• 보증금 미상 임차인. 보증금·확정일자가 구체적으로 확인되지 않은 점유자들은 배당요구와 실제 임대차계약 내용을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.01.25 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 상태와 매각 후 정리 여부를 원본에서 확인하세요.
• 배당 한계. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 725,209,537원입니다. 채권 미회수 규모와 매수인 인수 여부를 혼동하지 마세요.
• 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 그 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현재 점유상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 명도 0은 다르다”

이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2021.01.25 구포새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인은 모두 그 이후 전입했습니다. 김민선의 보증금 130,000,000원 임차권등기도 대항력은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 95,900,000원으로 감정가의 70%입니다.

다만 이 물건은 임차인 자체가 없는 물건이 아닙니다. 실제 임차인 9명이 확인되고 일부는 배당요구를 했으며, 다수 점유자의 보증금과 확정일자 관계도 세부 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 점유·명도 확인은 필수입니다. 감정가 대비 할인율보다 먼저 현재 점유자와 임대차관계를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.