부산지방법원 2025타경5654. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1503호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 가격 하락과 권리 소멸을 구분해서 보는 것입니다. 감정가 135,000,000원에서 최저가 66,150,000원으로 내려왔지만, 이것이 곧 시장가격 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다.

등기상 말소기준권리는 2021.01.25 설정된 구포새마을금고 근저당권이며, 채권최고액은 780,000,000원입니다. 공동담보목록이 기재되어 있어 이 금액을 해당 호실만의 실제 채무액이나 확정 배당채권액으로 단정할 수는 없습니다. 이후 경매개시결정과 박승혜 명의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

하지만 주의할 부분도 있습니다. 전입·임차 관련 명단에는 9명이 등장하고, 그중 박승혜의 임차보증금 50,000,000원은 등기에서 확인됩니다. 나머지 인원은 보증금과 구체적인 계약관계가 확인되지 않습니다. 따라서 법률상 인수 위험이 낮다는 판단과 실제 점유 정리의 용이성은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권

2021.01.25 설정된 구포새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.07.31 임의경매개시결정과 2026.06.08 주택임차권등기는 이 근저당권보다 뒤에 등기되어 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

② 임차·점유 분석 — 명단상 9명, 실제 관계 확인 필요

현황조사와 등기부에 나타나는 전입·임차 관련 명단은 9명입니다. 보증기관의 대위변제·승계로 중복 기재된 인원은 확인되지 않지만, 명단상 인원 모두가 별개의 임대차계약을 체결한 실제 임차인인지도 확정할 수 없습니다.

전입일은 모두 2021.01.25 말소기준 근저당권 설정 이후입니다. 따라서 해당 근저당권에 우선하는 대항력은 인정하기 어렵습니다. 다만 후순위 임차인에게 배당상 권리나 점유 문제가 전혀 없다는 의미는 아니므로, 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계를 따로 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 메리트는 미확정

최초 감정가는 135,000,000원입니다. 두 차례 유찰 이후 현재 최저매각가는 66,150,000원으로 감정가의 49%입니다. 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 그 자체로 시장가격보다 저렴하다는 근거가 되지는 않습니다.

해당 오피스텔의 최근 12개월 동일·유사 호실 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래 추세가 확인되지 않았으므로 시세 대비 할인율은 산정하지 않습니다. 감정가 대비 할인과 시장가격 대비 할인은 엄격히 구분해야 합니다.

현재 회차 이외의 금액은 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 다음 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 1,590,700원을 제외한 64,559,300원이 구포새마을금고에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 715,440,700원으로 추정되며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

다만 근저당권은 공동담보로 설정되어 있으므로 채권최고액 780,000,000원을 해당 호실의 확정 실제 채무로 볼 수 없습니다. 배당표는 채권최고액에 기초한 단순 추정이며, 실제 채권신고액, 공동담보 배당관계, 당해세 및 임차인의 우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 및 실질취득 분석

배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰되고 별도 인수권리가 없다는 전제하에 권리상 실질취득 추정액은 66,150,000원입니다. 이는 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 등 부대비용을 제외한 금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 주상혼용지역이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 위치해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물로, 급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 폭 6m 및 동측 폭 약 8m 도로에 각각 접하고 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가 자료는 6,207,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 개별 호실의 임대수요 및 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 매수 후 재매각·임대 가능성과 기계식주차설비 이용 조건 등을 별도로 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차관계 원본 확인. 박승혜의 50,000,000원 임차보증금과 임차권등기, 나머지 8명의 실제 계약·점유관계 및 확정일자를 매각물건명세서, 현황조사서와 계약 관련 서류로 대조하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 등록임대주택 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지, 등기 말소와 의무 승계 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 공동담보 확인. 구포새마을금고의 채권최고액 780,000,000원은 공동담보목록 제2021-25호와 연결됩니다. 실제 채권액과 배당관계를 구분해 검토하세요.
• 점유 및 명도. 전입 명단상 9명이 각각 실제 거주하는지, 동일 계약관계 또는 전입 이력상의 중복이 있는지 확인하고 인도명령 및 명도 일정에 반영하세요.
• 시세 검증. 이든타워팰리스 및 인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 보증금·월세 수준을 확인하고 현재 최저가 66,150,000원과 비교하세요.
• 관리비·설비. 공용부분 미납 관리비, 개별 호실의 설비 상태, 기계식주차장 이용 및 관리 조건을 점검하세요.
• 매각기일 및 입찰조건. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 입찰보증금, 매각조건, 변경·정지 사항을 법원 공고로 재확인하세요.
• 원본 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 권리변동을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 인수와 실제 시세”

이든타워팰리스 1503호는 감정가 135,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 66,150,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준인 구포새마을금고 근저당권보다 임차권등기와 전입이 늦고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 전입·임차 관련 명단 9명의 실제 계약·점유관계, 미상 보증금, 민간임대주택등기의 효력은 반드시 확인해야 합니다. 더불어 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 가능성은 낮지만, 임차관계 확인과 시세 검증 전에는 입찰을 보류하는 보수적 접근이 적절하다는 것입니다. 등기상 권리 소멸, 실제 명도 가능성, 시장가격을 각각 검토한 뒤 입찰 상한을 판단해야 합니다.