부산지방법원 2025타경5654. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 15층 1503호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 김세훈이며, 2021.01.25 소유권이전과 같은 날 구포새마을금고의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.07.31 구포새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 94,500,000원으로 감정가 135,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 단계에서 명확한 사실은 1회 유찰, 최저가 94,500,000원, 그리고 예상배당 기준 매수인 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5654 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층 1503호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김세훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 653,964,630원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.25 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
권리분석의 기준점은 2021.01.25 구포새마을금고 근저당권입니다. 2025.07.31 임의경매개시결정과 2026.06.08 박승혜의 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로, 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 9명, 모두 기준일 후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 대상은 없습니다. 확인된 실제 임차인·점유자는 9명이며, 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.01.25 이후입니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로는 모두 대항력이 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 2024.02.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종욱 | 2025.03.31 | 미상 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2024.03.07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경배 | 2024.04.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 2024.01.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예인 | 2023.05.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정서은 | 2024.09.10 | 미상 | 2025.09.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남규진 | 2025.08.06 | 미상 | 2025.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박승혜 | 2021.11.19 | 50,000,000원 | 2026.06.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
박승혜는 건물 전부를 대상으로 한 주거 임차권자로, 임대차계약일은 2021.10.19·2022.09.27·2024.12.10, 확정일자는 2021.10.19, 주민등록 및 점유개시일은 2021.11.19입니다. 보증금은 50,000,000원이고, 임차권등기는 2026.06.08 이루어졌습니다. 다만 전입·점유가 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 92,399,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 94,500,000원 가정 시 집행비용 2,101,000원을 제외한 92,399,000원이 구포새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 687,601,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 94,500,000원 | 92,399,000원 | 687,601,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 66,149,999원 | 64,559,299원 | 715,440,701원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 46,304,999원 | 45,071,509원 | 734,928,491원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 넘어가는 인수형 경매가 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려가면 실질취득액도 각 회차의 매각가와 동일하게 내려가는 구조입니다. 다만 실거래 비교가 없으므로 어느 회차가 ‘시세 대비 저렴한지’는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔로 접근해야 합니다.
- 입지. 부산 남구 대연동 대연초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 형성된 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역 대연역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차, 승강기, 화재탐지·경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 폭 6m 도로와 동측 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 465.8㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 9명 재확인. 현황상 여러 명이 전입돼 있으므로 현장 방문과 최신 전입세대 확인을 통해 실제 점유 구조를 파악하세요.
- 박승혜 임차권. 보증금 50,000,000원·전입 2021.11.19·확정일자 2021.10.19·임차권등기 2026.06.08의 원문 내용을 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자. 박승혜 외 점유자들의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았으므로 명도 협상 가능성을 별도로 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.01.25 등기된 민간임대주택 관련 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가 94,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 대연동 주거용 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 내용을 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “명도 간단”은 다르다
이 물건의 말소기준은 2021.01.25 구포새마을금고 근저당이고, 확인된 전입자 9명은 모두 그 이후 전입했습니다. 50,000,000원 보증금의 박승혜 역시 전입일이 2021.11.19로 후순위이며, 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 현실 점유는 단순하지 않습니다. 여러 전입자가 존재하고 일부 보증금과 계약관계가 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기도 함께 존재합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 94,500,000원이지만 실거래 가격 비교 없이 “싸다”고 결론내릴 근거는 없습니다. 결국 이 사건은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 점유·명도와 가격 검증을 끝내야 입찰 여부를 결정할 수 있는 주거용 오피스텔입니다.
