수원지방법원 2023타경80519. 수원 영통구 신동 ‘테크트리영통지식산업센터’ 11층 1102호, 전용 89.67㎡(약 27평) 한 호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사 바이오웨이브. 2022년 1월 무궁화신탁에서 신탁재산을 넘겨받으며 같은 날 중소기업은행 근저당(채권최고액 54억)을 설정한 법인입니다. 그 뒤로 이 법인엔 가압류 6건·세금 압류 5건이 줄줄이 붙었고, 결국 근저당권자인 중소기업은행이 임의경매를 넣었습니다.
입찰자 입장의 권리분석은 의외로 단순합니다. 말소기준은 2022년 1월 7일 중소기업은행 근저당이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 전부 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 — 감정가 4.4억짜리가 왜 1.51억까지 떨어졌는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경80519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신원로 55, 11층 1102호 (신동, 테크트리영통지식산업센터) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 지식산업센터 · 철근콘크리트구조 전용 89.67㎡(약 27평) · 지하3층/지상15층 중 11층 |
| 소유자(채무자) | 주식회사 바이오웨이브 (2022.01.07. 신탁재산 처분으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 150,920,000원 (감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,647,495,040원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 (3회 유찰 후) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
등기부엔 가압류·압류가 빼곡하지만, 대항력 판정의 기준선은 하나입니다. 시간순으로 세워보면 명확합니다.
임차인 조사 내역 없음. 현황조사·명세서 모두 별도 대항력 임차인이 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당(2022.01.07, 채권최고액 54억)이며, 이후의 가압류(남천공조·강백길·국민은행·이시율·조봉준 등), 세금 압류(건강보험공단·수원시·동수원세무서), 관리단·채권자들의 강제·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.
② 왜 3회나 유찰됐나 — 가격 추이
수원지법은 1회 유찰 시 30%씩 저감합니다. 이 물건의 회차별 최저가 추이는 이렇습니다.
| 매각기일 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2025.09.15 | 440,000,000원 | 100% | 유찰 |
| 2025.10.24 | 308,000,000원 | 70% | 유찰 |
| 2026.05.22 | 215,600,000원 | 49% | 유찰 |
| 2026.06.26 | 150,920,000원 | 34.3% | 진행 |
③ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,912,880원 | 송달·공고·감정·매각수수료 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 5,400,000,000원 | 148,007,120원 | 채권최고액 기준 · 대부분 미배당 |
| 2. 가압류 6건(남천공조·강백길·국민은행·이시율·조봉준·한국식품정보원) | 1,287,573,730원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
※ 당해세·임금채권 등 최우선 변제 항목은 위 추정에 미반영. 세금 압류 5건이 있어 당해세가 존재하면 0순위로 차감되어 근저당 배당이 더 줄 수 있습니다(매수인 부담과는 무관 — 인수액은 0원).
④ 입지·물건 품질 (감정요항표·토지이용계획)
권리가 정리됐으니, 결국 ‘이 호실을 실제로 쓰거나 임대할 수 있느냐’가 입찰의 본질입니다. 감정평가서가 본 건물은 이렇습니다.
| 위치·환경 | 영동중학교 북서측 인근, 삼성전자 관련 공장·중소규모 공장·근린생활시설 혼재 지역 |
|---|---|
| 교통 | 수인분당선 ‘매탄권선역’ 및 버스정류장 인근 — 차량 진·출입 용이, 제반 교통 보통 |
| 건물 | 철근콘크리트 지하3층/지상15층 지식산업센터 중 11층 1102호 · 외벽 복합판넬·강화유리, 시스템창호 |
| 설비 | 위생·급배수·승강기·소방·공조·시스템냉난방, 일부 호실 클린룸 시설(전유부분별 상이) |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반공업지역 (공시지가 2,061,000원/㎡, 지목 ‘공장용지’) |
| 토지이용 제한 | 개발행위허가제한지역(2022-05-30)·토지거래계약허가구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·비행안전제6구역 등 다수 |
입지 자체는 수인분당선 매탄권선역 인근, 삼성전자 협력사 벨트에 자리해 제조·연구 실수요엔 나쁘지 않은 자리입니다. 다만 종목이 지식산업센터인 만큼 현 상태 실사용·임대 목적으로 봐야 하고, 개발·증축 여지를 노린 물건은 아닙니다. 클린룸 등 특수설비는 호실마다 다르므로 1102호의 실제 내부 상태·용도는 현장에서 직접 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실수요 여부부터. 지식산업센터는 환금성이 약합니다. 직접 입주(제조·연구)나 명확한 임대 수요가 없다면, 단순 시세차익을 노린 진입은 매각·임대 지연 리스크가 큽니다.
- 지산 시세 별도 조사. 비교 실거래가 없으므로 같은 건물·인근 지식산업센터의 평당 매매·임대가, 공실률을 직접 확인해 1.51억의 적정성을 판단하세요.
- 1102호 내부·용도 확인. 클린룸·냉난방 등 설비는 호실마다 다릅니다. 전유부분 89.67㎡의 실제 마감·용도(사무·연구·공장)와 입주 가능 업종을 현장·관리사무소에서 확인하세요.
- 당해세·체납 확인. 국세·지방세 압류 5건이 잡혀 있습니다. 당해세는 최우선 배당이라 배당순위에 영향을 줄 수 있으니 체납 내역을 확인하세요(인수액은 0원이나 권리관계 점검 차원).
- 미납 관리비. 지식산업센터는 공용관리비가 큽니다. 관리단 경매개시 이력도 있어, 장기 미납 관리비(공용부분)가 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·감정평가서 원본을 반드시 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 환금성은 숙제”
권리분석만 보면 이 물건은 합격입니다. 임차인 0명, 인수 0원, 말소기준 이후 전부 소멸 — 떠안을 게 없습니다. 그래서 감정가의 34%라는 가격표가 더 눈길을 끌죠. 하지만 권리가 깨끗한 물건이 세 번이나 유찰됐다면, ‘싸다’보다 ‘왜 시장이 외면했나’를 먼저 물어야 합니다. 답은 종목에 있습니다 — 지식산업센터는 매수·임대층이 실수요로 좁아 현금화가 어렵습니다. 매탄권선역·삼성 협력사 벨트라는 입지를 살릴 분명한 실사용·임대 계획이 있는 사람에게는 반값 이하의 기회일 수 있지만, 그 계획 없이 가격만 보고 들어가면 ‘싼값에 묶이는’ 물건이 될 수 있습니다. 가격은 매력, 출구는 직접 확인.
