수원지방법원 2023타경80519. 수원 영통구 신동 ‘테크트리영통지식산업센터’ 지2층 비226호입니다. 감정 이용상태상 비226호는 창고로 기재되어 있고, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층/지상15층입니다. 말소기준은 2022.01.07 접수된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 5,400,000,000원)입니다. 이후 남천공조, 강백길, 수원시, 국민은행, 이시율, 조봉준, 국의 압류·가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 선순위 권리는 보이지 않습니다. 하지만 이 사건의 판단 포인트는 “권리 깨끗함”보다 물건성입니다. 감정평가서 비고에는 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 현황 점유상태 및 관리지원센터 제시 도면의 위치가 상이했다는 내용이 있고, 수원시 영통구 건축과의 정정처리 완료 회신이 있었다고 되어 있습니다. 입찰 전에는 이 정정 내용과 실제 호실 위치·점유·사용 가능성을 현장에서 반드시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경80519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신원로 55, 지2층비226호 (신동,테크트리영통지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(지식산업센터) · 비226호 창고 · 지하3층/지상15층 건물 내 지2층 |
| 소유자 | 주식회사바이오웨이브 (2022.01.07 소유권이전 · 거래가액 270,925,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 91,581,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,647,495,040원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 내역 없음. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인 수는 0명으로 정리됩니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수나 보증기관 승계 중복신고 이슈는 없습니다. 말소기준인 2022.01.07 중소기업은행 근저당권 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인·인수 검토
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사 결과 | 임차인 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조가 아니므로, 이 사건의 실질취득가는 최저매각가와 같은 91,581,000원으로 봅니다. 다만 임대관계는 감정평가서 기타참고사항에서 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 전 현장 점유자 존재 여부와 관리지원센터 확인은 별도로 해야 합니다.
③ 가격 판단 — 낮은 최저가보다 낮은 환금성을 봐야 한다
감정가 267,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 91,581,000원입니다. 수치만 보면 감정가의 34.3%까지 내려온 물건입니다. 그러나 본건은 주거용 아파트가 아니라 일반공업지역의 지식산업센터 지하 창고입니다. 감정 이용상태와 입지 설명도 삼성전자 관련 공장, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 되어 있어, 수요층이 넓은 주거용과 다르게 사용 목적·호실 위치·창고 수요가 맞아야 환금됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,048,458원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 5,400,000,000원 | 89,532,542원 |
| 2. 가압류 · 주식회사남천공조 | 430,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강백길 | 459,731,669원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 291,313,182원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이시율 | 58,904,440원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 조봉준 | 37,624,439원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 6,677,573,730원 중 예상배당은 89,532,542원이고, 미배당은 6,588,041,188원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 신동 소재 “영동중학교” 북서측 인근입니다. 주위는 삼성전자 관련 공장 및 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 “매탄권선역”이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태상 비226호, 비227호, 비228호는 창고로 기재되어 있습니다. 비201호는 사무실, 비202호~비205호와 비207호·비208호는 공장, 비229호~비231호는 연구실 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 공조설비, 시스템냉난방기, 일부 클린룸 시설이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 공장용지, 공업용 토지이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 도면 이슈. 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 현황 점유상태 및 관리지원센터 제시 도면상 위치가 상이했던 것으로 평가되었고, 수원시 영통구 건축과의 정정처리 완료 회신이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 호실 확인. 비226호의 물리적 위치, 출입 동선, 표찰, 관리지원센터 도면, 정정처리 내용까지 현장에서 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 데이터는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 되어 있습니다. 점유자·사용자·물품 적치 여부를 확인해야 합니다.
- 창고 사용성. 차량 접근, 엘리베이터 동선, 적재 가능 물품, 관리규약상 제한, 전기·냉난방·소방 설비 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 지식산업센터의 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리지원센터 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수 판단. 감정가 267,000,000원 대비 최저가 91,581,000원은 낮지만, 지하 창고 특성상 재매각·임대 수요가 제한될 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 물건성은 보수적으로”
이 사건은 임차인 0명, 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 권리분석 난도는 높지 않습니다. 그러나 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 이유를 권리만으로 설명하기 어렵습니다. 용도는 지식산업센터 지하 창고이고, 도면·현황 위치 상이 이력도 있었습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 물건성은 재확인”이 결론입니다. 실사용 계획이 분명하고 실제 위치·점유·관리비·사용제한을 확인한 사람에게만 접근 가능한 특수 수요형 물건으로 보는 편이 안전합니다.
