수원지방법원 2023타경80519. 경기도 수원시 영통구 신동 ‘테크트리영통지식산업센터’ 지하 2층 비201호입니다. 데이터상 용도 표기는 “기타”이나, 감정평가 이용상태에는 비201호: 사무실로 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 사무실로 보고 접근해야 합니다. 말소기준권리는 2022.01.07. 중소기업은행 근저당권이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
숫자만 보면 유찰 폭이 큽니다. 감정가 541,000,000원 물건이 현재 185,563,000원까지 내려와 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 사건은 실거래 자료가 제공되지 않았고, 배당표상 채권총액 6,694,457,664원 중 현재 회차 배당은 182,165,118원에 그쳐 6,512,292,546원 미배당이 발생합니다. 미배당이 매수인에게 인수되는 것은 아니지만, 채권 회수 관점에서는 가격 하락 압력이 강한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경80519 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신원로 55, 지2층비201호 (신동,테크트리영통지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 비201호: 사무실 |
| 소유자 | 주식회사바이오웨이브 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 185,563,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,647,495,040원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 목록은 없습니다. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인 신고는 0명으로 보며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2022.01.07. 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 남천공조·강백길·한국식품정보원·국민은행 등의 가압류와 국민건강보험공단·수원시·국 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 구조 — 싸진 것은 맞지만, 시세 자료가 없다
현재 최저가는 185,563,000원입니다. 감정가 541,000,000원 대비 34.3% 수준으로, 4회 유찰 시 시나리오는 129,894,099원, 5회 유찰 시 시나리오는 90,925,869원으로 제시되어 있습니다. 다만 [데이터]에 실거래가가 없으므로, 이 가격이 시장 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 34.3% | 185,563,000원 | 6,512,292,546원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24.01% | 129,894,099원 | 6,567,182,082원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16.81% | 90,925,869원 | 6,605,568,461원 |
③ 예상배당표 (매각가 185,563,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,397,882원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 5,400,000,000원 | 182,165,118원 |
| 2. 가압류 · 주식회사남천공조 | 430,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강백길 | 459,731,669원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한국식품정보원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 291,313,182원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신은정 | 6,883,934원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이시율 | 58,904,440원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 조봉준 | 37,624,439원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,397,882원을 제외한 182,165,118원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 채권자 및 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권총액 6,694,457,664원 대비 미배당은 6,512,292,546원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 신동 소재 “영동중학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 삼성전자 관련 공장 및 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 “매탄권선역”이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 비201호는 사무실로 기재되어 있습니다. 같은 건물 내 다른 호실에는 공장, 기계실, 창고, 연구실 등이 혼재합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 공조설비, 시스템냉난방기, 일부 클린룸 시설이 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 공장용지, 공업용, 평지·부정형 토지이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 주의사항. 공부와의 차이 항목에 “기호 10 - 15의 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 현황 점유상태 및 관리지원센터에서 제시하는 도면상 위치가 상이함”이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 공백. [데이터]에 실거래가가 없으므로 최저가 185,563,000원만 보고 저가 매수로 판단하지 마세요.
- 현황·도면 대조. 감정요항표상 일부 호실의 건축물현황도, 현황 점유상태, 관리지원센터 제시 도면상 위치가 상이하다는 내용이 있어 현장 확인이 우선입니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, tenants 데이터는 비어 있습니다. 점유자 유무와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다. 배당 순위와 배당액은 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터는 관리비 규모와 체납 여부가 실질취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리지원센터 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지하 2층 사무실의 임대수요, 실사용 가능성, 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황과 환금성”
이 물건은 말소기준 이후 권리들이 정리되고, 임차인 데이터도 없어 권리 인수액은 0원입니다. 그러나 좋은 물건이라고 단정하기는 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없고, 용도는 지식산업센터 지하 2층 사무실입니다. 게다가 공부와 현황·도면 위치 차이 관련 문구가 있어, 현장 확인 없이는 입찰가를 정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보류, 현황은 필수 확인 — 이 세 줄이 이 사건의 결론입니다.
