수원지방법원 2023타경80519. 경기도 수원시 영통구 신동 테크트리영통지식산업센터 지하2층 비207호 물건입니다. 감정 이용상태는 비207호·비208호 공장으로 기재되어 있고, 전체 건물은 지하3층/지상15층 규모의 지식산업센터 및 근린생활시설 부지에 위치합니다. 권리만 보면 말소기준은 2022년 1월 7일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 인수 권리는 보이지 않습니다.
하지만 이 물건은 “권리 깨끗 = 무조건 우량”으로 보기 어렵습니다. 임차인 인수는 0원이지만, 현재 회차 최저가 381,073,000원에서도 중소기업은행 배당액은 374,937,978원에 그치고, 후순위 가압류권자들은 배당이 0원입니다. 채권총액 6,700,929,894원 대비 미배당이 6,325,991,916원으로 남는, 매우 깊게 꺾인 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경80519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신원로 55, 지2층비207호 (신동,테크트리영통지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(지식산업센터·공장) · 감정 이용상태: 비207호, 비208호 공장 |
| 소유자 | 주식회사바이오웨이브 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,111,000,000원 / 381,073,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,647,495,040원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 자료는 없습니다. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 보며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 을구 1번 중소기업은행 근저당권이고, 이후 주식회사남천공조·강백길·주식회사 한국식품정보원·주식회사 국민은행 등의 가압류 및 국·수원시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·인수 판단 — 대항력 임차인 없음
| 구분 | 확인 내용 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | tenants 데이터 없음 | 0원 | 인수 없음 |
| 보증기관 승계 | is_subrogation / is_guarantor 항목 없음 | 0원 | 중복신고 없음 |
| 매수인 인수 | distribution.assumed_by_buyer | 0원 | 실질취득 = 최저가 |
대항력 있는 임차인의 보증금 인수형 물건이 아니므로, 이 사건의 실질취득가는 최저매각가 381,073,000원 + 인수 0원 = 381,073,000원입니다. 다만 이 결론은 제공 데이터 기준이며, 임대관계는 감정요항에서 미상으로 되어 있으므로 현장 점유자 확인은 별도로 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 381,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,135,022원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 5,400,000,000원 | 374,937,978원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사남천공조 | 430,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 강백길 | 459,731,669원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 한국식품정보원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 291,313,182원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 서준영 | 13,356,164원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 이시율 | 58,904,440원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 조봉준 | 37,624,439원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 6,700,929,894원 중 채권자 배당은 374,937,978원, 미배당은 6,325,991,916원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 신동 소재 “영동중학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 삼성전자 관련 공장 및 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 “매탄권선역”이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 용도·상태. 비207호와 비208호는 공장으로 이용 중이며, 본건 토지는 지식산업센터 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 공조설비, 시스템냉난방기, 일부 클린룸 시설이 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 일반공업지역, 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 접함으로 표시됩니다.
- 특이사항. 기호 10~15는 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 현황 점유상태 및 관리지원센터 제시 도면상 위치가 상이하다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 데이터는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사용관계, 공장 운영 여부를 확인해야 합니다.
- 도면 대조. 건축물현황도, 현황 점유상태, 관리지원센터 제시 도면의 위치 상이가 언급되어 있으므로 호실 경계와 사용 부분을 반드시 대조해야 합니다.
- 칸막이 상태 확인. 목록 8·9는 기존 벽체 일부 철거 및 판넬칸막이 구획 이용 메모가 있으므로, 원상복구·사용승인·관리규약 문제를 점검해야 합니다.
- 환금성 검토. 지하2층 공장 용도 물건은 매수층이 제한될 수 있습니다. 실사용·임대수요·재매각 가능성을 별도 산정해야 합니다.
- 배당 후순위 압박 이해. 미배당 채권이 크지만, 제공 데이터 기준으로 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 후순위 채권자들의 배당 불만 가능성과 명도·점유 이슈는 분리해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “왜 34%까지 왔나”가 핵심
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 제공 데이터상 실제 임차인은 0명이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 비교적 단순한 물건입니다. 그러나 감정가 1,111,000,000원짜리 물건이 3회 유찰되어 381,073,000원까지 내려왔고, 현재 회차에서도 미배당은 6,325,991,916원입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 현황·도면·용도·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
