수원지방법원 2023타경80519. 경기도 수원시 영통구 신동 테크트리영통지식산업센터 지하 2층 비227호입니다. 감정평가 이용상태는 비226호, 비227호, 비228호: 창고로 적혀 있습니다. case의 용도 라벨은 “기타”이나, 실제 이용상태 기준으로는 지식산업센터 내 창고형 집합건물로 보는 것이 맞습니다. 아파트처럼 거주 수요와 실거래가로 단순 비교할 물건이 아니라, 사용 가능성·위치·관리지원센터 도면·환금성을 따져야 하는 유형입니다.
권리 구조는 말소기준이 명확합니다. 2022.01.07 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 목록은 비어 있어 대항력 임차인 인수나 보증금 승계 문제는 없습니다. 다만 배당 구조를 보면 현재 최저가로는 집행비용을 뺀 대부분이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 채권자는 전액 미배당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경80519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신원로 55, 지2층비227호 (신동,테크트리영통지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 지식산업센터 지하 2층 비227호 · 창고 |
| 소유자 | 주식회사바이오웨이브 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 124,166,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,647,495,040원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 내역 없음. tenants 배열에 임차인이 없으므로 실제 임차인 수는 0명입니다. 대항력 임차인, 우선변제 임차인, 보증기관 대위·승계 중복신고 이슈도 보이지 않습니다. 말소기준은 2022.01.07 중소기업은행 근저당권이고, 이후의 남천공조·강백길·근로복지공단·국민은행·이시율·조봉준 가압류 및 수원시·국 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 회차별 가격 — 싸진 것은 맞지만, 시세 자료는 없다
제공 데이터에는 실거래가나 중개 매물가가 없습니다. 따라서 시세 대비 싸다고 단정할 수 없습니다. 확인 가능한 숫자는 감정가, 현재 최저가, 회차별 유찰 시나리오입니다. 현재 회차는 감정가의 34.3%인 124,166,000원이고, 4회 유찰 시 86,916,200원, 5회 유찰 시 60,841,339원 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 124,166,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.0% | 86,916,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.8% | 60,841,339원 | 0원 |
이 물건은 대항력 인수형이 아니므로 실질취득은 낙찰가 + 인수 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득은 124,166,000원입니다. 다만 시세 자료가 없고 용도가 창고이므로, “감정가 대비 34.3%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,166,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,538,324원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 5,400,000,000원 | 121,627,676원 |
| 2. 가압류 · 주식회사남천공조 | 430,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강백길 | 459,731,669원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 192,087,760원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 291,313,182원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이시율 | 58,904,440원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 조봉준 | 37,624,439원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 124,166,000원 기준 총 채권액 6,869,661,490원 중 채권자 배당은 121,627,676원, 미배당은 6,748,033,814원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 신동 소재 “영동중학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 삼성전자 관련 공장 및 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 “매탄권선역”이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태상 비226호, 비227호, 비228호는 창고입니다. 비227호는 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 창고형 물건으로 접근해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하3층/지상15층 건물이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 공조설비, 시스템냉난방기, 일부 클린룸 시설이 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 공장용지, 공업용, 평지, 부정형, 소로한면이며 공시지가는 2,061,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 기호 10~15의 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 현황 점유상태 및 관리지원센터 도면상 위치가 상이하다는 기재가 있고, 매각물건명세서 비고에는 정정처리 완료 회신이 있었다는 내용이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 위치 확인. 비227호의 실제 점유 위치, 건축물현황도 위치, 관리지원센터 제시 도면 위치를 현장에서 대조해야 합니다.
- 창고 사용성. 지하 2층 창고이므로 층·동선·하역 접근·승강기·관리규약상 사용 제한을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터는 공용관리비 체납 여부와 승계 가능 범위를 관리지원센터에 확인해야 합니다.
- 세금·공과금. 수원시 압류와 국 압류가 있으므로 당해세 등 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 제공 데이터에 실거래가가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 센터 창고 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 문제는 환금성”
이 물건은 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제가 없어 권리분석 자체는 단순합니다. 말소기준은 2022.01.07 중소기업은행 근저당권이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 실질취득은 124,166,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 결론을 후하게 주기는 어렵습니다. 제공 데이터에는 실거래가가 없고, 이용상태는 창고이며, 지식산업센터 지하 2층 물건입니다. 또 위치·현황 차이와 정정처리 완료 이력이 함께 기재되어 있습니다. 권리는 합격, 가격 판단은 보류, 실사용·환금성 검증은 필수입니다.
