수원지방법원 2023타경80519. 수원 영통구 신동 ‘테크트리영통지식산업센터’ 지하 2층 비206호입니다. 데이터상 사건의 용도 표기는 기타이고, 감정 이용상태에는 비206호: 기계실 등으로 기재되어 있습니다. 따라서 아파트나 일반 주거용 물건처럼 환금성을 전제하면 안 됩니다. 권리 흐름만 보면 말소기준권리는 2022년 중소기업은행 근저당이고, 그 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 정리되는 소멸형 구조입니다.
문제는 권리보다 용도와 가격의 해석입니다. 최저매각가는 180,418,000원으로 감정가 526,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 임차인 인수나 대항력 보증금 인수형이 아니므로 실질취득은 최저가와 같은 180,418,000원입니다. 싸 보이는 이유는 3회 유찰 때문이지, 확인된 실거래 대비 저평가 자료가 있는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경80519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신원로 55, 지2층비206호 (신동,테크트리영통지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 지하 2층 비206호 · 기계실 등 |
| 소유자 | 주식회사바이오웨이브 |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 180,418,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,647,495,040원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 내역 없음. 데이터상 tenants는 비어 있고, 감정평가 기타참고사항에는 “임대관계 미상”으로 표시되어 있습니다. 확인된 보증금·확정일자·대항력 임차인은 없으므로, 현재 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 원본 명세서·현황조사에서 실제 점유와 임대관계를 최종 대조해야 합니다.
② 가격 해석 — 최저가 34.3%, 그래도 시세 할인 근거는 별도 확인
이 사건에는 실거래 비교표가 제공되어 있지 않습니다. 따라서 시세 대비 싸다고 단정할 수는 없습니다. 숫자로 확인되는 것은 감정가 526,000,000원, 현재 최저매각가 180,418,000원, 그리고 3회 유찰뿐입니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 526,000,000원 | 100% | 감정 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 180,418,000원 | 34.3% | 3회 유찰 후 현재 회차 |
| 4회 유찰 시 | 126,292,599원 | 24.01% | 시나리오 기준 |
| 5회 유찰 시 | 88,404,819원 | 16.81% | 시나리오 기준 |
현재 회차 기준 실질취득은 180,418,000원입니다. 매수인 인수금이 없으므로 최저가와 실질취득가가 같습니다. 다만 감정 이용상태가 기계실 등인 물건이라, 단순 면적·감정가 할인율만으로 일반 공장·사무실처럼 접근하면 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,325,852원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 5,400,000,000원 | 177,092,148원 |
| 2. 가압류 · 주식회사남천공조 | 430,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강백길 | 459,731,669원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 291,313,182원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오영정 | 12,158,427원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 두리공영 | 9,400,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이시율 | 58,904,440원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 조봉준 | 37,624,439원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 180,418,000원 가정 시 집행비용 3,325,852원을 제외한 177,092,148원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 가압류권자 및 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 6,522,040,009원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 신동 소재 “영동중학교” 북서측 인근이며, 주위는 삼성전자 관련 공장, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 “매탄권선역”이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도·이용상태. 토지는 지식산업센터 및 근린생활시설 부지로 이용 중이고, 본건 비206호는 “기계실 등”으로 표시되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·개발행위허가제한지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 기재되어 있습니다.
- 도면 이슈. 감정평가서상 기호 10~15의 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 현황 점유상태 및 관리지원센터 제시 도면상 위치가 상이하다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계실 등 용도 확인. 실제 전용부 사용 가능성, 출입 동선, 설비 점유, 임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 도면·현황 대조. 집합건축물대장 도면, 현황 점유상태, 관리지원센터 제시 도면상 위치가 상이하다는 감정 메모를 반드시 원본과 현장에서 대조하세요.
- 제시 외 공조기. 매각물건명세서 비고에 “제시 외 공조기는 평가 및 매각에서 제외”라고 기재되어 있으므로 포함 여부를 오인하면 안 됩니다.
- 임대관계 미상. tenants는 비어 있지만 감정평가 기타참고사항은 임대관계 미상입니다. 점유자, 관리비, 사용계약, 설비 관련 권리를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 지식산업센터는 관리비·공용부분 체납이 실질 부담으로 작용할 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 판단은 용도에서 갈린다”
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 권리보다 비206호의 실제 용도와 환금성에 달려 있습니다. 감정 이용상태가 “기계실 등”이고, 도면·현황 위치 상이 메모가 있는 만큼 일반 사무실·공장 물건처럼 가격 할인율만 보고 접근하면 위험합니다. 결론은 권리는 통과, 용도·현황은 보수적으로 재확인입니다.
