450,016,000원
수원지방법원 2023타경80519. 수원시 영통구 신동 테크트리영통지식산업센터 지하 2층 비229호입니다. 등기상 소유자는 주식회사바이오웨이브, 말소기준권리는 2022년 1월 7일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,400,000,000원이고, 신청채권자의 청구금액은 4,647,495,040원입니다. 이후 붙은 가압류·압류· 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 별도로 떠안을 금액은 배당표상 0원입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 실거주 수요가 넓은 물건이 아니라, 감정 이용상태가 비229호-비231호: 연구실 등으로 기재된 지식산업센터 물건입니다. 또 일부 클린룸 시설이 포함되어 평가되었습니다. 따라서 “감정가 대비 34.3%”라는 할인율보다, 실제 사용할 수 있는 업종·시설 상태·임대 가능성·재매각 수요가 입찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경80519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신원로 55, 지2층비229호 (신동, 테크트리영통지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 및 근린생활시설 부지 내 집합건물 · 비229호-비231호: 연구실 등 |
| 소유자 | 주식회사바이오웨이브 (2022.01.07. 소유권이전, 거래가액 345,345,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,312,000,000원 / 450,016,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,647,495,040원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당
말소기준은 2022.01.07. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후의 주식회사남천공조 가압류, 강백길 가압류, 수원시 압류, 국민은행 가압류, 이시율·조봉준 가압류, 중소기업은행 임의경매개시결정은 제공 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 국민은행 가압류는 2024.01.05. 해제에 따른 말소 등기도 확인됩니다.
② 가격 구조 — 싸다는 말보다 ‘실질취득 4.50억’이 기준
현재 최저매각가는 450,016,000원입니다. 감정가 1,312,000,000원 대비 34.3%까지 내려왔지만, 제공 데이터에는 비교 가능한 실거래 평균이 없습니다. 따라서 시세 대비 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 기준 가격은 최저가가 아니라 실질취득 450,016,000원입니다. 배당표상 인수액이 0원이므로, 현재 회차에서는 최저가와 실질취득이 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 450,016,000원 | 0원 | 450,016,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 315,011,200원 | 0원 | 315,011,200원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 220,507,840원 | 0원 | 220,507,840원 |
③ 예상배당표 (매각가 450,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,900,160원 | 약 매각가의 1.5% 추정 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 5,400,000,000원 | 443,115,840원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사남천공조 | 430,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 강백길 | 459,731,669원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 291,313,182원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 이시율 | 58,904,440원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 조봉준 | 37,624,439원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 6,677,573,730원, 채권자 총 배당액은 443,115,840원, 미배당은 6,234,457,890원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어 미배당 채권이 곧바로 매수인 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
④ 특수사항 — 일괄매각·벽체 철거·클린룸
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각”으로 기재되어 있습니다.
- 호실 이용상태. 목록 13·14·15는 벽체를 철거하여 3개 호수를 일단으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 클린룸 시설. 클린룸 시설은 각 호 건물에 포함하여 평가되었습니다.
- 도면·점유 위치 이슈. 감정평가 당시 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 현황 점유상태 및 관리지원센터 제시 도면의 위치가 상이한 것으로 평가되었으나, 수원시 영통구 건축과의 2024.10.29. 정정처리 완료 회신이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영동중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 삼성전자 관련 공장 및 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 매탄권선역이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상15층 건물 내 지하2층 비201호 외 13개 호로 평가되었고, 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 창호는 시스템 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 공조설비, 시스템냉난방기, 일부 클린룸 시설이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 도시지역, 개발행위허가제한지역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 지하층 연구실 등·클린룸 포함 물건은 범용 주거상품이 아니므로 매수 후 사용 목적과 임대 수요가 맞지 않으면 재매각 기간이 길어질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실질취득 450,016,000원을 기준으로 사용가치와 임대가치를 따져야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 데이터는 없지만 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 관리지원센터·현장 점유자 확인이 필요합니다.
- 클린룸 상태 확인. 클린룸 시설이 포함 평가되었으므로, 실제 가동 가능성·철거비·수리비·업종 적합성을 별도로 보아야 합니다.
- 일괄매각 구조 확인. 목록 13·14·15의 벽체 철거 및 일단 이용 상태가 실제 낙찰 후 사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분 확인. 지식산업센터는 관리비와 공용부분 부담이 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있으므로 관리지원센터 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%”보다 중요한 것은 팔릴 물건인가
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 권리분석의 결론은 비교적 단순합니다. 하지만 투자 판단의 결론은 단순하지 않습니다. 감정가 13.12억에서 최저가 4.50억까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 제공 데이터에 실거래 평균이 없어 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 게다가 지하 2층 연구실 등·클린룸 포함·일괄매각·임대관계 미상이라는 조건이 겹칩니다. 권리는 통과, 가격은 현장성과 환금성 검증 후 판단. 이 물건은 싸게 받는 것보다 받아서 어떻게 쓰고 어떻게 다시 팔 수 있는지가 승부처입니다.
