수원지방법원 2023타경80519. 경기도 수원시 영통구 신동 ‘테크트리영통지식산업센터’ 지하 2층 비228호입니다. 감정 이용상태상 비226호·비227호·비228호는 창고로 기재되어 있고, 전체 건물은 지하3층/지상15층의 지식산업센터 및 근린생활시설 부지 위 집합건물입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.01.07. 설정된 중소기업은행 근저당권 5,400,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 붙은 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금 인수형 사건이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 ‘인수 없음’이 곧 ‘가격 메리트 충분’을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 배당표상 중소기업은행만 일부 배당받고 후순위 채권자는 전부 미배당입니다. 이 정도의 다회유찰은 권리보다 용도·환금성·현황 확인이 입찰 판단의 중심이라는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경80519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신원로 55, 지2층비228호 (신동,테크트리영통지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 감정 이용상태: 창고 |
| 소유자 | 주식회사바이오웨이브 (2022.01.07. 거래가액 255,828,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 86,779,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,647,495,040원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 제공 데이터상 tenants는 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 말소기준은 을구 1번 중소기업은행 근저당권이고, 이후 갑구 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 회차 최저매각가는 86,779,000원입니다. 감정가 253,000,000원 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 실거래 데이터가 제공되지 않았으므로 시세 비교는 할 수 없습니다. 대신 이 사건은 회차별 가격 하락과 배당 부족을 중심으로 봐야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 34.3% | 86,779,000원 | 6,592,756,752원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24.01% | 60,745,299원 | 6,618,321,846원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16.81% | 42,521,709원 | 6,636,217,412원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 다만 현재 회차에서도 채권총액 6,677,573,730원 중 배당 예상액은 84,816,978원에 그쳐, 채권 대부분이 미배당으로 남습니다. 이는 후순위 채권을 매수인이 인수한다는 뜻은 아니지만, 시장이 이 물건의 환금성에 낮은 가격을 요구하고 있다는 신호로 해석할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,779,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,962,022원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 5,400,000,000원 | 84,816,978원 |
| 2. 가압류 · 주식회사남천공조 | 430,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강백길 | 459,731,669원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 291,313,182원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이시율 | 58,904,440원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 조봉준 | 37,624,439원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 86,779,000원 기준으로 집행비용 1,962,022원과 중소기업은행 일부 배당 84,816,978원으로 매각대금이 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 신동 소재 “영동중학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 삼성전자 관련 공장 및 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 “매탄권선역”이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태상 비226호·비227호·비228호는 창고입니다. 비201호는 사무실, 비202호~비205호는 공장, 비229호~비231호는 연구실 등으로 기재되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상15층 건물 내 지2층 비228호이며, 위생·급배수·승강기·소방·공조·시스템냉난방기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 공장용지, 공업용, 평지, 부정형 토지이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 공부와 차이. 기호 10~15의 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 현황 점유상태 및 관리지원센터 제시 도면상 위치가 상이하다는 기재가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 헤더상 ‘기타’ 물건이고 감정 이용상태는 창고입니다. 아파트·주거용으로 보면 안 됩니다.
- 도면·현황 대조. 매각물건명세서 비고의 위치 상이 및 2024.10.29. 정정처리 완료 회신 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 제시 외 공조기. 제시 외 공조기는 평가 및 매각에서 제외된 것으로 기재되어 있으므로 사용 가능 여부와 소유 관계를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 지식산업센터 집합건물은 공용부분 관리비·연체료 부담 여부가 중요합니다. 관리지원센터 확인이 필요합니다.
- 환금성. 3회 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 지하 창고 물건은 임대·매각 수요가 제한될 수 있습니다. 실제 사용 목적이 명확할 때 접근하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 쓸 수 있느냐입니다
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 단순합니다. 말소기준은 중소기업은행 근저당이고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 만큼, 이 사건의 결론은 권리보다 용도와 환금성에 달려 있습니다. 지하 2층 창고로 실제 사용할 계획이 있고, 도면·현황·관리비·공조기 제외 문제를 원본과 현장에서 확인할 수 있다면 검토 대상이지만, 단순히 “감정가 대비 싸다”는 이유만으로 접근하기에는 리스크가 남습니다. 권리는 합격, 사용성과 환금성은 현장 확인 후 판단입니다.
