수원지방법원 2023타경80519. 수원 영통구 신동 ‘테크트리영통지식산업센터’ 지2층 비202호입니다. 감정 이용상태는 비202호부터 비205호까지 공장으로 표시되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 목록 3·4·5·6 벽체 철거 후 4개 호수를 일단으로 이용 중, 클린룸 시설은 각 호건물에 포함해 평가됐다는 내용이 붙어 있습니다. 즉 단순 소형 주거 물건이 아니라 지식산업센터·공장형 집합건물로 보아야 합니다.
권리 순위만 보면 말소기준은 2022.01.07 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 남천공조, 강백길, 국민건강보험공단, 국민은행, 이시율, 조봉준, 국, 수원시 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 압류가 많고, 특히 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당에서 0순위로 차감될 수 있다는 점을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경80519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신원로 55, 지2층비202호 (신동,테크트리영통지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(지식산업센터·공장) · 비202호 - 비205호 : 공장 |
| 소유자 | 주식회사바이오웨이브 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,270,000,000원 / 778,610,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,647,495,040원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 말소, 그러나 압류는 확인
임차인 조사 내역 없음. tenants 데이터상 임차인은 0명이고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차인 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 말소기준은 2022.01.07 중소기업은행 근저당권이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 notes에서 별도 경고된 항목이므로, 당해세 해당 여부와 실제 체납액은 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 낮아진 최저가보다 ‘누가 받아갈 물건인가’가 핵심
현재 최저매각가는 778,610,000원으로 감정가 2,270,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 많이 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 3회 유찰, 일반공업지역, 지식산업센터, 공장·클린룸, 4개 호수 일단 이용, 공부와 현황 위치 차이까지 함께 봐야 합니다. 주거용 아파트처럼 단순히 “감정가 대비 싸다”로 판단할 물건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 778,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,186,100원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 5,400,000,000원 | 768,423,900원 |
| 2. 가압류 · 주식회사남천공조 | 430,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강백길 | 459,731,669원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 291,313,182원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이시율 | 58,904,440원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 조봉준 | 37,624,439원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 6,677,573,730원 중 채권자 배당은 768,423,900원, 미배당은 5,909,149,830원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 신동 소재 “영동중학교” 북서측 인근이며, 주위는 삼성전자 관련 공장, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 “매탄권선역”이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도·상태. 비202호 - 비205호는 공장으로 이용 중이며, 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 공조설비, 시스템냉난방기, 일부 클린룸 시설이 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역, 일반공업지역, 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 해당하며 토지 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 하자 메모. 위반건축물 사항은 없으나, 기호 10 - 15의 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 현황 점유상태 및 관리지원센터 제시 도면상 위치가 상이하다는 감정요항표 기재가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 위치 확인. 비202호와 일괄매각 대상 호실의 실제 위치, 관리지원센터 도면, 건축물현황도 차이를 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄 이용 구조 확인. 목록 3·4·5·6 벽체 철거 후 4개 호수를 일단으로 이용 중이라는 비고가 있어, 원상복구 가능성·비용·관리규약상 제한을 확인해야 합니다.
- 클린룸 시설 확인. 클린룸 시설은 각 호건물에 포함하여 평가됐으므로, 설비의 실제 가치·철거비·유지비를 현장에서 따져야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위 차감될 수 있으므로, 실제 배당과 미배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 환금성 검토. 지하층 공장형 지식산업센터는 매수자 풀이 좁을 수 있습니다. 매각 후 사용·임대·재매각 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “살 수 있는 물건인지”가 먼저
이 사건은 대항력 임차인이나 인수 권리가 없는 말소형 구조입니다. 권리분석만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 진짜 쟁점은 그 다음입니다. 감정가 2,270,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 778,610,000원까지 내려왔고, 현재 회차에서도 미배당은 5,909,149,830원입니다. 게다가 지하층 공장, 클린룸, 4개 호수 일단 이용, 공부와 현황 위치 차이, 국세·지방세 압류 경고가 함께 있습니다. 권리는 통과, 물건성과 환금성은 엄격 검증. 이 물건은 싸서 사는 물건이 아니라, 실제로 사용할 수 있고 빠져나올 수 있는지까지 확인해야 하는 물건입니다.
