광주지방법원 2025타경6644. 광주 북구 오치동 루미에르빌딩 1층 101호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태상 101호는 소매점이며 101호와 102호는 벽체 구분 없이 하나의 상가처럼 이용되는 형태입니다. 2025.12.05. 현황조사에서는 해당 통합 공간이 공실로 조사됐습니다. 과거 위반건축물 사항은 있었으나 2024.02.23. 시정 완료된 것으로 기재돼 있습니다.

등기부의 현재 말소기준권리는 2022.05.13. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 2,900,400,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 추가 근저당권 2,520,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 1,250,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 말소기준보다 앞선 점유·임차관계에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸되지만 선순위 점유가 남는다

2015년 설정됐던 주식회사신한은행 근저당권 2건은 2022.05.13. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 새로 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하지만, 2017년부터 2021년 사이 전입한 점유자들은 이 말소기준보다 먼저 들어왔기 때문에 대항력이 인정되는 것으로 조사돼 있습니다.

② 임차·점유관계 — 확인된 1억원 외에도 미상 위험이 있다

오치재가노인복지센터는 보증금 400,000,000원과 배당요구 사실은 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 금액을 현재 단계에서 매수인 인수액으로 단정해서도, 반대로 아무 부담이 없다고 제외해서도 안 됩니다. 김금희·노영진·정영희·강효실 역시 대항력은 확인되지만 보증금이 미상이라 최종 부담액 확인이 핵심입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 1,086,400,000원으로 감정가 1,552,000,000원의 70%입니다. 그러나 배당안에서 이미 확인된 매수인 인수액 100,000,000원을 더하면 현재 회차의 확인분 기준 실질취득은 1,186,400,000원입니다.

여기에 말소기준보다 앞선 보증금 미상 점유자들의 금액이 추가로 확인되거나, 전입일이 미상인 오치재가노인복지센터의 대항력이 인정되는 경우 실질 부담은 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저매각가가 얼마나 할인됐는지보다 최종 인수액이 얼마인지가 먼저 확정돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,086,400,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 13,264,000원을 제외한 1,073,136,000원이 주식회사국민은행의 을구 3번 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 총 미배당액은 5,597,264,000원입니다. 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 매곡동 소재 광주공업고등학교 북동측 인근이며, 주변은 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 서측으로 폭 약 35미터의 7차선 광대로에 접하고 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물이며 기본 위생시설·급배수설비·화재탐지설비·스프링클러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 101호 이용. 감정평가상 소매점이며 101호와 102호가 벽체 구분 없이 일체로 이용되는 튼 상가입니다. 2025.12.05. 현황조사에서는 현재 공실로 조사됐습니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용되는 유사 사다리형 평지이며 토지면적은 1,192.0㎡, 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역이며 대로1류에 접합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확인된 실질취득부터 계산. 현재 최저가 1,086,400,000원에 확인된 인수액 100,000,000원을 더한 1,186,400,000원이 최소 확인분입니다.
• 보증금 미상 선순위 점유자 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실의 보증금과 우선변제 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류에서 확정해야 합니다.
• 오치재가노인복지센터 판정. 보증금 400,000,000원은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력 성립 여부에 따라 위험 규모가 크게 달라질 수 있습니다.
• 101호와 다른 점유 부분 구분. 101호·102호 통합 상가는 공실로 조사됐지만 사건 조사에는 106호·107호, 3층, 4층 점유관계가 함께 나타나므로 각 점유자가 실제 매각 대상에 미치는 범위를 대조해야 합니다.
• 통합 상가 현황 확인. 101호와 102호가 벽체 구분 없이 이용되는 구조이므로 현황과 공부상 경계, 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.

맺으며 — 할인율보다 ‘인수액 확정’이 먼저다

이 사건은 감정가 1,552,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,086,400,000원으로 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 “30% 할인”이 아닙니다. 최대현·강창원 보증금 100,000,000원이 이미 매수인 인수로 계산돼 있어 확인분 실질취득액은 1,186,400,000원이고, 그 밖에도 말소기준보다 앞선 보증금 미상 점유자들이 남아 있습니다.

특히 오치재가노인복지센터는 보증금 400,000,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력을 단정할 수 없습니다. 101호·102호 통합 상가 자체는 현황조사 당시 공실이지만, 사건 전체 점유관계와 배당구조를 보면 최종 인수 범위를 확정하기 전에는 최저가가 싸다고 결론내릴 수 없는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 점유자들의 보증금과 대항력 범위를 얼마나 정확히 확정하느냐에 있습니다.