광주지방법원 2025타경6644. 법원 분류는 대지이고, 감정평가상 루미에르빌딩 제1층 제101호를 포함한 기호 1~2는 소매점으로 평가되어 있습니다. 101호와 102호는 벽체 구분 없이 1개 호처럼 이용하는 튼 상가이며 일괄매각 대상으로 기재되어 있습니다. 2025.12.05 부동산현황조사 당시에는 이 통합 상가가 공실로 조사됐고, 과거 위반건축물 사항은 2024.02.23 시정완료된 상태입니다.

등기 자체의 말소 구조는 선명합니다. 현재 말소기준권리는 2022.05.13 국민은행 근저당권 2,900,400,000원이고, 그 뒤의 국민은행 추가 근저당, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차·점유자입니다. 이미 배당 시뮬레이션상 100,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있고, 그 밖의 점유자도 보증금 또는 전입일이 확정되지 않아 인수 상한을 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도

2015년 신한은행 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.05.13 국민은행 근저당권입니다. 2022.06.16 국민은행 추가 근저당 2,520,000,000원, 2024.01.11 서울보증보험 가압류 1,250,000,000원, 2025.10.23 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 등기채권의 거액 미배당 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유자 분석

보증기관 대위·승계로 중복 계산되는 신고는 없습니다. 사건 조사상 임차·점유 신고는 8명입니다. 다만 보증금과 권리요건이 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.

최대현·강창원은 확정 인수액 계산에 반영돼 있습니다. 반면 김금희·노영진·정영희·강효실은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금이 미상이어서 최종 인수액을 계산할 수 없습니다. 오치재가노인복지센터는 보증금 400,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력과 인수 여부 자체가 미확정입니다. 강지영은 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 분류됩니다.

③ 가격 — 최저가가 아니라 ‘최소 실질취득’부터

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,552,000,000원입니다. 그러나 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있으므로, 확정분만 놓고 본 최소 실질취득액은 1,652,000,000원입니다. 그리고 이 금액도 최종 상한이 아닙니다. 보증금 미상 선순위 점유자들과 오치재가노인복지센터의 대항력 여부에 따라 추가 인수액이 생길 수 있기 때문입니다.

유찰되면 매각가는 낮아지지만 시나리오상 최대현·강창원 인수액 100,000,000원은 그대로입니다. 더 중요한 점은 보증금 미상 점유자의 인수액이 아직 포함되지 않았다는 것입니다. 따라서 위 실질취득액은 모두 확정된 100,000,000원만 더한 최소치로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,552,000,000원 가정)

채권자 총 채권액 6,670,400,000원 중 예상배당은 1,534,080,000원, 미배당은 5,136,320,000원입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원은 별도로 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 루미에르빌딩 제1층 101호를 포함한 기호 1~2는 소매점이며, 101호·102호가 벽체 구분 없이 일체로 이용되는 튼 상가입니다.
• 주위환경. 광주공업고등학교 북동측 인근 노선 상가지대로, 상가·아파트·학교 등이 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접합니다. 지하주차장도 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대지 전체 면적 1,192.0㎡, 지목 대, 상업용 건부지이며 평지·사다리형·광대로 한 면 조건입니다. 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
• 용도지역·제한. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·대로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역 조건이 확인됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물이며, 기본 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물이었으나 2024.02.23 시정완료됐고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 계산. 현재 최저가 1,552,000,000원에 확정 인수 100,000,000원을 더한 1,652,000,000원부터 출발해야 합니다.
• 보증금 미상 4명 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실은 말소기준권리 이전 전입이지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 보증금과 점유관계를 확인해야 인수 상한을 정할 수 있습니다.
• 오치재가노인복지센터 확인. 보증금 400,000,000원은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력이 인정되는지 여부에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
• 101호·102호 일괄매각 범위 확인. 벽체 구분 없이 이용하는 튼 상가이므로 공부상 호수와 실제 물리적 구획을 현장에서 대조해야 합니다.
• 공실 상태 재확인. 2025.12.05 현황조사에서는 101호·102호 통합 상가가 공실이었으므로 매각기일 전 현재 점유상태가 달라졌는지 확인해야 합니다.
• 가격은 시세 확인 후 판단. 최저가만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 확정·미확정 인수액까지 합산한 실질취득액을 기준으로 주변 상가 거래·임대 수준과 비교해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않을 수 있으므로 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.

맺으며 — “15억 5,200만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건은 등기 말소만 보면 단순하지만, 임차관계까지 들어가면 평가가 달라집니다. 현재 회차 최저가는 1,552,000,000원이고 후순위 등기권리는 소멸하지만, 최대현·강창원 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 최소 실질취득은 이미 1,652,000,000원입니다.

여기서 끝이 아닙니다. 선순위 전입이면서 보증금이 미상인 4명, 그리고 보증금 400,000,000원이 확인됐으나 전입일이 미상인 오치재가노인복지센터가 남아 있습니다. 따라서 현 단계에서 이 물건을 “인수 1억원짜리”라고 확정하는 것도 위험합니다. 확정 인수 100,000,000원 + 추가 미상 인수위험이 정확한 표현입니다.

게다가 101호·102호는 벽체 없이 하나의 상가처럼 이용되는 일괄매각 물건이고, 2025.12.05 당시 공실로 조사됐습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가를 찾는 것이 아니라 매각범위·현재 점유·선순위 임차인의 실제 보증금을 확정해 최종 실질취득액을 닫는 것입니다. 권리 미확정 상태에서는 가격 판단보다 권리 확인이 먼저입니다.