광주지방법원 2025타경6644. 루미에르빌딩 2층 202호로, 감정평가상 소매점으로 이용되는 구분상가입니다. 등기상 소유자는 주식회사루미에르이고, 현재 권리분석의 말소기준은 2022.05.13 국민은행 근저당권 2,900,400,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 추가 근저당 2,520,000,000원, 서울보증보험 가압류 1,250,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 실제 임차인으로 조사된 사람·사업자는 8명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 최대현과 강창원은 말소기준일 전 전입, 보증금 각 50,000,000원으로 확인되고 배당표상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 491,400,000원만 놓고 보면 실제 취득비용을 과소평가하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별개

2015년 신한은행 근저당 2건은 2022.05.13 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 이후 설정된 국민은행 추가 근저당, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다고 해서 말소기준일 전에 대항력을 갖춘 임차인의 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 확정 1억 인수 + 추가 미상 위험

③ 가격 판단 — 감정가 70%만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 702,000,000원의 70%인 491,400,000원입니다. 하지만 이 사건은 확정 인수액 100,000,000원을 더한 최소 실질취득액 591,400,000원을 기준으로 봐야 합니다. 2회 유찰 시에도 매각가 343,980,000원에 확정 인수액을 더하면 최소 443,980,000원, 3회 유찰 시 매각가 240,785,999원이라도 최소 340,785,999원이 됩니다.

동일 물건군의 실거래 비교 수치가 확인되지 않는 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 결론내릴 근거는 없습니다. 특히 미상 임차보증금이 추가 승계 대상으로 확인될 경우 실질취득액은 더 커집니다.

④ 예상배당표 (매각가 491,400,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 채권자 총 채권액은 6,670,400,000원, 배당액은 484,086,000원, 미배당액은 6,186,314,000원입니다. 최대현·강창원의 보증금 합계 100,000,000원은 배당재원에서 지급되는 것이 아니라 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주공업고등학교 북동측 인근의 루미에르빌딩으로, 주변은 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 서측으로 폭 약 35m의 7차선 광대로에 접합니다.
• 이용. 감정평가상 해당 건물에는 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등이 혼재하고, 202호 관련 구간은 튼 상가 형태로 이용 중입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·시가지경관지구, 상업용 건부지이며 평지·사다리형입니다. 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
• 시설. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비와 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 주거용이 아닌 구분상가이고 실제 이용경계가 202호·203호 사이에서 열려 있어, 독립 사용성과 점유정리 여부가 거래·명도에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확정 인수 100,000,000원 반영. 현재 최저가 491,400,000원이 아니라 최소 실질취득액 591,400,000원을 자금 기준으로 봐야 합니다.
• 미상 점유자 보증금 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실의 보증금·확정일자와 오치재가노인복지센터의 전입일을 확인해야 추가 승계액을 판단할 수 있습니다.
• 202호·203호 현황 대조. 벽체 없이 하나의 상가로 이용되는 현황이 매각 범위·인도·원상복구에 어떤 영향을 주는지 현장과 공부를 대조해야 합니다.
• 후순위 채권 미배당 확인. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 6,186,314,000원이고 소유자 잔여금은 없습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류와 실제 점유 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수액

이 사건의 핵심은 감정가 702,000,000원이 1회 유찰돼 491,400,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 이미 확인된 대항력 임차보증금 100,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 최소 591,400,000원이고, 말소기준일 이전 점유자 중 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수 남아 있습니다. 오치재가노인복지센터의 보증금 400,000,000원도 전입일이 확인되지 않아 승계 여부가 미정입니다.

여기에 202호와 203호가 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용되는 현황까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 평가하기보다, 최종 인수보증금과 실제 점유·구획 관계를 먼저 확정해야 하는 고난도 권리분석형 물건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.