광주지방법원 2025타경6644. 등기상 현재 말소기준권리는 2022.05.13. 주식회사국민은행의 근저당권 2,900,400,000원입니다. 그보다 뒤의 국민은행 근저당 2,520,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 1,250,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·전입관계입니다.
최대현은 2021.03.29., 강창원은 2017.08.25. 전입으로 조사됐고 각 보증금은 50,000,000원입니다. 배당표에서는 두 사람 모두 대항력은 있고 우선변제권은 없는 것으로 반영되어 각 50,000,000원, 합계 100,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 김금희·노영진·정영희·강효실 역시 말소기준일보다 이른 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6644 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건부지 / 루미에르빌딩 구분건물. 감정평가 이용상태는 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등으로 조사됨 |
| 소유자 | 주식회사루미에르 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 343,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 4,574,375,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2022.05.13. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 2,900,400,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도다
2015년 주식회사신한은행 근저당권 2건은 2022.05.13. 해지로 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 강창원·강효실·노영진·정영희·최대현·김금희의 전입일은 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
② 임차·점유 분석 — 알려진 인수만 100,000,000원
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최대현 | 106호.107호 | 2021.03.29 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 인수 |
| 김금희 | 알수없음 | 2021.10.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 노영진 | 알수없음 | 2019.08.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정영희 | 알수없음 | 2020.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 강효실 | 3층일부 | 2019.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 오치재가노인복지센터 | 3층전부 · 노인복지센터 | 미상 | 400,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 강창원 | 4층전체 | 2017.08.25 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 인수 |
| 강지영 | 알수없음 | 2025.08.18 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 無 |
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘최소 실질취득’으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 343,700,000원입니다. 하지만 이 금액은 매수인이 법원에 내는 매각대금일 뿐, 알려진 인수보증금까지 포함한 경제적 취득비용은 아닙니다. 배당표상 확정적으로 반영된 인수액 100,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 443,700,000원입니다.
실거래 비교자료는 확인되지 않으므로, 이 사건에서 “감정가 대비 70%라 싸다”는 판단은 할 수 없습니다. 특히 보증금이 미상인 선순위 점유자들의 실제 임대차 조건에 따라 매수인의 최종 부담은 443,700,000원보다 더 커질 수 있습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 확정 인수액과 미확정 인수 가능성을 포함한 실질취득비용이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 343,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,611,800원 |
| 인수 · 최대현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강창원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,900,400,000원 | 338,088,200원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,520,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,611,800원을 제외한 338,088,200원이 을구 3번 국민은행 근저당권에 배당되고, 이후 채권에는 배당되지 않습니다. 채권자 총 미배당은 6,332,311,800원이며, 최대현·강창원의 보증금 100,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 실질부담 구조
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 343,700,000원 | 100,000,000원 | 443,700,000원+ | 6,332,311,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 240,589,999원 | 100,000,000원 | 340,589,999원+ | 6,433,978,261원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 168,412,999원 | 100,000,000원 | 268,412,999원+ | 6,505,144,783원 |
유찰로 매각대금이 내려가면 알려진 범위의 최소 실질취득액도 내려갑니다. 다만 ‘+’가 핵심입니다. 보증금 미상 선순위 점유자의 인수 여부가 확정되지 않았기 때문에, 어떤 회차에서도 표의 실질취득액을 최종 취득비용으로 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 매곡동 소재 광주공업고등학교 북동측 인근의 루미에르빌딩으로, 주위는 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등 다양한 상업·업무 용도로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층이며 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비와 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,192.0㎡, 지목 대, 상업용 건부지, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역에 포함 또는 저촉됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최대현·강창원 인수 확인. 배당표상 각 50,000,000원, 합계 100,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있으므로 최저가와 별도로 자금계획에 넣어야 합니다.
- 선순위 점유자 보증금 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실은 말소기준보다 앞선 전입일이 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 원본 확인이 필요합니다.
- 오치재가노인복지센터 확인. 보증금 400,000,000원과 배당요구 사실은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력 및 매수인 승계 여부가 최종 취득비용을 크게 바꿀 수 있습니다.
- 공실 기재 재검증. 2025.12.05. 현황조사보고서의 공실 기재와 다수 점유·전입 자료가 함께 존재하므로 실제 점유·명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고, 최소 실질취득액과 추가 인수 가능액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 대조해 보증금, 확정일자, 점유부분, 현재 임대차 존속 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘낙찰가’가 아니라 ‘승계액’
등기부만 보면 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 선순위 점유관계 때문에 권리분석이 단순하지 않습니다. 현재 배당계산만으로도 최대현·강창원 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 남아, 최저가 343,700,000원의 실제 최소 부담은 443,700,000원입니다.
더 중요한 것은 이 금액이 끝이 아니라는 점입니다. 김금희·노영진·정영희·강효실은 말소기준보다 앞선 전입일이 있으면서 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 오치재가노인복지센터는 보증금 400,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 추가 승계 여부가 확정되기 전에는 실질취득비용 자체가 닫히지 않은 사건입니다.
