광주지방법원 2025타경6644. 광주 북구 오치동 723 루미에르빌딩 2층201호 사건입니다. 등기상 핵심은 2022.05.13. 설정된 국민은행 근저당권 2,900,400,000원입니다. 기존 신한은행 근저당권 2건은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 이후 국민은행의 2,520,000,000원 근저당, 서울보증보험의 1,250,000,000원 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤에 있는 점유·임차관계입니다. 실제 임차인으로 기재된 사람과 사업자는 모두 8명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 배당 시뮬레이션에는 최대현 50,000,000원, 강창원 50,000,000원 합계 100,000,000원이 대항력 있는 임차보증금으로 매수인 인수 처리돼 있습니다. 이 두 금액만 반영해도 신건의 실질취득은 491,000,000원 + 100,000,000원 = 591,000,000원입니다.
더 큰 변수는 보증금이 확인되지 않은 점유자입니다. 김금희·노영진·정영희·강효실은 말소기준인 2022.05.13.보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 오치재가노인복지센터는 보증금 400,000,000원이 기재돼 있으나 전입일을 알 수 없어 역시 대항력 판정이 어렵습니다. 따라서 100,000,000원은 확인된 인수액일 뿐, 최종 인수 상한이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6644 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 2층201호 |
| 용도 / 건물 | 대지 · 집합건물 · 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 |
| 소유자 | 주식회사루미에르 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 491,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 4,574,375,700원 |
| 말소기준 | 2022.05.13. 을구 3번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 2,900,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도
2015년 신한은행 근저당권 2건은 2022.05.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 2,900,400,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 추가 근저당 2,520,000,000원, 서울보증보험 가압류 1,250,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리 자체보다 선순위 임차관계가 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최대현 | 106호.107호 | 2021.03.29 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 2025.12.08 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 김금희 | 알수없음 | 2021.10.14 | 미상 | 미상 | 2025.12.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노영진 | 알수없음 | 2019.08.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영희 | 알수없음 | 2020.06.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강효실 | 3층일부 | 2019.04.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오치재가노인복지센터 | 3층전부 · 노인복지센터 | 미상 | 400,000,000원 | 미상 | 2025.12.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강창원 | 4층전체 | 2017.08.25 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 강지영 | 알수없음 | 2025.08.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 8명은 모두 실제 임차인 또는 점유관계로 봅니다. 다만 임차인 표시 부분 가운데 최대현은 106호·107호, 강효실과 오치재가노인복지센터는 3층, 강창원은 4층으로 기재돼 있습니다. 경매 대상 표시는 2층201호이므로 각 임차관계가 201호에 직접 미치는 범위는 반드시 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 491,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,310,000원 |
| 인수 · 최대현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강창원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 2,900,400,000원 | 483,690,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 2,520,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험 | 1,250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,670,400,000원 중 신건 가정 배당액은 483,690,000원, 미배당액은 6,186,710,000원입니다. 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 확정분 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 491,000,000원 | 100,000,000원 | 591,000,000원 | 6,186,710,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 392,800,000원 | 100,000,000원 | 492,800,000원 | 6,283,899,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 314,240,000원 | 100,000,000원 | 414,240,000원 | 6,361,359,360원 |
유찰로 최저매각가는 내려가지만 배당 시뮬레이션상 확정 인수 100,000,000원은 그대로 유지됩니다. 따라서 신건의 491,000,000원만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 더구나 미상 임차관계가 추가 인수로 확정될 경우 실제 취득비용은 위 표보다 더 높아질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 매곡동 소재 광주공업고등학교 북동측 인근으로, 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물로 기본 위생·급배수, 화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 감정대상 전체 19개 호에는 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등이 기재돼 있고, 일부 호는 서로 튼 상가로 일체 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 1,192.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 서측 폭 약 35미터 7차선 광대로에 접하고 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 계획·규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역, 대로1류 접합 및 전통상업보존구역이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 기재되어 있지 않고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확정 인수 100,000,000원 반영. 최대현·강창원 보증금은 배당표상 전액 매수인 인수입니다. 입찰가는 낙찰대금이 아니라 이 금액을 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실은 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 400,000,000원 임차관계 확인. 오치재가노인복지센터는 보증금 400,000,000원이 기재돼 있으나 전입일이 미상입니다. 대항력 성립 여부와 대상 호수를 원본으로 확인해야 합니다.
- 201호와 점유부분 대조. 임차인 중 일부는 106호·107호, 3층, 4층으로 표시돼 있습니다. 본건 2층201호와 직접 연결되는 임차관계인지 확인이 필수입니다.
- 공실 여부 재확인. 2025.12.05. 현황조사보고서상 공실이라는 비고와 여러 임차·전입 자료가 함께 존재하므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 서로 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건의 등기 구조만 보면 단순합니다. 말소기준은 2022.05.13. 국민은행 근저당이고, 그 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 위험은 임차관계입니다. 배당 시뮬레이션에서 이미 100,000,000원의 매수인 인수가 확인되고, 보증금 미상 선전입 점유자 4명과 전입일 미상의 보증금 400,000,000원 임차관계도 남아 있습니다.
따라서 신건 최저가 491,000,000원을 실제 취득가격으로 볼 수 없습니다. 확인된 인수만 더해도 591,000,000원이고, 미상 임차관계가 추가 인수로 확정되면 비용은 더 늘어납니다. 일부 임차인의 점유부분이 201호가 아닌 다른 호·층으로 적혀 있고 공실 기재도 함께 존재하므로, 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 “누가 어느 호를 어떤 권리로 점유하는지” 확정하는 것입니다. 권리관계가 정리되기 전에는 보수적 접근이 맞습니다.
