광주지방법원 2025타경6644. 광주 북구 오치동 723 루미에르빌딩 1층103호로 표시된 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 829,000,000원입니다. 소유자는 주식회사루미에르이고, 현재 등기부상 기준이 되는 권리는 2022.05.13. 설정된 국민은행 채권최고액 2,900,400,000원 근저당입니다. 그 뒤의 국민은행 2,520,000,000원 근저당, 서울보증보험 1,250,000,000원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 조사자료에는 최대현·김금희·노영진·정영희·강효실· 오치재가노인복지센터·강창원·강지영 등 실제 임차·점유 내역 8명이 확인됩니다. 이 가운데 최대현과 강창원은 각각 보증금 50,000,000원이고 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력 있는 것으로 정리되어 배당 시뮬레이션에서 합계 100,000,000원 전액 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6644 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 1층103호 |
| 용도 / 토지 | 대지 · 지목 대 · 상업용 건부지 · 제3종일반주거지역 |
| 소유자 | 주식회사루미에르 |
| 감정가 / 최저가 | 829,000,000원 / 829,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,574,375,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지면적 | 1,192.0㎡ |
| 공시지가 | 1,379,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리
2015년 신한은행 근저당 2건은 2022.05.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 같은 날 설정된 을구 3번 국민은행 근저당입니다. 이후 2022.06.16. 국민은행 추가 근저당, 2024.01.11. 서울보증보험 가압류, 2025.10.23. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰 후 남는 담보권이나 가압류는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차·점유 8명
| 성명·명칭 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최대현 | 106호.107호 | 2021.03.29 | 50,000,000원 월 3,500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 2025.12.08 |
| 김금희 | 알수없음 | 2021.10.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.12.23 |
| 노영진 | 알수없음 | 2019.08.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영희 | 알수없음 | 2020.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강효실 | 3층일부 | 2019.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오치재가노인복지센터 | 3층전부 · 노인복지센터 | 미상 | 400,000,000원 | 미상 | 미상 | 2025.12.18 |
| 강창원 | 4층전체 | 2017.08.25 | 50,000,000원 월 4,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 강지영 | 알수없음 | 2025.08.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 829,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,690,000원 |
| 인수 · 최대현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강창원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 2,900,400,000원 | 818,310,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 2,520,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험 | 1,250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 829,000,000원 가정 시 집행비용 10,690,000원을 제외한 818,310,000원이 을구 3번 국민은행 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 5,852,090,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원을 매수인 인수로 산정합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 최저가 | 산정 인수 | 실질취득 확인액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 829,000,000원 | 100,000,000원 | 929,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 663,200,000원 | 100,000,000원 | 763,200,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 530,560,000원 | 100,000,000원 | 630,560,000원 |
다만 위 실질취득액은 현재 금액이 확인되어 배당 시뮬레이션에 반영된 100,000,000원만 더한 값입니다. 김금희·노영진·정영희·강효실의 보증금은 확인되지 않았고, 오치재가노인복지센터는 보증금 400,000,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아져도 실제 총 취득비용은 위 표보다 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 매곡동 광주공업고등학교 북동측 인근이며, 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하며 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 유사 사다리형 평지로 상업용 건부지이며 토지면적 1,192.0㎡, 공시지가 1,379,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·대로1류 접합·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층이며 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정대상 제101호 외 18개호는 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등으로 이용되고 일부 호수는 튼 상가입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 호수 범위 확인. 사건 표시는 1층103호지만 점유자료와 감정자료에는 다른 호수·층이 함께 등장합니다. 각 점유자의 실제 매각대상 포함 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
- 선순위 전입자 4명의 보증금 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 400,000,000원 보증금 확인. 오치재가노인복지센터는 보증금이 크지만 전입일이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부가 확정되지 않았습니다.
- 산정 인수 100,000,000원 확인. 최대현·강창원은 각각 50,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 실제 대상 호수와 배당·명도 조건을 확인해야 합니다.
- 공실 여부 현장 확인. 2025.12.05. 공실 기재와 다수 임차·점유자료가 동시에 존재하므로 현재 실제 점유자가 누구인지 현장 확인이 중요합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 자료가 없어 829,000,000원 최저가의 시장가격 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서에서 호수별 임대차와 매각범위를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수 없음”은 다른 말이다
이 사건은 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸한다는 점만 보면 간단합니다. 그러나 낙찰자에게 중요한 것은 등기부에서 지워지는 권리만이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 최대현·강창원의 보증금 합계 100,000,000원이 이미 인수로 계산되고 있어 신건 기준 실질취득 확인액은 929,000,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 4명과 전입일 미상인 400,000,000원 보증금 점유내역이 있습니다.
더구나 사건 표시는 1층103호인데 임차·점유자료에는 106호·107호, 3층, 4층이 함께 등장하고, 한편으로는 2025.12.05. 공실이라는 기재도 존재합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 매각대상 범위와 실제 점유·보증금의 확정입니다. 현 단계 평가는 등기권리는 정리되지만 임차 리스크는 미확정인 고위험형입니다.
