광주지방법원 2025타경6644. 등기상 말소기준권리는 2022년 5월 13일 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 2,900,400,000원)입니다. 그 뒤 2022년 6월 국민은행 추가 근저당, 2024년 서울보증보험 가압류, 2025년 경매개시결정이 이어졌고, 이 등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 기준권리 이후 권리는 단순하지만, 이 사건은 점유·임차관계가 훨씬 더 중요합니다.

감정평가 이용상태에는 루미에르빌딩 제1층 101호 외 18개호가 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설· 학원·사무소 등으로 이용되는 것으로 기재돼 있습니다. 임차내역도 106호·107호, 3층, 4층 등 여러 부분에 걸쳐 나타납니다. 따라서 이 사건은 단순히 103호 한 칸만 보고 판단하기보다 사건 전체의 점유·승계 구조를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

2015년 설정됐던 신한은행 근저당권 2건은 2022년 5월 13일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 새로 설정된 국민은행 근저당권 2,900,400,000원입니다. 이후 국민은행 추가 근저당 2,520,000,000원과 서울보증보험 가압류 1,250,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 임차인·점유자 8건

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로, 위 표는 실제 임차인·점유자 8건입니다. 다만 김금희·노영진·정영희·강효실은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 전입일이 말소기준보다 앞선다는 이유만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 오치재가노인복지센터는 보증금이 400,000,000원으로 기재돼 있지만 전입일이 확인되지 않아 역시 승계 여부를 단정할 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득액’이 중요

한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가 829,000,000원의 70%인 580,300,000원입니다. 그러나 현재 배당계산에서 확인된 매수인 승계액 100,000,000원을 더하면 확인분 기준 실질취득 부담은 680,300,000원입니다.

2회 유찰 시 매각가는 406,210,000원, 3회 유찰 시 284,347,000원으로 내려가지만, 시나리오상 확인된 매수인 인수액은 각 회차 모두 100,000,000원입니다. 즉 유찰이 이어져도 알려진 승계보증금은 별도로 남으며, 미상 점유관계까지 확인되기 전에는 단순 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 580,300,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 청구액은 6,670,400,000원, 채권자 예상배당은 572,097,000원이며 미배당액은 6,098,303,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원은 배당표 밖에서 매수인 인수로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 매곡동 소재 광주공업고등학교 북동측 인근으로, 주위는 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하고 지하주차장 시설이 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,192.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
• 용도·규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역 등에 해당하며 대로1류에 접합니다.
• 이용상태. 감정평가상 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등 여러 상업·업무 용도가 혼재합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 580,300,000원에 확인된 승계보증금 100,000,000원을 더한 680,300,000원을 최소 확인 부담으로 놓고 검토해야 합니다.
• 미상 점유자 보증금 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실의 보증금과 확정일자, 실제 점유부분을 매각물건명세서·임대차자료와 대조해야 합니다.
• 4억 보증금 임대차 확인. 오치재가노인복지센터 보증금은 400,000,000원이지만 전입일이 미상입니다. 대항요건과 실제 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 공실 기재 원본 대조. 2025.12.05 현황조사 기준 공실이라는 비고와 다수의 점유·임차 내역이 동시에 존재하므로 현재 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 호실 범위 확인. 감정평가서는 제1층 101호 외 18개호를 함께 기술하고 있고 임차내역도 여러 층·호실에 걸쳐 있으므로 실제 매각대상과 각 임차인의 목적물 대응관계를 확인해야 합니다.
• 채권 미배당은 인수와 구분. 국민은행·서울보증보험의 미배당 채권과 매수인이 직접 승계하는 임차보증금은 성격이 다릅니다. 등기상 소멸채권을 매수인이 그대로 갚는 구조로 혼동하지 않아야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 1억 인수와 미상 점유다

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 580,300,000원입니다. 그러나 이 사건을 단순히 “감정가보다 248,700,000원 내려온 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다. 배당계산에 이미 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 확인분 기준 실질취득 부담은 680,300,000원입니다.

더 중요한 것은 아직 금액을 확정하기 어려운 점유관계입니다. 보증금 미상인 선순위 전입자들이 있고, 오치재가노인복지센터는 보증금 400,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상입니다. 공실이라는 비고와 다수 점유내역도 서로 맞지 않습니다. 따라서 이 사건은 등기말소 자체보다 임대차 원본 대조와 실제 점유 확인이 선행돼야 하는 유형입니다. 최저가가 더 내려가더라도 이 점유·승계 구조가 해소되지 않는 한 가격만 보고 안전성을 판단하기 어렵습니다.