광주지방법원 2025타경6644. 등기상 소유자는 주식회사루미에르이고, 현재 말소기준권리는 2022년 5월 13일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 2,900,400,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 국민은행 근저당권 2,520,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 1,250,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·임차관계입니다.

현황조사에는 총 8명·기관의 임차·점유관계가 나타납니다. 보증금이 확인된 최대현과 강창원은 전입일이 말소기준일보다 앞서고, 배당표에서도 우선변제권 없이 각 50,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 반면 김금희·노영진·정영희·강효실은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 오치재가노인복지센터는 보증금 400,000,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 역시 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 문제는 선순위 점유

2015년 신한은행 근저당권 2건은 2022년 5월 13일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 2,900,400,000원입니다. 이후 국민은행 추가 근저당권·서울보증보험 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리 자체보다 2022년 5월 13일 이전부터 점유한 사람들의 임차보증금 인수 여부가 낙찰자의 실제 부담을 결정합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 신고 8명·기관

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 위 8명·기관은 각각 별도의 임차·점유 신고로 봐야 합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 325,500,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액 6,670,400,000원 중 채권자 배당액은 320,143,000원, 미배당액은 6,350,257,000원입니다. 최대현·강창원 보증금 100,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려갈 뿐 인수위험은 남는다

유찰로 최저가는 325,500,000원에서 227,850,000원, 159,495,000원으로 내려가지만, 제공된 시나리오에서 최대현·강창원의 100,000,000원 인수액은 그대로입니다. 더 중요한 점은 아직 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자들이 있다는 것입니다. 따라서 다음 회차 가격이 낮아진다는 이유만으로 실질취득원가도 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 매곡동 광주공업고등학교 북동측 인근의 루미에르빌딩으로, 주변은 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 건물 내 19개 구분호는 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등으로 이용되고 있으며, 일부 호실은 서로 튼 상가로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층~지상 6층 건물로 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 서측으로 폭 약 35m 내외 7차선 광대로에 접하고 지하주차장이 있으며, 토지는 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·대로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역 등이 확인됩니다.
• 공시지가. 1,379,000원/㎡, 토지면적 1,192㎡로 제시되어 있습니다.
• 건축물 위반. 위반사항은 확인되지 않았고 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 확인분만 반영해도 325,500,000원 + 인수 100,000,000원 = 425,500,000원입니다.
• 최대현·강창원 인수 확인. 배당표상 두 사람은 우선변제권 없이 보증금 각 50,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
• 미상 보증금 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실은 말소기준 전 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능성과 실제 인수액을 원본에서 확정해야 합니다.
• 오치재가노인복지센터 400,000,000원 확인. 보증금은 크지만 전입일이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다.
• 204호 귀속 여부 대조. 임차인들의 점유부분에 106·107호, 3층, 4층이 기재돼 있으므로 사건의 204호와 어느 범위까지 연결되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 다음 회차도 인수액 별도 계산. 2회·3회 유찰 시에도 시나리오상 확인된 인수 100,000,000원은 유지됩니다.
• 공동담보 구조 확인. 국민은행 근저당권에는 공동담보목록 제2022-480호 및 제2022-579호가 기재돼 있어 배당과 채권회수 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “3.255억짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건은 후순위 근저당권과 가압류가 소멸한다는 사실만 보고 단순 권리물건으로 판단하기 어렵습니다. 현재 최저매각가는 325,500,000원이지만, 이미 배당표에서 매수인 인수로 계산된 보증금이 100,000,000원 있어 확인 가능한 실질취득액만 425,500,000원입니다. 그마저도 끝이 아닙니다. 말소기준일 이전 전입자가 여러 명이고 일부는 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 보증금 400,000,000원의 오치재가노인복지센터도 대항력 판정이 남아 있습니다.

또한 여러 임차인의 점유부분이 204호가 아닌 106·107호, 3층, 4층으로 표시돼 있어 어떤 임차관계가 실제 204호 매수인에게 승계되는지를 확정하는 작업이 선행돼야 합니다. 이 연결관계가 정리되기 전에는 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 204호에 귀속되는 선순위 임차관계와 최종 인수금액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.