광주지방법원 2025타경6644. 광주 북구 오치동 루미에르빌딩 2층204호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 대상 건물은 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등이 들어선 상업용 구분건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사루미에르이며, 현재 말소기준은 2022.05.13 설정된 주식회사국민은행 근저당권 2,900,400,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 추가 근저당, 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 최대현은 2021.03.29, 강창원은 2017.08.25 전입했고 각각 보증금 50,000,000원이 확인됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 두 보증금은 우선변제 없이 매수인 인수로 처리돼 총 100,000,000원이 최저가 밖의 비용으로 남습니다. 따라서 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득액은 465,000,000원 + 100,000,000원 = 최소 565,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심

2015년 신한은행 근저당 2건은 2022.05.13 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 국민은행 근저당입니다. 따라서 그보다 앞서 전입한 점유자는 등기부 후순위 권리처럼 단순히 매각으로 지워진다고 볼 수 없습니다. 특히 보증금이 확인된 최대현·강창원은 배당표상 각각 50,000,000원 전액 인수로 반영돼 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 인원 8명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 실제 임차인·점유자는 8명입니다. 점유 부분이 106호·107호, 3층, 4층 등으로 기재된 내역이 포함되어 있으므로 2층204호와 각 점유 범위의 직접적인 대응관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 반드시 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다

현재 신건 최저가는 감정가와 같은 465,000,000원입니다. 그러나 확인된 인수액 100,000,000원을 더하면 실질취득은 최소 565,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 372,000,000원이지만 확인된 인수액을 더한 금액은 최소 472,000,000원, 2회 유찰 시에는 매각가 297,600,000원에 확인된 인수액을 더해 최소 397,600,000원입니다.

다만 이 계산은 어디까지나 현재 금액이 확인된 최대현·강창원의 보증금만 반영한 것입니다. 보증금 미상 선순위 점유자나 오치재가노인복지센터의 대항력·보증금 승계 여부가 추가로 확인되면 실제 취득 부담은 더 커질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않은 만큼, 감정가나 최저가만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 465,000,000원 가정)

총 채권액 6,670,400,000원 중 예상 배당액은 457,950,000원이고, 미배당액은 6,212,450,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 확인된 매수인 인수액은 100,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 매곡동 광주공업고등학교 북동측 인근으로, 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비와 지하주차장 시설이 있습니다.
• 이용. 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등 다양한 상업·업무 용도로 이용되고 있습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 1,192.0㎡, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역에 해당하고 대로1류에 접합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 465,000,000원이 아니라 확인된 인수액을 포함한 최소 565,000,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
• 최대현·강창원 인수 확인. 배당표상 두 임차인의 보증금 각 50,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
• 금액 미상 선순위 점유자 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실의 보증금과 확정일자, 실제 점유 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
• 400,000,000원 보증금의 성격 확인. 오치재가노인복지센터는 전입일이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
• 204호와 점유범위 대조. 조사 내역에는 106호·107호, 3층, 4층 등 다른 위치 표현이 함께 등장하므로 각 점유자가 실제 매각 대상 204호와 어떤 관계인지 반드시 대조해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 1회 유찰 매각가 372,000,000원, 2회 유찰 매각가 297,600,000원에서도 확인 인수 100,000,000원이 별도로 남습니다.
• 시세 검증. 현재 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 상업용 구분건물의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 4.65억”이 아니라 “최소 5.65억 + 미확정 위험”

이 사건에서 가장 위험한 착시는 최저매각가 465,000,000원만 보는 것입니다. 이미 배당 시뮬레이션에 잡힌 최대현·강창원 보증금만 합쳐도 매수인 인수액은 100,000,000원이고, 현재 회차의 실질취득은 최소 565,000,000원입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 전입 기록을 가진 보증금 미상 점유자가 여럿 남고, 오치재가노인복지센터의 보증금 400,000,000원도 대항력 여부가 확정되지 않았습니다.

후순위 근저당과 가압류가 소멸한다는 사실만으로는 이 물건을 안전형으로 볼 수 없습니다. 실거래 비교 수치도 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 등기부 후순위 권리는 정리되지만 임차인 인수위험은 크고 아직 확정되지 않았다입니다. 입찰 여부보다 먼저 해야 할 일은 204호에 실제 귀속되는 점유관계와 각 보증금의 대항력·배당·인수 범위를 확정하는 것입니다.