광주지방법원 2025타경6644. 광주 북구 오치동 루미에르빌딩 6층 601호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 601호와 602호가 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 “튼상가”라고 적혀 있습니다. 감정요항에서도 여러 호실이 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등으로 이용되고 있으며, 기호 18·19 역시 사무소와 학원이 일체로 이용되는 튼 상가로 조사됐습니다.

등기상 현재 말소기준은 2022.05.13. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,900,400,000원이고, 이후 설정된 국민은행 근저당권 2,520,000,000원, 서울보증보험 가압류 1,250,000,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 자체보다 더 중요한 쟁점은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 어렵다

2015년 설정된 신한은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.05.13. 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 국민은행 추가 근저당, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 분석 — 확인 인수 1억원에서 끝난다고 볼 수 없다

보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 위 명단은 실제 임차·점유 조사 대상 자체를 기준으로 봐야 합니다. 다만 점유 부분이 106호·107호, 3층, 4층 등으로 서로 다르게 기재된 임차인까지 포함되어 있으므로, 6층 601호·602호의 실제 점유·임대차 범위가 어디까지 연결되는지는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 서로 대조해야 합니다.

③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 판단할 단계가 아니다

감정가는 819,000,000원, 현재 최저매각가는 573,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 현재 배당 가정상 매수인 인수액 100,000,000원을 더하면 확인분 기준 실질취득액은 673,300,000원입니다.

동일 호실의 최근 실거래 시세를 직접 비교할 수 있는 거래자료가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 보증금 미상 선순위 점유자의 권리가 추가로 인수되는 경우 실질취득액은 더 올라갈 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 573,300,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 8,133,000원을 제외한 565,167,000원이 선순위 국민은행 근저당에 배당되고, 채권자 미배당액은 6,105,233,000원입니다. 최대현·강창원 보증금 100,000,000원은 배당대금 밖에서 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 주위환경. 광주공업고등학교 북동측 인근의 루미에르빌딩으로, 주변은 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 서측으로 폭 약 35미터 내외 7차선 광대로에 접하고 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물이며 기본 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 1,192.0㎡의 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·대로1류·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 현황. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 601호·602호가 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 튼 상가입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최대현·강창원 인수 확인. 현재 배당 가정은 두 임차인의 보증금 합계 100,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 실질취득액 계산에 반드시 포함해야 합니다.
• 보증금 미상 선순위 점유 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실은 말소기준보다 전입일이 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 확인이 필요합니다.
• 오치재가노인복지센터 확인. 보증금 400,000,000원이 기재되어 있으나 전입일이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
• 점유 범위 대조. 조사된 임차·점유 부분에는 106호·107호, 3층, 4층 등이 포함되어 있습니다. 6층 601호·602호와 실제로 어떤 임대차가 연결되는지 원문 대조가 핵심입니다.
• 튼 상가 상태 확인. 601호와 602호가 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중이므로 현황과 공부상 구획, 원상복구·사용관계 등을 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고, 최소한 확인된 인수 100,000,000원을 더한 실질취득액 673,300,000원부터 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 확인해 임차인별 보증금과 실제 점유 범위를 확정해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 임차관계 확정이 먼저”

이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조지만, 임차·점유관계가 단순하지 않습니다. 현재 회차 최저가는 573,300,000원이지만 최대현·강창원 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 확인분 기준 실질취득액은 673,300,000원입니다. 더 중요한 점은 김금희·노영진·정영희·강효실의 보증금이 미상이고, 보증금 400,000,000원의 오치재가노인복지센터도 전입일이 확인되지 않는다는 점입니다.

따라서 이 물건의 핵심은 “감정가에서 얼마나 내려왔는가”가 아니라, 601호·602호에 실제로 연결되는 선순위 임차관계와 최종 인수액이 얼마인가입니다. 그 금액이 확정되기 전에는 최저가 573,300,000원만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.