광주지방법원 2025타경6644. 광주 북구 오치동 루미에르빌딩 6층 601호입니다. 이 사건은 권리 자체보다 임차관계의 범위와 인수액을 얼마나 정확히 특정하느냐가 승부처입니다. 등기상 말소기준은 2022.05.13. 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 2,900,400,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 근저당 2,520,000,000원, 서울보증보험 가압류 1,250,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 최대현과 강창원은 각각 보증금 50,000,000원이 확인되고 전입일이 말소기준보다 앞서 있으며, 배당 시뮬레이션에서는 이 두 보증금 합계 100,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 여기에 김금희·노영진·정영희·강효실은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·보증금 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차는 별도

2015년 신한은행 근저당 2건은 2022.05.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 국민은행 근저당 2,900,400,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 2,520,000,000원과 서울보증보험 가압류 1,250,000,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 후순위 권리 자체는 구조가 명확합니다.

② 임차인·점유관계 — 601호 적용범위를 반드시 대조

여기서 중요한 점은 조사된 점유 부분이 106호·107호, 3층, 4층 등으로 나뉘어 있다는 것입니다. 대상 물건은 6층 601호이고 602호와 벽체 구분 없이 이용 중이므로, 각 점유자가 이번 매각 목적물 601호에 실제로 대응하는지를 매각물건명세서·현황조사서 원문과 호별 임대차계약으로 다시 맞춰야 합니다. 배당 시뮬레이션에는 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있으므로, 이 부분을 무시하고 819,000,000원을 취득원가로 보는 것은 위험합니다.

③ 가격 판단 — 신건 8.19억보다 ‘실질취득’이 먼저다

이 사건의 핵심 가격지표는 감정가 할인율이 아니라 낙찰가 + 인수액입니다. 현재 회차 매각가 819,000,000원에 확인된 인수 100,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 919,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 655,200,000원, 2회 유찰 시 524,160,000원으로 내려가지만 배당 시뮬레이션의 알려진 인수액 100,000,000원은 그대로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 819,000,000원 가정)

매각대금 819,000,000원에서 집행비용 10,590,000원을 제외한 808,410,000원이 선순위 국민은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권 총 미배당은 5,861,990,000원이며, 최대현·강창원 보증금 100,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 매곡동 광주공업고등학교 북동측 인근. 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하고 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
• 이용. 건물 전체에는 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등 다양한 상업·업무시설이 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층이며 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·시가지경관지구이며 대로1류에 접하고 상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등의 제한이 있습니다.
• 일체 이용. 601호와 602호가 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 튼 상가이므로 현황과 공부상 호수의 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 601호 임차인 특정. 조사된 각 점유자의 실제 임차 목적물이 601호인지, 다른 층·호인지 매각물건명세서와 임대차계약으로 대조하세요.
• 보증금 미상 점유자 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 승계금액을 현재 확정할 수 없습니다.
• 오치재가노인복지센터 확인. 보증금 400,000,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
• 알려진 인수 100,000,000원. 배당 시뮬레이션은 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있으므로 낙찰가와 별도로 반영하세요.
• 601·602 튼 상가. 두 호실이 벽체 구분 없이 사용 중이므로 매각범위·원상복구·점유 및 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
• 신건 가격 판단. 최저가 819,000,000원이 아니라 알려진 인수까지 합친 최소 실질취득 919,000,000원을 출발점으로 자금계획을 잡아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 인수액을 확정하세요.

맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차가 닫히지 않았다”

이 물건은 말소기준 이후 등기권리의 소멸관계만 보면 어렵지 않습니다. 문제는 그 앞에 있는 임차관계입니다. 현재 배당 시뮬레이션만으로도 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원이 매수인 인수로 계산되고, 보증금이 밝혀지지 않은 선순위 점유자도 여럿 있습니다. 오치재가노인복지센터는 보증금 400,000,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않습니다.

또한 대상은 6층 601호인데 조사 명단에는 106·107호, 3층, 4층 점유자가 함께 있어 호별 대응관계를 바로 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “819,000,000원 신건”이 아니라 “최소 919,000,000원 + 미확정 임차위험”입니다. 601호에 실제 귀속되는 선순위 임차보증금과 601·602호의 일체 이용 범위를 원문서에서 확정한 뒤에야 안전한 입찰상한을 계산할 수 있습니다.