광주지방법원 2025타경6644. 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 5층502호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정 이용현황에는 루미에르빌딩 각 호가 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등으로 사용되는 상업용 건물로 조사돼 있습니다. 등기부의 현재 말소기준권리는 2022.05.13. 주식회사국민은행 근저당권 2,900,400,000원이고, 그 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 배당자료는 최대현·강창원의 보증금 각 50,000,000원, 합계 100,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 여기에 노영진·정영희·강효실 등은 말소기준보다 이른 전입일이 확인되지만 보증금이 확인되지 않았고, 김금희 역시 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 100,000,000원이 인수위험의 상한이라고 볼 수 없습니다. 반면 2025.12.05. 부동산현황조사보고서에는 공실임이라는 비고가 있어, 각 전입·점유와 실제 502호의 대응관계를 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6644 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 5층502호 |
| 도로명 | 설죽로 358 |
| 용도 / 이용현황 | 대지 · 루미에르빌딩은 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사루미에르 |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 429,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 4,574,375,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 현황조사 비고 | 2025.12.05. 부동산현황조사보고서에 의하면 공실임 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도
2015년 주식회사신한은행 근저당권 2건은 2022.05.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준 말소기준은 같은 날 설정된 주식회사국민은행 2,900,400,000원 근저당권입니다. 이후 2022.06.16. 국민은행 근저당권 2,520,000,000원, 2024.01.11. 서울보증보험주식회사 가압류 1,250,000,000원, 2025.10.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 8명
| 이름 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최대현 | 106호.107호 | 2021.03.29 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 2025.12.08 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 아님 |
| 김금희 | 알수없음 | 2021.10.14 | 미상 | 미상 | 2025.12.23 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 아님 |
| 노영진 | 알수없음 | 2019.08.22 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 아님 |
| 정영희 | 알수없음 | 2020.06.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 아님 |
| 강효실 | 3층일부 | 2019.04.02 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 아님 |
| 오치재가노인복지센터 | 3층전부 · 노인복지센터 | 미상 | 400,000,000원 | 미상 | 2025.12.18 | 판정 불가 | 확인 안 됨 | 아님 |
| 강창원 | 4층전체 | 2017.08.25 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 아님 |
| 강지영 | 알수없음 | 2025.08.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 위 표의 실제 임차인·점유자는 8명입니다. 다만 점유부분이 106호·107호, 3층, 4층으로 특정된 신고가 함께 포함돼 있어, 5층502호와 직접 연결되는 임대차인지 반드시 원문 대조가 필요합니다. 특히 김금희·노영진·정영희는 점유부분과 보증금이 확인되지 않아 502호와의 관계가 확정되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 429,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,690,000원 |
| 인수 · 최대현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강창원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,900,400,000원 | 422,310,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,520,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 6,670,400,000원 중 예상 배당은 422,310,000원이며, 미배당액은 6,248,090,000원입니다. 별도로 최대현·강창원의 보증금 합계 100,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 인수 1억은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 단순 실질부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 429,000,000원 | 100,000,000원 | 529,000,000원 | 6,248,090,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 343,200,000원 | 100,000,000원 | 443,200,000원 | 6,332,804,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 274,560,000원 | 100,000,000원 | 374,560,000원 | 6,400,483,840원 |
이 사건은 확인된 두 보증금이 각각 50,000,000원으로 매각가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 실질부담도 함께 내려가는 구조입니다. 다만 보증금 미상 선순위 점유자가 남아 있으므로 위 실질부담은 확인된 100,000,000원만 반영한 값입니다. 추가 보증금이 확인되면 실제 취득부담은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주공업고등학교 북동측 인근의 루미에르빌딩으로, 주변은 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하고 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,192.0㎡, 상업용 건부지, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·대로1류 접합·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역이 확인됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호와 임차인 대응관계 확인. 106호·107호, 3층, 4층 등 다른 점유부분이 함께 조사돼 있습니다. 각 임차신고가 502호에 실제 영향을 주는지 원문 확인이 우선입니다.
- 보증금 미상 선순위 전입자 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실은 말소기준 이전 전입일이 있으나 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 확인 인수 100,000,000원 반영. 배당표상 최대현·강창원의 보증금 각 50,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 입찰가에 반드시 더해야 합니다.
- 오치재가노인복지센터 확인. 보증금 400,000,000원이 신고돼 있으나 전입일이 없어 대항력 판정이 불가합니다. 3층전부 점유로 기재돼 있어 502호 영향 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 공실 조사 대조. 2025.12.05. 현황조사보고서는 공실로 기재돼 있으므로 전입·점유 정보와 현재 실제 점유상태의 차이를 확인해야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 실거래 자료가 없어 최저가나 실질부담이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — 등기보다 임차관계가 승부처
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2022.05.13. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 낙찰자 입장에서는 등기 말소보다 임차인 인수가 훨씬 중요합니다. 배당자료가 이미 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있고, 선순위 전입자 중 일부는 보증금조차 확인되지 않았습니다.
현재 신건 최저가 429,000,000원에 확인 인수액만 더해도 단순 실질부담은 529,000,000원입니다. 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싸다고 평가할 수 없으며, 미상 보증금이 추가로 확인될 가능성까지 남습니다. 반대로 현황조사에는 공실이라고 적혀 있고 여러 임차인의 점유부분이 다른 층·호수로 기재돼 있으므로, 502호와 실제로 연결되는 권리가 무엇인지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 먼저 특정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
