광주지방법원 2025타경6644. 광주 북구 오치동 723 루미에르빌딩 5층 502호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사루미에르이고, 말소기준권리는 2022.05.13. 주식회사국민은행 근저당권 (채권최고액 2,900,400,000원)입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류와 경매개시결정, 2022.06.16. 국민은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 여러 층과 호실에 걸쳐 임차관계가 확인되고, 그중 최대현·김금희·노영진·정영희·강효실·강창원은 말소기준일보다 앞선 전입일이 확인됩니다. 특히 최대현과 강창원의 보증금은 각각 50,000,000원으로, 배당계산상 두 보증금 합계 100,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6644 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 5층 502호 |
| 용도 / 감정 현황 | 대지 · 루미에르빌딩 내 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사루미에르 |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 300,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 4,574,375,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 살아 있는 말소기준권리는 2022.05.13. 국민은행 근저당권입니다. 과거 신한은행 근저당권 2건은 2022.05.13. 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 국민은행 추가 근저당, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체보다 말소기준보다 앞선 임차점유가 핵심입니다.
② 임차관계 — 알려진 인수 1억, 추가 인수는 미확정
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최대현 | 106호.107호 | 2021.03.29 | 50,000,000원 | 대항력 있음 | 2025.12.08 |
| 김금희 | 알수없음 | 2021.10.14 | 미상 | 대항력 있음 | 2025.12.23 |
| 노영진 | 알수없음 | 2019.08.22 | 미상 | 대항력 있음 | 해당 없음 |
| 정영희 | 알수없음 | 2020.06.18 | 미상 | 대항력 있음 | 해당 없음 |
| 강효실 | 3층일부 | 2019.04.02 | 미상 | 대항력 있음 | 해당 없음 |
| 오치재가노인복지센터 | 3층전부 · 노인복지센터 | 미상 | 400,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 2025.12.18 |
| 강창원 | 4층전체 | 2017.08.25 | 50,000,000원 | 대항력 있음 | 해당 없음 |
| 강지영 | 알수없음 | 2025.08.18 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 300,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,004,200원 |
| 인수 · 최대현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강창원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 2,900,400,000원 | 295,295,800원 |
| 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 2,520,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 6,670,400,000원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 295,295,800원이며, 미배당은 6,375,104,200원입니다. 최대현·강창원 보증금 100,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 알려진 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 300,300,000원 | 100,000,000원 | 400,300,000원+ | 6,375,104,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 210,210,000원 | 100,000,000원 | 310,210,000원+ | 6,463,932,940원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 147,147,000원 | 100,000,000원 | 247,147,000원+ | 6,526,113,058원 |
유찰로 입찰가격이 내려가더라도 인수해야 할 임차보증금은 낙찰대금과 별개입니다. 더구나 현재 100,000,000원은 확인된 두 임차인의 금액만 반영된 수치입니다. 김금희·노영진·정영희·강효실의 보증금은 미상이고, 오치재가노인복지센터의 400,000,000원은 대항력 판정이 미확정이므로 표의 실질취득가는 모두 최소 확인 범위로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주공업고등학교 북동측 인근으로, 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 35미터 내외 7차선 광대로에 접하고 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,192㎡, 대, 상업용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가 1,379,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·대로1류·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 점유관계 원문 대조. 현황조사에 여러 호실·층의 점유자가 함께 나타나므로 실제 매각대상과 각 임차인의 연결관계를 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실의 보증금이 확인되지 않아 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 오치재가노인복지센터 대항력 확인. 보증금 400,000,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 공실 기재 확인. 2025.12.05. 현황조사보고서의 공실 기재와 별도 임차기록이 함께 존재하므로 현장점유와 서류를 재확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 구분. 최대현·김금희·오치재가노인복지센터는 배당요구가 확인되지만, 다른 선순위 전입자들은 배당요구가 확인되지 않습니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 현재 최저가 300,300,000원과 향후 유찰가격은 매수인 인수액을 포함하지 않습니다.
맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘낙찰가’가 아니라 ‘미확정 인수액’
등기만 보면 말소기준 이후의 권리들이 정리되는 평범한 구조입니다. 그러나 임차관계까지 합치면 성격이 완전히 달라집니다. 현재 배당계산만으로도 최대현·강창원 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어, 현재 회차의 알려진 실질취득가는 400,300,000원 이상입니다. 여기에 보증금 미상 선순위 전입자들과 대항력 여부가 확인되지 않은 보증금 400,000,000원의 오치재가노인복지센터가 남습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 502호와 각 점유자의 관계, 보증금, 대항력·배당관계를 확정하기 전에는 최종 인수액 자체가 닫히지 않는 사건입니다.
