광주지방법원 2025타경6644. 광주 북구 오치동 루미에르빌딩 1층 106호입니다. 감정 이용상태상 기호 1·2는 소매점이고 106호·107호는 벽체 구분 없이 하나의 ‘튼 상가’로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,449,000,000원에서 1회 유찰된 1,014,300,000원입니다. 그러나 이 물건은 최저가만으로 취득원가를 보면 안 됩니다. 배당표에는 대항력이 인정된 최대현·강창원의 보증금 합계 100,000,000원이 매수인 인수액으로 반영되어 있어, 현재 회차의 확인된 실질취득은 1,114,300,000원입니다.

더 중요한 문제는 확정되지 않은 선순위 점유 리스크입니다. 조사된 임차인·점유자는 8명/단체이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 여러 점유자가 2022.05.13. 말소기준권리보다 앞서 전입한 것으로 조사됐지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 이들에 대해서는 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·보증금 미상으로 봐야 합니다. 따라서 100,000,000원은 ‘최종 인수액’이 아니라 현재 배당 시나리오에 반영된 확인액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 문제는 선순위 점유

등기부상 과거 신한은행 근저당 2건은 이미 말소됐고, 현행 말소기준은 2022.05.13. 국민은행 근저당 2,900,400,000원입니다. 이후 설정된 2022.06.16. 국민은행 근저당 2,520,000,000원, 2024.01.11. 서울보증보험 가압류 1,250,000,000원, 2025.10.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 즉 등기권리 자체보다 임차·점유관계가 핵심입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확인 인수 1억, 그 밖은 미상

조사된 임차인·점유자는 8명/단체이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 다만 본건 106호·107호를 명시한 점유자는 최대현이고, 다른 기록에는 3층·4층 또는 호수 미상의 점유자가 함께 포함돼 있습니다. 따라서 각 점유자의 본건 106호에 대한 실제 점유 범위도 입찰 전 원문으로 다시 특정해야 합니다.

최대현은 2025.12.08., 김금희는 2025.12.23., 오치재가노인복지센터는 2025.12.18. 배당요구가 확인됩니다. 최대현·강창원의 보증금 합계 100,000,000원은 배당 시나리오에서 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다.

③ 취득원가 — 현재 회차 실질취득은 최소 1,114,300,000원

현재 최저가 1,014,300,000원에 배당 시나리오상 매수인 인수액 100,000,000원을 더하면 확인된 실질취득액은 1,114,300,000원입니다. 2회 유찰 시에는 매각가 710,010,000원에 같은 확인 인수액 100,000,000원이 붙어 810,010,000원, 3회 유찰 시에는 497,006,999원에 100,000,000원이 붙어 597,006,999원입니다.

비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 이 사건에서는 최저가 또는 실질취득액이 시장가격보다 저렴한지 여부를 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되고, 입찰 전 동일 건물·인근 노선상가의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,014,300,000원 가정)

채권총액 6,670,400,000원 중 채권자 배당액은 1,001,757,000원, 미배당은 5,668,643,000원입니다. 최대현·강창원의 보증금 합계 100,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 매곡동 광주공업고등학교 북동측 인근의 루미에르빌딩으로, 주변은 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 서측으로 폭 약 35m 내외의 7차선 광대로에 접하고 지하주차장 시설이 있습니다.
• 이용상태. 본건 관련 기호 1·2는 소매점이며 두 호실은 벽체를 터 하나의 상가로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층~지상 6층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,192㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·광대로 한 면 접면입니다. 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역이 확인됩니다.
• 환금성 판단. 상업용 집합건물이고 106호·107호가 일체 이용되는 구조인 만큼, 주거용처럼 단순한 시세 비교보다 실제 임대수익·원상복구 비용·매수층 범위를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 1,014,300,000원만 보지 말고, 확인된 인수 100,000,000원을 더한 최소 1,114,300,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
• 추가 선순위 보증금 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실은 선순위 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이들의 본건 점유 여부와 실제 보증금을 원문서로 특정해야 합니다.
• 오치재가노인복지센터 확인. 보증금 400,000,000원이 기재돼 있으나 전입일이 없어 대항력 판단이 불가능합니다. 본건 106호와의 점유 관계도 함께 확인해야 합니다.
• 최대현 점유 확인. 106호·107호를 명시한 최대현은 보증금 50,000,000원, 월차임 3,500,000원, 2021.03.29. 전입으로 조사됐고 배당 시나리오에서는 전액 인수로 반영돼 있습니다.
• 튼 상가·원상복구. 106호·107호 사이 벽체가 제거된 상태이므로 경계·전유부분, 원상복구 필요성 및 비용을 확인해야 합니다.
• 이행강제금. 확인된 이행강제금은 3,435,000원이며 시정명령 이행 때까지 추가 부과와 행정처분이 진행될 수 있으므로 관할구청 확인이 필수입니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 노선상가의 최근 거래·보증금·월세·공실률을 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료와 관할구청 사실조회 회신을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 최저가보다 ‘얼마를 떠안는지’가 먼저다

이 사건은 등기만 보면 구조가 단순합니다. 2022.05.13. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매의 핵심 위험은 등기 밖에 있습니다. 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원이 이미 매수인 인수로 계산돼 있고, 그 밖에도 말소기준보다 앞선 여러 점유자의 보증금이 확정되지 않았습니다.

현재 회차의 확인 실질취득은 1,114,300,000원이지만 이는 확정된 최종 원가가 아닙니다. 여기에 106호·107호 튼 상가, 위반건축물, 이행강제금 3,435,000원과 후속 행정처분 문제까지 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격이 시장 대비 유리하다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다, 선순위 점유자의 실제 보증금과 본건 점유 범위를 어디까지 확정하느냐에 있습니다.