광주지방법원 2025타경6644. 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 1층106호가 표시된 사건입니다. 소유자는 주식회사루미에르이고, 현재 말소기준권리는 2022.05.13 설정된 주식회사국민은행 근저당권 2,900,400,000원입니다. 2015년에 설정된 신한은행 근저당권 2건은 2022.05.13 해지로 이미 말소됐고, 이후 국민은행의 추가 근저당권 2,520,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 1,250,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기부만 보고 “인수 없음”으로 결론 내리면 위험합니다. 현황조사·문건접수에는 8명·업체의 점유 또는 임차 관련 내역이 잡혀 있고, 그중 여러 전입일이 2022.05.13보다 앞섭니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·보증금 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심

말소기준인 국민은행 근저당권 뒤에 설정된 국민은행 추가 근저당권, 서울보증보험주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 최대현·강창원은 말소기준보다 앞서 전입했고 각각 50,000,000원의 보증금이 확인돼, 배당 시뮬레이션에서 두 보증금 모두 매수인 인수로 처리되어 있습니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 승부처

③ 실질취득비용 — 현재 확인되는 하한

현재 회차 최저매각가는 1,449,000,000원입니다. 여기에 배당표에서 명시된 매수인 인수액 100,000,000원을 더하면 확인되는 실질취득비용은 최소 1,549,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 1,159,200,000원에 확인 인수를 더한 금액은 1,259,200,000원, 2회 유찰 시에는 927,360,000원에 확인 인수를 더한 1,027,360,000원입니다.

하지만 이 계산 역시 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성을 제외한 하한선입니다. 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 실질취득비용이 시장가 대비 저렴한지 여부도 판단할 수 없습니다. 따라서 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,449,000,000원 가정)

채권자 총 청구 기준액은 6,670,400,000원, 예상 배당액은 1,432,110,000원, 미배당은 5,238,290,000원입니다. 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원은 배당으로 회수되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가만 내려갈 뿐 권리 미상은 남는다

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 광주광역시 북구 매곡동 광주공업고등학교 북동측 인근의 루미에르빌딩으로, 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정 대상 19개 호에는 소매점·일반음식점·의원·노인복지시설·학원·사무소 등 다양한 이용상태가 기재돼 있고, 여러 호가 튼 상가로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 1,192.0㎡, 대지, 상업용, 평지·사다리형, 광대로한면이며 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·대로1류 접합·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 1,379,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최대현·강창원 인수 확인. 배당표상 두 사람 보증금 합계 100,000,000원은 매수인 인수입니다.
• 미상 보증금 확인. 김금희·노영진·정영희·강효실은 말소기준 이전 전입이지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금과 점유관계를 반드시 확정해야 합니다.
• 오치재가노인복지센터 확인. 보증금 400,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 없어 대항력 여부가 미상입니다.
• 점유부분 대조. 106호.107호·3층일부·3층전부·4층전체가 함께 나타나므로 각 임차관계가 실제 매각대상 어느 부분에 연결되는지 확인해야 합니다.
• 우선변제권 확인. 최대현·강창원 외 점유자들은 확정일자·우선변제관계가 확인되지 않아 배당 및 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가·유찰률만으로 시장 대비 저가 여부를 판단하지 마십시오.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각대상 및 점유관계를 서로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “후순위 소멸”보다 “선순위 점유”가 먼저다

이 사건은 말소기준 이후 등기권리만 보면 정리 구조가 명확합니다. 국민은행 추가 근저당, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 매수인 부담을 결정하는 것은 선순위 점유자의 보증금입니다. 최대현·강창원만으로 이미 100,000,000원의 확인 인수가 있고, 여러 선순위 전입자의 보증금이 미상입니다. 여기에 오치재가노인복지센터의 400,000,000원 보증금도 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.

따라서 신건 최저가 1,449,000,000원을 그대로 낙찰가로 볼 것이 아니라, 현재 확인되는 최소 실질취득비용 1,549,000,000원에서 출발해 미상 인수분을 추가 검증해야 합니다. 실거래 시세 자료까지 없는 만큼 가격 가점도 줄 근거가 없습니다. 등기 후순위는 정리되지만, 임차관계는 아직 닫히지 않은 사건입니다.