광주지방법원 2025타경6644. 광주 북구 오치동 루미에르빌딩 1층 104호입니다. 감정평가상 해당 건물의 기호 1~2는 소매점으로 이용되고, 104호와 105호는 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용된 이력이 있으며 2025.12.05. 현황조사에서는 공실로 확인됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사루미에르이고, 현재 말소기준권리는 2022.05.13. 주식회사국민은행의 근저당권입니다.
등기 자체만 보면 말소기준 이후 국민은행 후순위 근저당, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 임차·점유관계입니다. 2017년부터 2021년 사이 전입한 점유자들이 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 있는 것으로 조사됐고, 이 중 최대현·강창원의 보증금 각 50,000,000원은 배당으로 회수되지 않는 것으로 계산되어 매수인 인수액에 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6644 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 1층104호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 소매점 · 104호와 105호 벽체 구분 없이 이용 이력 |
| 현황 | 2025.12.05. 부동산현황조사보고서상 공실 |
| 소유자 | 주식회사루미에르 |
| 감정가 / 최저가 | 1,480,000,000원 / 1,036,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 4,574,375,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 점유가 핵심
말소기준은 2022.05.13. 국민은행 근저당권입니다. 2022.06.16. 국민은행 후순위 근저당권, 2024.01.11. 서울보증보험 가압류, 2025.10.23. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차·점유 조사에서는 말소기준보다 앞선 전입일이 여러 건 확인돼 등기 소멸만으로 안전하다고 볼 수 없습니다.
② 임차인·점유자 — 확인 인수 1억 + 미상 위험
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최대현 · 106호·107호 | 2021.03.29 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 有 | 2025.12.08 |
| 김금희 · 용도 알 수 없음 | 2021.10.14 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 2025.12.23 |
| 노영진 · 용도 알 수 없음 | 2019.08.22 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 해당 없음 |
| 정영희 · 용도 알 수 없음 | 2020.06.18 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 해당 없음 |
| 강효실 · 3층 일부 | 2019.04.02 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 해당 없음 |
| 오치재가노인복지센터 · 3층 전부 | 미상 | 400,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2025.12.18 |
| 강창원 · 4층 전체 | 2017.08.25 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 有 | 해당 없음 |
| 강지영 · 용도 알 수 없음 | 2025.08.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
현재 최저매각가 1,036,000,000원에 확인된 인수액 100,000,000원만 더해도 실질취득 하한은 1,136,000,000원입니다. 보증금 미상 점유자의 권리가 최종적으로 인수되는 것으로 확인되면 실제 취득 부담은 이보다 커집니다. 따라서 최저가만 보고 감정가 대비 70%라는 이유로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 1,480,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 1,036,000,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 확인된 인수액까지 포함하면 현재 실질취득 하한이 1,136,000,000원이므로, 입찰 가격 판단은 임차 보증금 확정과 별도의 시세 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,036,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,760,000원 |
| 인수 · 최대현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강창원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,900,400,000원 | 1,023,240,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,520,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,250,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 6,670,400,000원, 배당액은 1,023,240,000원, 미배당액은 5,647,160,000원입니다. 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 매곡동 광주공업고등학교 북동측 인근으로, 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 서측으로 폭 약 35m 내외의 7차선 광대로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 유사 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,192.0㎡, 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역 등에 해당하고 대로1류에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 기호 1~2는 소매점이고 104호·105호는 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용된 이력이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확정. 김금희·노영진·정영희·강효실의 보증금이 확인되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 오치재가노인복지센터 확인. 보증금 400,000,000원은 확인되지만 전입일이 없어 대항력은 가능·미상입니다. 인수 여부 확정 전에는 부담액에서 제외해 낙관하면 안 됩니다.
- 104호와 점유관계 대응. 조사된 점유 부분에는 106호·107호, 3층, 4층 등이 포함되어 있으므로 본건 104호와 각 점유자의 실제 임대차 목적물 관계를 원본 문서에서 구분해야 합니다.
- 튼 상가 상태. 104호와 105호가 벽체 구분 없이 이용된 이력이 있고 현황조사에서는 공실로 확인됐으므로 현 상태와 복구·구분 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 말고 별도의 상가 거래·임대 시세를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘인수 범위’가 먼저다
이 사건은 1회 유찰로 최저가가 1,036,000,000원까지 내려왔지만, 단순히 감정가의 70%라는 숫자만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있어 현재 확인 가능한 실질취득 하한부터 1,136,000,000원입니다. 더 중요한 것은 말소기준보다 앞선 점유자 중 보증금 미상자가 여러 명이라는 점입니다. 또한 오치재가노인복지센터의 400,000,000원 보증금도 대항력 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차관계와 최종 인수액을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 실거래 시세 자료도 없으므로, 권리와 가격 모두 확인이 끝난 뒤 입찰가를 정하는 구조가 맞습니다.
