광주지방법원 2025타경6644. 광주 북구 오치동 루미에르빌딩 1층 104호입니다. 감정평가상 1층 일부는 소매점으로 이용되며, 본건 104호는 105호와 벽체 구분 없이 하나의 튼 상가로 사용된 이력이 있습니다. 2025.12.05 현황조사에서는 현재 공실로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2022.05.13 국민은행 근저당권 2,900,400,000원이고, 이후 국민은행 추가 근저당 2,520,000,000원, 서울보증보험 가압류 1,250,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 조사된 사람 가운데 최대현·강창원은 각각 보증금 50,000,000원이 확인되고 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 있는 것으로 분류됐습니다. 다만 최대현은 106호·107호, 강창원은 4층 전체로 기재되어 있어 104호와 표시상 직접 일치하지 않습니다. 반대로 김금희·노영진·정영희는 점유 부분과 보증금이 확인되지 않은 채 말소기준 전 전입으로 조사돼, 본건과의 연결 여부를 배제하기 전까지는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6644 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 1층104호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 소매점 · 104호, 105호 벽체 구분 없이 1개호로 이용한 튼 상가 |
| 소유자 | 주식회사루미에르 |
| 감정가 / 최저가 | 1,480,000,000원 / 1,480,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 4,574,375,700원 |
| 말소기준 | 2022.05.13 을구 3번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 2,900,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 현황 | 2025.12.05 부동산현황조사보고서 기준 현재 공실 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2015년 신한은행 근저당권 2건은 2022.05.13 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 국민은행의 추가 근저당, 서울보증보험 가압류, 국민은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 낙찰 후 남는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 조사 대상 8명·단체
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최대현 | 106호.107호 | 2021.03.29 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 있음 | 2025.12.08 |
| 김금희 | 알 수 없음 | 2021.10.14 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·금액 미상 | 2025.12.23 |
| 노영진 | 알 수 없음 | 2019.08.22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·금액 미상 | 확인 필요 |
| 정영희 | 알 수 없음 | 2020.06.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·금액 미상 | 확인 필요 |
| 강효실 | 3층일부 | 2019.04.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·금액 미상 | 확인 필요 |
| 오치재가노인복지센터 | 3층전부 | 미상 | 400,000,000원 | 미상 | 판정 불가 | 2025.12.18 |
| 강창원 | 4층전체 | 2017.08.25 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 있음 | 확인 필요 |
| 강지영 | 알 수 없음 | 2025.08.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
보증금이 명확한 대항력 임차인으로 분류된 최대현·강창원의 보증금은 각각 50,000,000원이며, 배당 시뮬레이션은 이 두 금액을 합한 100,000,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 다만 두 사람 모두 기재된 점유 부분이 본건 104호와 다릅니다. 따라서 이 100,000,000원을 본건의 확정 인수액으로 단정하기보다 본건 104호에 실제 적용되는지 확인해야 할 시뮬레이션상 위험액으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,200,000원 |
| 인수 · 최대현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강창원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 2,900,400,000원 | 1,462,800,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 2,520,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 6,670,400,000원 중 1,462,800,000원이 배당되고 5,207,600,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 최대현·강창원 보증금 100,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 시뮬레이션 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,480,000,000원 | 100,000,000원 | 1,580,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,184,000,000원 | 100,000,000원 | 1,284,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 947,200,000원 | 100,000,000원 | 1,047,200,000원 |
실거래 비교자료가 없어 이 사건은 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 1,480,000,000원을 두고 가격 메리트가 있다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더구나 시뮬레이션상 100,000,000원 인수를 더하면 현재 회차의 실질 부담은 1,580,000,000원입니다. 다만 이 인수액은 앞서 본 것처럼 본건과 호수·층이 다른 임차인 기록을 포함하므로 원본 대조가 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 매곡동 광주공업고등학교 북동측 인근. 주변은 상가·아파트·학교 등이 형성된 노선 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장과 간선도로가 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 1층 일부는 소매점으로 이용되고, 104호·105호는 벽체 구분 없이 하나의 튼 상가로 이용된 이력이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하고 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,192.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 · 공시지가 1,379,000원/㎡.
- 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 시설. 기본 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호 임차관계 특정. 최대현은 106호·107호, 강창원은 4층 전체로 기재됐는데 배당 계산에는 두 사람의 보증금 100,000,000원이 인수로 반영돼 있습니다. 본건 104호에 적용되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 김금희·노영진·정영희는 말소기준 전 전입이나 점유 부분·보증금이 미상입니다. 본건과 관계없는지 확인 전에는 인수 위험을 배제하지 마세요.
- 튼 상가 확인. 104호와 105호가 벽체 없이 하나로 이용된 상태이므로 현황과 공부상 구분, 인도 범위와 원상회복 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 2025.12.05 조사에서는 공실이지만 매각기일 2026.08.18 전 현장 점유 상태가 달라졌는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,480,000,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 별도의 상가 임대수익·매매사례 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 5,207,600,000원 자체를 매수인이 떠안는 것은 아니지만, 대항력 임차보증금은 별도 인수 문제가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역에서 104호에 귀속되는 임차인과 보증금을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “공실”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유의 귀속
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 권리분석의 난도는 임차·점유 관계에서 올라갑니다. 104호는 105호와 튼 상가이고 2025.12.05 현재 공실로 조사됐지만, 전체 조사에는 말소기준보다 앞선 전입자가 다수 존재합니다. 특히 시뮬레이션에는 최대현·강창원 보증금 합계 100,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있으나, 두 사람의 표시상 점유 부분은 각각 106호·107호와 4층 전체입니다.
따라서 핵심은 단순히 “인수 100,000,000원”이라고 확정하는 것도, 반대로 “104호는 공실이니 인수 0원”이라고 지우는 것도 아닙니다. 104호에 실제 귀속되는 선순위 임대차와 미상 전입자의 관계를 원본에서 특정하는 것이 선행돼야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 1,480,000,000원의 가격 매력도를 확인할 근거가 부족합니다. 등기는 정리되지만, 점유관계와 가격은 보류. 이 사건은 입찰 전 사실관계 확인이 성패를 가릅니다.
