부산지방법원 2025타경23048. 부산 금정구 장전동에 있는 금정파크룸 5층 502호 다세대주택입니다. 소유자는 정기정이며, 2018년 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 4월 이지영 명의로 채권최고액 221,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 같은 근저당권자가 임의경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준권리는 비교적 명확합니다. 그러나 권리의 기준점이 명확하다는 사실과 매수인의 인수 위험이 없다는 사실은 전혀 다릅니다. 말소기준권리 설정 전에 전입한 사람들이 있고, 이들의 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분이 확인되지 않았기 때문입니다.

따라서 이 사건에서 가장 중요한 것은 낙찰가가 얼마나 내려갔는지가 아니라 낙찰 후에도 남을 수 있는 임차보증금이 얼마인지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권보다 앞선 전입이 핵심

말소기준은 2025.04.09 설정된 이지영 근저당권입니다. 이 근저당권과 2025.11.14 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정된 근저당권 및 가압류도 이미 말소된 이력이 있습니다.

② 임차인 분석 — 전입·배당요구자 4명

현황조사 및 문건접수에서 확인되는 개인은 4명입니다. 보증기관 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 다만 이들을 모두 경매 대상 502호의 실제 임차인으로 확정할 수는 없습니다.

네 사람 모두 배당요구 기록이 있으나, 배당요구 사실만으로 전액 배당 또는 보증금 인수 위험 해소가 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자와 보증금, 실제 점유관계에 따라 권리 판단이 달라질 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금으로 모두 변제되지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이 경우 실질취득비용은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수 보증금입니다.

특히 인수 대상 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수도 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 해당 위험을 금액으로 산정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 낮은 최저가와 실제 저가 매수는 다르다

금정파크룸의 확인된 최근 실거래는 2026년 5월의 28,500,000원 거래입니다. 최저매각가 20,580,000원은 이 거래금액의 72.2%입니다.

다만 경매 물건의 비교 대상면적은 17.9㎡이고, 확인된 거래는 19.64㎡입니다. 면적이 완전히 일치하지 않으며 거래 표본도 1건뿐이므로, 28,500,000원을 해당 502호의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.

금정파크룸은 15세대 규모이며 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건은 2회 유찰 상태로, 감정가의 49%까지 최저가가 내려왔습니다. 하지만 추가 유찰이 곧바로 투자 메리트의 증가를 의미하지는 않습니다. 선순위 임차보증금이 남는다면 가격 하락 효과가 상당 부분 상쇄될 수 있기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)

근저당권 채권최고액 221,000,000원을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 임차보증금, 임차인의 배당순위, 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권 미배당액은 말소되는 근저당채무의 부족분이며, 그 자체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 남는다

각 시나리오에서 근저당권자의 예상배당액은 줄어들고 미배당액은 늘어납니다. 이는 배당계산상의 채권 부족분 변화이며, 매수인이 이 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다.

반대로 실제 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 전액을 배당받지 못한다면, 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 인수하는 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 추가 유찰에 따른 명목상 최저가 하락을 실질취득비용의 하락으로 동일시해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 장전동 장전초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 분포하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장과 부산 도시철도 1호선 장전역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물로, 2003.02.13 사용승인을 받았습니다. 승강기·위생설비·급배수설비·화재경보설비 및 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 30m 도로, 서측 및 남측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 대로2류에 접하고 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 3,153,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 확인되지 않았으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 15세대 규모로 거래 비교 사례가 제한적입니다. 확인된 최근 실거래도 1건뿐이므로 향후 매도 시 가격과 매각 소요기간에 대한 불확실성을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 502호의 실제 점유자 확인. 신고된 성민호의 점유 부분은 503호 전부입니다. 502호와의 관련성을 구분하고 나머지 전입자의 실제 거주 호수도 확인해야 합니다.
• 임차보증금 원금 확인. 성민호·정영훈·조무경·오금란의 임대차계약서 및 매각물건명세서를 확인하여 실제 보증금, 임대차 목적물, 배당요구 범위를 대조해야 합니다.
• 대항력 및 우선변제 판단. 전입일만으로 확정하지 말고 점유 개시, 주택의 인도, 확정일자, 배당요구 및 배당 가능액을 종합적으로 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 최저가 20,580,000원에 인수 가능 보증금을 더한 금액을 기준으로 실거래 28,500,000원과 비교해야 합니다. 인수액을 알 수 없다면 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록상태와 관련 의무, 매각 후 적용 여부를 관계기관 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 관리비·점유 이전. 미납 공용관리비와 실제 점유자의 인도 가능성, 명도 협의 및 필요 비용을 조사해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류, 전입세대 확인자료를 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%”보다 중요한 것은 인수 보증금

부산 금정파크룸 502호는 두 차례 유찰되어 감정가 42,000,000원의 49%인 20,580,000원까지 최저가가 낮아졌습니다. 확인된 최근 실거래가 28,500,000원보다 명목상 낮지만, 그 차액이 곧 투자이익이나 안전마진이라는 의미는 아닙니다.

이 물건의 핵심은 2025.04.09 근저당권 설정 전에 전입한 개인 4명입니다. 보증금과 확정일자가 미상이고, 성민호의 신고 부분은 대상 호수와 다릅니다. 실제 502호 임차인이 누구인지, 어떤 보증금이 배당 후에도 남는지 확인해야만 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.

또한 선순위 민간임대주택등기와 제한적인 거래 표본을 고려하면, 단순한 최저가 하락만으로 높은 투자등급을 부여하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 임차인의 실제 점유관계와 보증금 인수범위를 확인하여 매수인의 최종 부담액을 산정한 뒤 가격을 판단하는 것이 합리적입니다. 싼 낙찰가가 아니라, 확인된 실질취득비용이 투자 판단의 기준입니다.