부산지방법원 2025타경23048. 부산 금정구 장전동 금정파크룸 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정기정이며, 2018.05.01. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.04.09. 설정된 이지영의 근저당권으로 채권최고액은 221,000,000원입니다. 2025.11.14. 이지영의 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞서 전입한 사람이 4명 확인된다는 점입니다. 성민호는 2024.02.26., 정영훈은 2024.03.08., 조무경은 2023.03.10., 오금란은 2024.05.30. 전입신고되어 모두 2025.04.09. 말소기준보다 빠릅니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 평가합니다. 배당요구는 모두 접수됐지만, 배당으로 보증금이 전액 소진되는지 알 수 없으므로 매수인의 실질 인수액도 현재는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23048 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 5층 502호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 17.9㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 내 5층 502호 |
| 사용승인 | 2003.02.13 |
| 소유자 | 정기정 · 2018.05.01. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 42,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2025.04.09. 근저당권 · 이지영 · 채권최고액 221,000,000원 |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 지워지지만 임차인이 핵심
현재 소유권 이전 전의 과거 가압류·근저당·경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서는 2025.04.09. 이지영 근저당이 말소기준이며, 2025.11.14. 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 반면 2022.03.21.에는 민간임대주택등기가 기록돼 있습니다. 등기 내용에는 2018.07.20. 민간임대주택 등록 및 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로, 입찰 전 현재 등록상태와 경매 후 처리관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 신고 4명, 모두 보증금 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성민호 | 503호 전부 | 2024.02.26 | 2025.12.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영훈 | 미상 | 2024.03.08 | 2026.02.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조무경 | 미상 | 2023.03.10 | 2025.12.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오금란 | 미상 | 2024.05.30 | 2025.12.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제거할 대상은 없고, 신고된 실제 인원은 4명입니다. 다만 성민호의 점유부분은 경매대상 502호가 아니라 “503호 전부”로 기재돼 있고, 나머지 세 사람도 점유부분이 미상입니다. 따라서 네 신고인이 실제로 502호를 점유·임차하는지부터 원문서로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 42,000,000원은 최근 거래의 147.4%
금정파크룸은 15세대이며 2003.02.13. 사용승인된 건물입니다. 확인되는 최근 거래는 2026.05 전용 19.64㎡, 2층 28,500,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 표본 1건 기준 28,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 19.64㎡ | 2 | 28,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 28,500,000원 |
현재 최저매각가 42,000,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 28,500,000원의 147.4%입니다. 비교 표본이 1건이라 시세를 단정하기에는 제한이 있지만, 적어도 제공된 최신 거래를 기준으로는 신건이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 임차인 보증금까지 미상이라, 최저가 42,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 이지영 | 221,000,000원 | 40,844,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오에서는 집행비용 1,156,000원을 제외한 40,844,000원이 이지영 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 180,156,000원입니다. 다만 이 배당표는 임차인 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않은 상태이므로 매수인 실제 인수액을 0원으로 확정하는 근거가 되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 42,000,000원 | 40,844,000원 | 180,156,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 33,600,000원 | 32,595,200원 | 188,404,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 26,880,000원 | 25,996,160원 | 195,003,840원 |
2회 유찰 시 매각가 26,880,000원은 최근 거래 28,500,000원보다 낮아지지만, 그 사실만으로 실질취득가가 싸다고 결론 낼 수는 없습니다. 말소기준 전 전입자들의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 502호의 대항력 있는 임차인이 존재하고 미배당 보증금이 남으면, 낙찰가가 내려간 만큼 매수인이 떠안는 금액이 생길 수 있으므로 최종 비교는 반드시 낙찰가 + 실제 인수액 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 장전초등학교 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도 1호선 장전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물이며 기본 전기·위생·급배수·승강기·화재경보·도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 서측 및 남측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,153,000원/㎡, 토지면적 231.0㎡, 지목은 대입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 금정파크룸은 15세대이며 확인된 최근 거래가 1건뿐이라 개별 호실 가격 판단에는 표본 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 502호 실제 점유자 확인. 성민호의 신고 점유부분은 503호 전부이고 나머지 세 사람은 미상입니다. 실제 경매대상 502호와의 관계를 현장 및 원문서에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 전입자 4명의 보증금이 모두 미상입니다. 보증금 확인 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당 후 잔존 보증금 판단이 불가능합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 등기된 민간임대주택 관련 현재 등록상태와 경매 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가 42,000,000원은 최근 거래 28,500,000원의 147.4%입니다. 임차관계가 해소되더라도 현재 가격 자체에 가점을 줄 근거는 약합니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 1회 33,600,000원, 2회 26,880,000원으로 내려가도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득가는 달라집니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 임차보증금을 확인해야 한다”
이 물건은 2025.04.09. 이지영 근저당을 말소기준으로 잡는 등기 구조 자체는 명확합니다. 하지만 말소기준보다 앞선 전입신고자가 4명이고, 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 게다가 점유부분도 경매대상 502호와 정확히 일치한다고 보기 어려운 정보가 섞여 있습니다. 따라서 현재 단계에서 “인수 0원”이라고 결론 내리는 것은 위험합니다.
가격도 신건 최저가 42,000,000원이 최근 거래 28,500,000원의 147.4%로 높습니다. 거래 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 제공된 최신 시세만 놓고 보면 신건에 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리는 임차관계 확인 전까지 보류, 가격도 신건에서는 보류. 이 사건은 입찰가를 계산하기 전에 502호 실제 점유관계와 각 전입자의 보증금부터 확정해야 하는 물건입니다.
