부산지방법원 2025타경23048. 부산 금정구 장전동 금정파크룸 6층 604호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정기정이고, 말소기준권리는 2018.08.07 설정된 주식회사우리은행 근저당권 9,840,000원입니다. 이후 2025.04.09 이지영 근저당권 221,000,000원, 2025.11.14 임의경매개시결정, 2026.02.25 조무경의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차 관련 조사에는 성민호·정영훈·오금란·조무경이 확인됩니다. 이들의 전입일은 2023.03.10부터 2024.05.30까지로 모두 2018.08.07 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 성민호의 점유 부분이 503호 전부로 기재되어 대상인 604호와 호수가 일치하지 않고, 정영훈·오금란은 점유 부분과 보증금이 특정되지 않았으므로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 6층 604호 · 부산광역시 금정구 수림로 65-8 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 면적 / 건물 | 대상 면적 17.64㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 · 사용승인일 2003.02.13 |
| 소유자 | 정기정 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 42,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유관계는 재확인
현재 소유자 정기정은 2018.05.01 강제경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2018.08.07 주식회사우리은행 근저당권이 설정돼 이번 권리분석의 말소기준이 됩니다. 2025.04.09 이지영의 근저당권, 2025.11.14 임의경매개시결정, 2026.02.25 조무경의 주택임차권은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 조사 — 대항력은 없지만 호수·보증금 확인 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성민호 | 503호 전부 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.12.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정영훈 | 미상 | 2024.03.08 | 미상 | 2026.02.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오금란 | 미상 | 2024.05.30 | 미상 | 2025.12.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조무경 | 건물 전유부분 전부 | 2023.03.10 | 1,000,000원 | 2026.02.25 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
조무경의 임차권등기에는 임대차계약일자 2022.12.31, 점유개시일자 2023.01.01, 주민등록일자·확정일자 2023.03.10, 임차보증금 1,000,000원이 기재돼 있습니다. 그러나 전입일 자체가 2018.08.07 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판단돼 있습니다. 나머지 임차 관련 인원도 전입일이 말소기준보다 늦습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
금정파크룸의 거래 자료는 총 3건입니다. 전체 평균은 32,333,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 29,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 29,500,000원입니다. 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균의 144.8%이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -25.6% 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 21.42㎡ | 2 | 29,500,000원 |
| 2026.05 | 19.64㎡ | 2 | 28,500,000원 |
| 2023.10 | 21.42㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 29,000,000원 |
여기서 중요한 제한도 있습니다. 대상 면적은 17.64㎡인데 거래 표본의 면적은 19.64㎡·21.42㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 29,000,000원을 604호의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 제공된 최근 거래 기준에서 최저가가 144.8%에 위치하고, 최근 흐름까지 -25.6%이므로 신건 가격을 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 9,840,000원 | 9,840,000원 |
| 3. 근저당 · 이지영 | 221,000,000원 | 31,004,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 230,840,000원 중 예상배당은 40,844,000원, 미배당은 189,996,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장전초등학교 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도1호선 장전역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2003.02.13의 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물이며 전기·위생·급배수·승강기·화재경보·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30미터 도로, 서측·남측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 대로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 231.0㎡, 공시지가 3,153,000원/㎡이며 평지의 부정형 토지입니다.
- 환금성. 금정파크룸은 15세대이고 확인된 거래는 3건입니다. 대상 면적 17.64㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않아 가격 판단 시 표본 적합성을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균 29,000,000원의 144.8%입니다. 최근 거래 기준으로는 가격 가점이 어렵습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 구간이 이전 거래 대비 -25.6%이므로 과거 39,000,000원 거래나 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 비교 면적 확인. 대상 면적은 17.64㎡이고 최근 거래 표본은 19.64㎡·21.42㎡입니다. 동일 면적·동일 호실군의 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 성민호의 점유 부분이 503호 전부로 기재돼 대상 604호와 다르고, 정영훈·오금란은 점유 부분이 미상입니다. 현장과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액을 원본 배당요구·임대차 자료와 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 맞아야 한다”
이 물건은 말소기준 2018.08.07 우리은행 근저당 이후의 주요 권리가 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인들의 전입도 모두 그보다 늦어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 상대적으로 단순한 편입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균 29,000,000원의 144.8%이고, 최신 거래는 29,500,000원, 최근 흐름은 -25.6%입니다. 더구나 비교 거래 면적도 대상 면적 17.64㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 현재 회차에서는 권리상 인수 위험보다 가격과 비교표본의 불확실성이 더 큰 물건으로 보는 것이 합리적입니다. 민간임대주택등기와 실제 점유관계를 확인한 뒤, 최근 거래 수준과의 괴리가 충분히 줄어드는지를 중심으로 접근해야 합니다.
