부산지방법원 2025타경23048. 부산 금정구 장전동 금정파크룸 6층 604호, 전용 17.64㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 42,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 20,580,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 49% 수준입니다. 숫자만 보면 진입가격이 상당히 낮아졌습니다.

그러나 이 물건에서 눈여겨볼 것은 가격표보다 임차 및 등기 관계입니다. 말소기준권리는 2018년 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 이지영의 근저당권과 조무경의 주택임차권등기가 있습니다. 임차 신고자 4명의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 임차인별 점유 부분과 보증금 확인이 미흡하고, 일부 호수 표기가 대상 물건과 달라 현장 점유와 매각물건명세서 원본을 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차관계는 확인 필요

이 물건은 과거에도 경매를 통해 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 2010년 임의경매 매각과 2018년 강제경매 매각 과정에서 이전 가압류와 근저당권, 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2018.08.07 주식회사우리은행 근저당권입니다.

② 임차인 분석 — 신고자 4명, 선순위 대항력은 없음

임차 관련 신고자는 성민호·정영훈·오금란·조무경 4명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 다만 신고된 점유 부분이 서로 다르며, 성민호의 점유 부분은 503호 전부로 표시되어 경매 대상인 604호와 일치하지 않습니다. 따라서 실제 604호 점유자 수와 임차관계는 추가 확인이 필요합니다.

전입일을 기준으로 한 대항력 판단입니다. 우선변제 가능 여부와 실제 배당순위는 확정일자, 배당요구 및 법원 원본 서류를 통해 별도 확인해야 합니다.

조무경의 임차권등기에는 임대차계약일 2022.12.31, 점유개시일 2023.01.01, 주민등록일 및 확정일자 2023.03.10, 보증금 1,000,000원, 월차임 245,000원이 기재되어 있습니다. 모두 2018년 말소기준권리보다 늦은 임차관계입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 71%, 그러나 하락 추세

금정파크룸의 확인된 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 29,000,000원, 가장 최근 거래는 2026년 6월 29,500,000원입니다. 현재 최저매각가 20,580,000원은 최근 평균의 71.0%입니다.

전체 실거래 평균은 32,333,333원이지만, 여기에는 2023년의 39,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -25.6%입니다. 따라서 전체 평균만 기준으로 할인율을 계산하면 현재 가격 메리트가 실제보다 커 보일 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 770,440원을 제외한 19,809,560원이 채권자에게 배당됩니다. 우리은행은 채권최고액 기준으로 9,840,000원을 배당받고, 후순위 이지영 근저당권에는 9,969,560원이 배당되는 구조입니다.

전체 채권최고액 기준 예상 미배당은 211,030,440원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당 금액이 곧 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오

추가 유찰 시 최저가격은 낮아지고 후순위 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 현재 분석에서는 어느 회차에서도 매수인 예상 인수액이 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 결과이며, 현장 점유 및 법원 원본 확인을 전제로 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 금정구 장전동 장전초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장과 부산 도시철도 1호선 장전역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2003.02.13 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 기본적인 전기·위생·급배수설비, 승강기, 화재경보설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 30m, 서측 및 남측 약 4m 내외 도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 대로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 231.0㎡, 공시지가는 3,153,000원/㎡입니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 감정요항표 건물구조 설명의 호수 표기가 대상 604호와 달라 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 금정파크룸은 15세대 규모로, 실거래 확인 건수는 3건입니다. 소형 다세대주택 특성상 매수층과 거래 빈도를 고려해야 하며 최근 가격 하락 추세도 확인됩니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 대상은 604호인데 성민호 신고 부분은 503호로 기재되어 있습니다. 604호의 실제 점유자와 각 신고자의 점유 관계를 확인해야 합니다.
• 임차보증금과 배당요구 확인. 성민호·정영훈·오금란의 보증금이 확인되지 않았습니다. 법원 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 대조하세요.
• 조무경 임차권등기. 보증금 1,000,000원, 월차임 245,000원이며 주민등록일과 확정일자는 2023.03.10입니다. 말소기준권리 이후의 임차권이지만 실제 점유 여부와 등기 소멸 처리를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.03.21 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 등록 상태, 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 같은 면적의 시세 확보. 확인된 거래는 19.64㎡·21.42㎡이고 대상은 17.64㎡입니다. 실제 가격 판단을 위해 동일 또는 유사 면적의 거래를 추가 확보해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 간 가격 추세가 -25.6%입니다. 과거 평균보다 최근 거래 수준을 우선하고, 매도 시 가격 하락 가능성을 고려하세요.
• 명도 및 비용. 임차 관련 신고자가 여러 명이므로 인도명령 가능 여부와 실제 점유자 협의에 따른 시간·비용을 확인해야 합니다. 미납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유 상태를 최종 대조하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 권리는 남았다”

부산 금정파크룸 604호는 감정가 42,000,000원에서 20,580,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준권리 이후의 근저당권과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격 면에서는 최근 12개월 실거래 평균의 71.0%라는 수치가 눈에 띕니다. 그러나 거래 사례가 대상보다 넓어 직접적인 가격 우위가 확정되지 않고, 최근 시장도 -25.6%의 하락 추세를 보입니다. 소규모 다세대주택의 환금성도 신중하게 판단해야 합니다.

여기에 임차 관련 신고자 4명, 호수 표기 불일치, 임차권등기와 민간임대주택등기가 겹쳐 있습니다. 현재 자료상 선순위 임차보증금 인수는 예상되지 않지만, 실제 점유·명도관계까지 단순한 물건이라고 보기는 어렵습니다.

결론은 ‘가격 검토 가능, 입찰 판단은 보류’입니다. 말소기준권리와 배당구조 자체는 비교적 명확하나, 임차인·점유관계와 민간임대주택 등록 상태를 확인하고 대상 면적에 맞는 시세를 확보한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다.