부산지방법원 2025타경23048. 금정구 장전동 금정파크룸 603호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 말소기준권리는 2025.04.09 설정된 이지영의 근저당권으로 채권최고액은 221,000,000원입니다. 2025.11.14 이지영의 임의경매개시결정은 이 말소기준 이후에 위치하며, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 현재 경매의 기준점은 분명하지만, 점유관계는 단순하지 않습니다. 조무경은 2023.03.10, 성민호는 2024.02.26, 정영훈은 2024.03.08, 오금란은 2024.05.30 전입해 모두 2025.04.09 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’이라고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 대항력 가능·미상 임차인 4명의 보증금 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23048 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 6층603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김민정 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2018.12.24 소유권이전 · 2018.12.21 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 42,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2025.04.09 을구 9번 근저당권 · 이지영 · 채권최고액 221,000,000원 |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 민간임대주택 | 2019.01.08 민간임대주택 등록 · 2022.03.21 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 4명
과거 가압류·근저당·전세권·경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있고, 현 경매에서의 말소기준은 2025.04.09 이지영 근저당권입니다. 문제는 이 기준일보다 앞선 전입자가 4명이라는 점입니다. 전입시점만으로는 대항력 성립을 확정할 수 없고 보증금도 미상이므로, 매수인이 떠안을 금액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조무경 | 미상 | 2023.03.10 | 2025.12.01 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 성민호 | 503호 전부 | 2024.02.26 | 2025.12.04 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정영훈 | 미상 | 2024.03.08 | 2026.02.02 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 오금란 | 미상 | 2024.05.30 | 2025.12.08 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 이미 높은 신건 가격
금정파크룸은 총 15세대, 사용승인일은 2003.02.13입니다. 확인된 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2026.05 28,500,000원, 2026.06 29,500,000원으로 평균 29,000,000원입니다. 현재 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균의 144.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 21.42㎡ | 2 | 29,500,000원 |
| 2026.05 | 19.64㎡ | 2 | 28,500,000원 |
| 2023.10 | 21.42㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 29,000,000원 |
과거 거래까지 포함한 전체 평균은 32,333,333원이지만, 최근 12개월 평균은 29,000,000원이며 최신 거래도 29,500,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -25.6% 낮아진 하락 추세가 확인됩니다. 따라서 가격 판단에서 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 이지영 | 221,000,000원 | 40,844,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 180,156,000원이나 해당 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 특히 임차인 4명의 보증금이 미상이므로 표의 매수인 인수 0원만으로 실제 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 그대로 확인해야 한다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 42,000,000원 | 40,844,000원 | 180,156,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 33,600,000원 | 32,595,200원 | 188,404,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 26,880,000원 | 25,996,160원 | 195,003,840원 | 0원 |
2회 유찰 가정 매각가는 26,880,000원으로 최근 12개월 평균 29,000,000원보다 낮아지지만, 이 사건은 단순 가격경매가 아닙니다. 임차인 보증금이 미상인 상태에서는 유찰로 최저가가 내려갈수록 무조건 싸진다고 볼 수 없습니다. 실제 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 인수분까지 포함한 실질취득액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 토지는 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 입지. 장전초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장 및 도시철도 1호선 장전역이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 서측 및 남측 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고 대로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모·거래. 금정파크룸은 15세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 29,000,000원이고 최근 가격 추세는 -25.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명의 보증금 확인. 조무경·성민호·정영훈·오금란 모두 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력을 단정하지 말 것. 전입 선행만 확인된 상태이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단하는 것이 안전합니다.
- 성민호 점유호수 확인. 점유부분은 503호 전부로 기재돼 있어 사건 목적물 603호와의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 29,000,000원, 최신 거래 29,500,000원, 최근 추세 -25.6%를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 실질취득액으로 비교. 임차인 미배당 보증금이 인수되는 경우 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 시세와 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2019.01.08 등록된 민간임대주택으로 2022.03.21 관련 등기가 존재합니다. 매각 시점의 구체적 상태를 원문과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 모른다
이 물건은 감정가와 최저가가 42,000,000원인 신건입니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균은 29,000,000원, 최신 거래는 29,500,000원이며 최근 추세도 -25.6%입니다. 최저가만으로도 최근 시세의 144.8%이므로 현재 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
여기에 말소기준 2025.04.09보다 앞서 전입한 실제 임차인 4명의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들의 지위는 대항력 가능·미상, 매수인 인수액도 미상입니다. 결론적으로 신건 단계에서는 가격 메리트가 없고 권리 위험도 아직 닫히지 않은 물건입니다. 입찰 판단의 선결조건은 유찰 여부가 아니라 임차인 4명의 보증금과 실제 점유관계를 확정해 실질취득액을 계산하는 것입니다.
