부산지방법원 2025타경23048. 부산광역시 금정구 장전동 금정파크룸 6층 603호에 관한 다세대주택 경매입니다. 등기상 소유자는 김민정이며, 2025년 4월 9일 이지영 명의의 채권최고액 221,000,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당권을 말소기준권리로 보면 이후 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
그러나 이 사건은 등기부의 근저당권만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 임차 관련 신고 4명의 보증금·확정일자가 모두 미상이고, 신고된 점유 부분과 대상 호실이 일치하는지도 명확하지 않습니다. 등기부에는 민간임대주택 등기도 기재되어 있습니다. 임차인 인수액과 민간임대주택 등기의 처리 여부가 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 6층 603호 도로명주소: 부산광역시 금정구 수림로 65-8 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 시세비교 기준 면적 | 17.64㎡ |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김민정 (2018.12.24. 증여에 의한 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2025.04.09. 을구 9번 근저당권 · 이지영 · 채권최고액 221,000,000원 |
| 채무자 / 신청채권자 | 정기정 / 이지영 |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기사항전부증명서 기준일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 근저당은 기준이지만 임차관계가 핵심이다
말소기준권리는 2025년 4월 9일 설정된 이지영의 근저당권입니다. 채권최고액은 221,000,000원이며, 등기상 채무자는 정기정입니다. 현재 소유자 김민정과 근저당권의 채무자 명의가 다르므로 설정 경위와 관련 서류도 대조할 필요가 있습니다.
2025년 11월 14일 등기된 임의경매개시결정은 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 근저당권·전세권·가압류 등은 등기부상 이미 말소된 항목이 있습니다. 다만 2022년 3월 21일 기재된 민간임대주택등기는 별도로 확인해야 합니다. 등기상 말소기준권리가 정리된다는 사실만으로 해당 등록의 효력이나 관련 임대의무까지 자동으로 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상으로 인수액을 확정할 수 없다
| 임차 관련 신고인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 | 배당요구일 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성민호 | 503호 전부 대상 603호와 호수 불일치 |
2024.02.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2025.12.04 |
| 정영훈 | 미상 | 2024.03.08 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2026.02.02 |
| 조무경 | 미상 | 2023.03.10 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2025.12.01 |
| 오금란 | 미상 | 2024.05.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2025.12.08 |
위 표의 신고인별 전입일·배당요구일은 사건 자료에 기재된 날짜입니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 성민호의 점유 부분은 503호 전부로 기재되어 대상 603호와 일치하지 않으며, 나머지 신고인의 점유 부분도 미상입니다.
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 다만 이는 임차보증금 인수 위험이 없다는 뜻이 아닙니다. 각 신고의 실제 점유 호실과 임대차계약을 확인하기 전까지 매수인 인수 위험은 미확정으로 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가와 실제 가격 메리트는 다르다
금정파크룸의 시세 자료에는 최근 거래 3건이 기재되어 있습니다. 다만 대상의 시세비교 기준 면적은 17.64㎡이고, 거래 사례는 19.64㎡ 또는 21.42㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래를 대상 호실의 직접적인 동일 면적 비교가격으로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 거래 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 21.42㎡ | 2층 | 29,500,000원 |
| 2026.05 | 19.64㎡ | 2층 | 28,500,000원 |
| 2023.10 | 21.42㎡ | 4층 | 39,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 29,000,000원 |
최신 거래는 2026년 6월의 29,500,000원이고, 최근 12개월 평균은 29,000,000원입니다. 자료상 최근 거래 추세는 -25.6% 하락으로 제시되어 있습니다. 최근 시세를 판단할 때 과거 거래의 높은 가격만을 기준으로 삼지 말고, 최신 거래와 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (최저매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 770,440원 | 매각가의 약 3.7% 추정 |
| 을구 9번 근저당권 · 이지영 | 221,000,000원 | 19,809,560원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 근저당권 미배당 잔액 | - | 201,190,440원 | 채권최고액 기준 단순 차액 |
| 소유자 잔여금 | - | 0원 | 잔여 없음으로 계산 |
주어진 배당 시나리오의 채권자 예상배당액은 19,809,560원이며, 채권최고액 기준 미배당 잔액은 201,190,440원입니다. 이 계산은 최저매각가를 가정한 참고치입니다. 임차인 최우선변제, 당해세 및 기타 우선권이 실제로 확인되면 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 인수액은 위 표에 반영되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 장전동 소재 장전초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 있으며, 감정요항표상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스승강장 및 도시철도 1호선 장전역이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 감정요항표상 사용승인일은 2003.02.13입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 샷시창, 기본 전기·위생·급배수설비, 승강기 및 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부·위반사항. 감정자료에는 공부와의 차이가 없고 위반사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 대상 주소와 감정요항표의 층·호수 표기는 원문 대조가 필요합니다.
- 환금성. 금정파크룸의 시세 자료상 총 15세대로 집계되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 대상 기준 면적과 일치하지 않습니다. 거래 추세도 -25.6%로 제시되어 있어 단순 평균가만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
- 임대 관련 사항. 등기부상 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등록 상태와 임대의무 관련 효력, 매각 후 처리 여부를 확인하기 전에는 임대 관련 부담을 배제할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 대조. 사건상 대상은 6층 603호이지만 감정요항표에는 5층 502호 외 8개호라는 기재가 있습니다. 매각물건명세서·감정평가서·등기사항전부증명서의 호실과 전유부분 표시가 일치하는지 확인하세요.
- 임차인별 점유 호실 확인. 성민호는 503호 전부로 기재되어 있어 대상 603호와 다릅니다. 정영훈·조무경·오금란은 점유 부분이 미상입니다. 실제 대상 호실의 점유자와 임대차계약을 개별적으로 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 임차 관련 신고 4명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일만으로 대항력·우선변제·인수액을 확정하지 말고 주민등록, 점유, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 인수액 산정 전 입찰가 결정 금지. 최저가 20,580,000원은 감정가의 49%이지만, 임차보증금 인수액을 포함한 실제 취득원가가 확정되지 않았습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 다음 회차 가격은 참고 시나리오로만 활용. 자료상 3회 유찰 시 14,406,000원, 4회 유찰 시 10,084,200원으로 제시되어 있습니다. 이 금액들은 임차인 인수 위험이나 실제 취득원가를 반영한 입찰 권고가격이 아닙니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 관련 임대의무가 낙찰 후 어떻게 처리되는지 등기 원문과 관계 서류로 확인하세요.
- 채무자·소유자 명의 대조. 현재 소유자는 김민정이고 근저당권의 채무자는 정기정으로 기재되어 있습니다. 근저당 설정 경위와 관련 서류를 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임차인의 배당요구 관련 문건을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실제 취득원가가 낮다”
이 사건의 등기상 말소기준권리는 확인할 수 있지만, 임차 관련 신고 4명의 보증금과 확정일자가 미상이고 실제 점유 호실도 명확하지 않습니다. 성민호의 점유 부분은 대상 603호와 다르게 기재되어 있으며, 감정요항표의 층·호수 표기도 사건상 대상과 대조해야 합니다. 민간임대주택등기 역시 별도 확인 대상입니다.
최근 12개월 평균 29,000,000원과 최신 거래 29,500,000원이 제시되어 있으나, 비교 거래의 면적은 대상 기준 면적과 일치하지 않고 최근 거래 추세는 -25.6% 하락입니다. 그러므로 최저가 20,580,000원이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
