부산지방법원 2025타경23048. 부산 금정구 장전동 금정파크룸 5층 505호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정기정이고, 말소기준권리는 2018.08.07. 설정된 우리은행 근저당권 16,320,000원입니다. 이후 2025.04.09. 이지영의 근저당권 221,000,000원이 설정됐고, 2025.11.14. 이지영이 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 임차관계는 단순히 “임차인 없음”으로 볼 수 없습니다. 실제 임차인으로 집계된 사람은 성민호·정영훈·조무경·오금란 4명이고 모두 배당요구를 했습니다. 전입일은 모두 2018.08.07. 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 성민호의 점유부분은 “503호 전부”로 기재돼 본건 505호와 호수가 다르므로, 실제 점유관계를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23048 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 5층505호 |
| 도로명 | 부산광역시 금정구 수림로 65-8 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 비교 대상 면적 19.95㎡ · 8층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2003.02.13 · 금정파크룸 15세대 |
| 소유자 | 정기정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 47,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2018.05.01. 강제경매 매각으로 정기정에게 이전됐습니다. 그 뒤 2018.08.07. 우리은행 근저당이 설정돼 이번 경매의 말소기준권리가 됐습니다. 2025.04.09. 이지영 근저당과 2025.11.14. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 이전 소유자 단계의 안락새마을금고·청도일성새마을금고 근저당과 여러 가압류·과거 경매개시결정은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 4명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성민호 | 503호 전부 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.12.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영훈 | 미상 | 2024.03.08 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조무경 | 미상 | 2023.03.10 | 미상 | 2025.12.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오금란 | 미상 | 2024.05.30 | 미상 | 2025.12.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 네 사람 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 배당요구는 접수돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 현재 배당 계산에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
금정파크룸의 비교 실거래는 3건입니다. 전체 평균 32,333,333원보다 중요한 최근 12개월 거래는 2026.05. 28,500,000원과 2026.06. 29,500,000원으로, 최근 12개월 평균은 29,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 47,000,000원으로 최근 12개월 평균 대비 162.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 21.42㎡ | 2 | 29,500,000원 |
| 2026.05 | 19.64㎡ | 2 | 28,500,000원 |
| 2023.10 | 21.42㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.95㎡ 비교 | 2건 | 29,000,000원 |
| 전체 평균 | 19.95㎡ 비교 | 3건 | 32,333,333원 |
전체 평균에는 2023.10.의 39,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시세 판단은 최근 12개월 평균 29,000,000원과 최신 거래 29,500,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -25.6%로 하락 방향입니다. 따라서 신건 47,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 16,320,000원 | 16,320,000원 |
| 2. 근저당 · 이지영 | 221,000,000원 | 29,434,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 237,320,000원 중 채권자 예상배당은 45,754,000원이고, 미배당은 191,566,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 47,000,000원 | 45,754,000원 | 191,566,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 37,600,000원 | 36,523,200원 | 200,796,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 30,080,000원 | 29,138,560원 | 208,181,440원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장전초등학교 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도 1호선 장전역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본 전기·위생·급배수·승강기·화재경보·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30미터 도로, 서측과 남측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,153,000원/㎡, 토지면적은 231.0㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 금정파크룸은 15세대이며 확인된 비교 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래 추세는 -25.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재점검. 신건 최저가 47,000,000원은 최근 12개월 평균 29,000,000원의 162.1%입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -25.6%입니다. 전체 평균 32,333,333원보다 최근 12개월 평균 29,000,000원과 최신 거래 29,500,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 실제 임차인은 4명이고 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현장 점유자와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 성민호의 점유부분은 503호 전부로 기재돼 본건 505호와 다릅니다. 실제 본건 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 현재 효력, 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변수 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용과 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 장점보다 가격 부담이 크다
이 물건은 말소기준 이후 임차인 4명이 전입해 대항력이 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그 점만 보면 금전 인수 위험은 제한적입니다. 그러나 신건 최저가 47,000,000원은 최근 12개월 평균 29,000,000원의 162.1%이고, 최신 거래는 29,500,000원, 최근 추세는 -25.6%입니다. 여기에 보증금 미상 임차인 4명과 503호·505호 점유표시 차이, 민간임대주택등기 확인 사항까지 남아 있습니다.
결론은 “인수 0원 = 가격 메리트”가 아닙니다. 권리상 매수인 승계금액은 0원이지만, 현재 47,000,000원의 실질취득가는 최근 거래 수준보다 높습니다. 최근 시세와 하락 추세를 우선하면 신건 단계에서 가격 가점을 줄 수 없고, 실제 점유와 민간임대주택등기까지 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
