부산지방법원 2025타경23048. 부산 금정구 장전동 금정파크룸 5층 505호, 다세대주택 경매입니다. 감정가는 47,000,000원이며 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 23,030,000원입니다. 매각기일은 2026년 11월 6일입니다.

권리분석의 기준은 2018년 8월 7일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 16,320,000원입니다. 그 뒤 2025년 설정된 이지영 명의 근저당권 221,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 말소기준권리 후순위로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.

다만 이 물건을 단순히 ‘인수할 권리가 없는 안전한 물건’이라고만 평가하기는 어렵습니다. 등기부에는 민간임대주택 등기가 별도로 기재돼 있고, 임차·점유 조사에는 본건 505호와 다른 호수가 적힌 항목 및 보증금·확정일자가 미상인 항목이 있습니다. 산출상 인수액 0원은 배당 시뮬레이션의 결과이며, 임대등록의 효력이나 실제 점유관계까지 모두 해소됐다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 근저당은 소멸, 임대등록은 별도 확인

말소기준권리는 을구 7번 우리은행 근저당권입니다. 2025년 4월 9일 설정된 이지영 명의 근저당권은 채권최고액 221,000,000원으로, 말소기준권리보다 후순위입니다. 2025년 11월 14일 접수된 임의경매개시결정 역시 해당 기준권리 후순위로 표시돼 있어 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 임차·점유 조사 — 보증금 미상과 호수 불일치가 핵심

임차·점유 관련 신고는 4건입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없으며, 신고된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2018.08.07 이후입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 항목이 있고, 성민호의 점유 부분은 503호 전부로 기재돼 있어 본건 505호와 일치하지 않습니다. 다른 신고의 점유 부분도 미상입니다. 따라서 아래 내용은 본건의 실제 점유관계를 확정하는 자료가 아니라, 원본 서류와 대조해야 할 조사 내역입니다.

위 신고인들의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일 이후로 기재돼 있어, 전입일만을 기준으로 보면 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 부분이 미상이므로 최종 판단 전 매각물건명세서와 현황조사서 원본을 대조해야 합니다. 성민호의 503호 기재는 본건 505호와 다른 호수이므로 특히 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세에 유의

금정파크룸의 비교 대상 거래는 3건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 29,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 32,333,333원이지만, 2023년 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 거래 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.

현재 최저가 23,030,000원은 최근 12개월 평균 29,000,000원의 79.4%이며, 최근 평균보다 5,970,000원 낮습니다. 최신 거래는 2026년 6월 29,500,000원입니다. 다만 비교 거래의 면적과 층이 본건과 완전히 같지는 않으므로 단순 가격 비교에는 한계가 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 23,030,000원 가정)

이 시나리오에서 집행비용 814,540원을 제외한 채권 배당액은 22,215,460원입니다. 우리은행에 16,320,000원이 배당되고, 후순위 근저당권자인 이지영에게 5,895,460원이 배당되는 계산입니다. 채권액 합계 237,320,000원과 비교하면 미배당 부족액은 215,104,540원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 산출됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 장전초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스승강장과 도시철도 1호선 장전역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물이며, 사용승인일은 2003.02.13입니다. 기본 전기·위생·급배수·승강기·화재경보·도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
• 도로·토지. 북측은 노폭 약 30m 도로, 서측과 남측은 노폭 약 4m 내외 도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정평가서 구조 설명에는 ‘5층 502호 외 8개호’라는 표현이 있어, 본건 주소인 505호와 개별 목적물 표시가 일치하는지 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 단지 규모는 15세대이고 비교 가능한 최근 12개월 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 최근 추세가 하락세이므로, 낙찰 후 매도 기간과 가격 변동 위험을 보수적으로 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호수 일치 여부. 등기·감정평가서·현황조사서·매각물건명세서에서 본건 5층 505호가 동일하게 특정되는지 확인하세요. 감정평가서의 ‘5층 502호 외 8개호’ 기재와 대조가 필요합니다.
• 민간임대주택 등기. 갑구 13-1의 등기사항과 임대사업 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 확인하세요. 말소 표시가 없다는 점을 단순한 참고사항으로 넘기지 마세요.
• 점유자와 임차보증금. 성민호는 503호 전부로 기재돼 본건 505호와 다릅니다. 나머지 신고도 점유 부분이 미상이므로, 실제 본건 점유자와 임대차계약·보증금·확정일자·전입일을 대조하세요.
• 배당관계. 사건 청구액 170,000,000원과 근저당권 채권최고액 221,000,000원을 구분하세요. 실제 확정채권액과 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 시세 상한. 최근 12개월 평균 29,000,000원과 최신 거래 29,500,000원을 우선 참고하되, 면적·층 차이와 하락 추세 -25.6%를 감안하세요. 전체 3건 평균 32,333,333원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 23,030,000원에서 추가 유찰 시나리오상 3회 유찰 가격은 16,120,999원, 4회 유찰 가격은 11,284,699원입니다. 이는 시나리오상 금액이며 실제 매각 조건과 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 실제 점유 상태, 내부 접근 가능 여부, 관리상태와 임대차 관계를 확인하세요. 공부와의 차이가 없다는 감정평가 기재만으로 현재 상태까지 확정할 수는 없습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 함께 확인하세요.

맺으며 — 가격만으로 판단하기에는 확인할 권리가 남아 있다

금정파크룸 505호의 현재 최저매각가 23,030,000원은 최근 12개월 유사 면적 거래 평균 29,000,000원의 79.4%입니다. 가격은 최근 거래 수준보다 낮지만, 최근 거래 추세가 -25.6%이고 거래 표본도 많지 않아 이를 확정적인 저평가로 볼 수는 없습니다.

등기상 말소기준권리 이후의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 민간임대주택 등기의 효력과 임차·점유 신고의 호수 불일치, 보증금·확정일자 미상 문제는 별도로 해결해야 할 확인사항입니다.

결론은 ‘가격은 검토 가능, 권리·점유 확인은 선행’입니다. 최저가만 보고 입찰을 결정하기보다, 본건 505호의 실제 점유관계와 임대등록 관련 의무를 확인하고 난 뒤 최근 실거래와 추가 유찰 시나리오를 함께 비교하는 접근이 적절합니다.