부산지방법원 2025타경23048. 부산광역시 금정구 장전동 금정파크룸 6층 605호에 대한 임의경매입니다. 채무자이자 소유자는 정기정이며, 근저당권자 이지영의 신청으로 경매가 진행됐습니다. 감정가는 47,000,000원이지만 2회 유찰되어 최저매각가는 23,030,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2025.04.09 설정된 이지영의 근저당권입니다. 채권최고액은 221,000,000원이고 경매 청구액은 170,000,000원입니다. 이 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 근저당권보다 앞선 시기에 전입한 성민호·정영훈·조무경·오금란이 확인됩니다. 이들은 모두 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 성민호의 점유 부분은 503호 전부로 기재되어 있어 경매 대상인 605호와의 관련성부터 확인해야 합니다. 나머지 신고자의 점유 부분도 특정되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도 검토

이 물건은 과거에도 경매를 거쳤습니다. 2010년 임의경매 매각과 2018년 강제경매 매각을 통해 당시 권리들이 정리됐고, 현재 소유자인 정기정은 2018년 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.

현재 권리관계의 핵심은 2025.04.09 근저당권 설정 전후입니다. 이지영의 근저당권은 말소기준권리이고, 2025.11.14의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

반면 임차 관련 신고자 4명의 전입일은 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 선순위 전입 사실만으로 해당 605호에 대한 대항력과 인수금액이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유 호수, 임대차계약, 보증금, 주택 인도 여부와 배당 결과를 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입 4명, 보증금 미상

현황조사 및 문건접수 기록에서 실제 임차 관련 신고자 4명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않았습니다. 다만 4명 모두 경매 대상 605호의 임차인인지, 각각 어떤 임대차관계에 있는지는 확정되지 않았습니다.

네 명 모두 배당요구 사실은 있으나, 배당요구만으로 보증금 전액이 반환된다는 뜻은 아닙니다. 확정일자와 배당순위, 배당요구의 유효성, 보증금 규모에 따라 미배당액과 매수인 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 시장은 하락 중

금정파크룸의 실거래는 총 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 32,333,333원이지만, 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 29,000,000원을 우선 적용합니다.

최근 거래가격은 2026.05에 28,500,000원, 2026.06에 29,500,000원입니다. 현재 최저가 23,030,000원은 최근 평균의 79.4%입니다. 그러나 이는 임차보증금 인수액을 제외한 비교입니다.

더 중요한 점은 시장 추세입니다. 과거 거래 대비 최근 가격 추세가 -25.6%로 나타납니다. 따라서 전체 평균 32,333,333원을 기준으로 할인 폭을 크게 평가하면 현재 시세를 과대평가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,030,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정하에, 근저당권 중심으로 계산한 예상배당은 다음과 같습니다. 임차인의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.

근저당 채권 미배당액 198,784,540원은 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다. 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 별도로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 인수 대상이 될 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮은 최저가가 해답인가?

유찰이 반복되면 명목상 최저매각가는 내려갑니다. 하지만 선순위 임차보증금 인수 가능성이 해소되지 않은 상태라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 매수인의 실제 부담이 줄어든다고 볼 수 없습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘고 그 보증금 중 일부가 배당되지 않는 구조에서는 낙찰가 하락에 따라 인수할 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수보다 실질취득액의 상한을 확정하는 일이 먼저입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 장전동 장전초등학교 남동측 인근입니다. 주변에 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장 및 부산 도시철도 1호선 장전역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2003.02.13 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다. 전기·위생·급배수·승강기·화재경보·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 30m, 서측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 부정형의 대체로 평탄한 토지이며 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 대로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
• 공부 일치. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 규모의 소형 공동주택으로, 확인된 거래 표본이 적고 최근 거래가격이 과거보다 25.6% 하락해 매도 시 가격 및 거래기간에 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 605호 실제 점유자 확인. 성민호의 신고 호수는 503호입니다. 나머지 신고자들의 점유 부분도 미상인 만큼, 각 신고자가 605호와 어떤 관계인지 반드시 대조해야 합니다.
• 선순위 임차인 보증금 확인. 성민호·정영훈·조무경·오금란의 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 주택 인도 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구·우선변제 확인. 배당요구는 모두 확인되지만 보증금 전액 반환이 확정된 것은 아닙니다. 실제 배당순위와 미배당액을 검토해야 합니다.
• 실질취득액 산정. 입찰가뿐 아니라 인수할 미배당 보증금과 관련 비용을 합산해야 합니다. 인수액이 확정되기 전에는 최저가 대비 시세 할인율을 투자 수익으로 간주하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 원본 서류와 관계 기관을 통해 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 29,000,000원이며 과거 대비 가격 추세는 -25.6%입니다. 전체 평균 32,333,333원을 기준으로 고평가하지 않도록 주의해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 관리비 체납액 및 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 실제 점유자와 명도 절차에 필요한 비용과 기간을 검토해야 합니다.
• 매각서류 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건과 배당요구 내역을 최신 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가보다 중요한 것은 인수보증금”

금정파크룸 605호는 감정가 47,000,000원에서 최저매각가 23,030,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 최근 12개월 평균 29,000,000원과 비교하면 명목상 최저가는 평균의 79.4%입니다.

그런데 가격 할인만 보고 접근하기에는 확인해야 할 권리가 많습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입 신고자가 4명이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 503호로 신고된 성민호와 경매 대상 605호의 관계, 나머지 신고자들의 실제 점유 부분도 명확하지 않습니다.

근저당권은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 최저가가 더 내려가더라도 실질취득액은 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

시세 역시 최근 -25.6%의 하락 추세를 보이고 있어 과거 거래가격을 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 소규모 다세대주택이라는 특성상 환금성도 함께 고려해야 합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 이는 근저당권의 소멸 여부 때문이 아니라, 선순위 임차 관련 불확실성과 인수액 미확정, 하락 시세 및 제한적인 환금성을 반영한 평가입니다.

결론적으로 현 단계에서는 입찰 보류가 합리적입니다. 실제 점유 호수와 임차보증금, 배당 후 인수액을 먼저 확정하고, 그 실질취득액이 최근 시세보다 충분히 낮은 경우에만 입찰 여부를 다시 판단하는 것이 적절합니다.