부산지방법원 2025타경23048. 부산 금정구 장전동 금정파크룸 6층 605호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정기정이고, 2025.04.09. 이지영 명의의 채권최고액 221,000,000원 근저당이 설정됐으며 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다. 2025.11.14. 이지영이 임의경매를 신청했고 청구액은 170,000,000원입니다. 등기상 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건에서 핵심은 등기보다 임차관계입니다. 성민호·정영훈·조무경·오금란 4명이 모두 말소기준일인 2025.04.09.보다 앞서 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 따라서 배당표상 매수인 인수 0원이라는 숫자만으로 실제 취득비용을 47,000,000원이라고 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23048 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 6층605호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 19.95㎡ |
| 소유자 | 정기정 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 47,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지영 / 170,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.04.09. 을구 8번 근저당권 · 이지영 · 채권최고액 221,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계가 핵심
과거 등기에는 여러 가압류·근저당·전세권 및 경매 기록이 있지만, 2010년과 2018년의 경매 매각 과정에서 이미 말소된 권리가 다수입니다. 현재 분석의 기준점은 2025.04.09. 이지영 근저당입니다. 이 근저당과 그 뒤 2025.11.14. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 4명의 전입일은 모두 이 기준일보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성민호 | 503호 전부 | 2024.02.26 | 2025.12.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영훈 | 미상 | 2024.03.08 | 2026.02.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조무경 | 미상 | 2023.03.10 | 2025.12.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오금란 | 미상 | 2024.05.30 | 2025.12.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특히 성민호의 점유부분은 503호 전부로 기재돼 있고, 경매 목적물은 605호입니다. 정영훈·조무경·오금란의 점유부분은 미상입니다. 따라서 네 사람의 전입이 실제 605호의 점유와 어떻게 연결되는지 원문 서류를 대조하는 절차가 중요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 62.1% 높은 신건 가격
금정파크룸은 15세대, 사용승인일은 2003.02.13.입니다. 대상면적은 19.95㎡이고, 확인된 실거래 3건 중 최근 12개월 거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래를 섞은 전체 평균 32,333,333원보다 최근 12개월 평균 29,000,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 21.42㎡ | 2 | 29,500,000원 |
| 2026.05 | 19.64㎡ | 2 | 28,500,000원 |
| 2023.10 | 21.42㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 29,000,000원 |
현재 최저가 47,000,000원은 최근 12개월 평균 29,000,000원의 162.1%입니다. 최신 거래 2026.06의 29,500,000원보다도 17,500,000원 높습니다. 더구나 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 25.6% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 대비 할인 여부를 근거로 가격 메리트를 줄 수 없으며, 신건 47,000,000원을 싸다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 이지영 | 221,000,000원 | 45,754,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 이지영 근저당의 미배당은 175,246,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 임차보증금이 확인되지 않아, 이 표의 매수인 인수 0원을 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 표상 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 47,000,000원 | 45,754,000원 | 175,246,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 37,600,000원 | 36,523,200원 | 184,476,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 30,080,000원 | 29,138,560원 | 191,861,440원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장전초등학교 남동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도 1호선 장전역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물, 사용승인일 2003.02.13. 기본 전기·위생·급배수·승강기·화재경보·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 및 남측 약 4m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 대로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 금정파크룸은 15세대 규모이며 최근 확인 거래는 2026.05 28,500,000원, 2026.06 29,500,000원입니다. 최근 거래 수준이 과거보다 25.6% 낮아 가격 하락 흐름을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명의 실제 605호 점유 확인. 성민호는 503호 전부로 조사됐고 나머지 3명은 점유부분이 미상입니다. 경매 목적물 605호와의 실제 연결관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력·우선변제권·인수액을 확정할 수 없습니다.
- 가격 상한 재검토. 최저가 47,000,000원은 최근 12개월 평균 29,000,000원의 162.1%이고 최신 거래 29,500,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래 대비 25.6% 낮아 전체 평균 32,333,333원만으로 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 경매 매각 후 처리관계를 원문 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 과신 금지. 집행비용과 근저당 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 신건 가격도 높고, 실질취득액도 아직 모른다
이 사건은 단순히 “47,000,000원짜리 다세대”로 보면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 29,000,000원이고 최신 거래도 29,500,000원에 불과해, 현재 최저가는 최근 시세의 162.1%입니다. 여기에 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 4명의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 메리트도 없고, 실질취득액도 아직 확정할 수 없는 상태입니다. 최근 거래가 이전보다 25.6% 하락한 점까지 고려하면, 권리관계가 명확해지기 전 현재 신건 가격만 보고 응찰할 근거는 약합니다.
