부산지방법원 2025타경23048. 부산광역시 금정구 장전동의 금정파크룸 6층 602호, 다세대주택 경매입니다. 감정가 42,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 20,580,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 김민정이고, 말소기준권리는 2025년 4월 9일 설정된 이지영의 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 221,000,000원으로 등기되어 있으며, 해당 경매로 소멸할 권리입니다.

하지만 이 물건은 단순히 근저당권이 소멸하는지만 확인해서는 안 됩니다. 임차인 자료에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 신고가 여러 건 있으며, 그중 성민호의 점유부분은 503호 전부로 기재되어 있어 경매 대상인 602호와 일치하지 않습니다. 나머지 임차 신고도 점유부분이 미상이거나 전입일을 확인할 수 없습니다. 대상 호실의 임차인인지, 대항력과 인수할 보증금이 있는지부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인 확인이 먼저다

현재 등기에서 핵심은 2025년 4월 9일 설정된 이지영의 근저당권입니다. 해당 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 그 이후인 2025년 11월 14일의 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸합니다. 과거에 설정됐던 근저당권과 가압류 등은 등기상 이미 말소된 이력이 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상, 인수 여부 미확정

임차 신고는 5건이며, 보증기관의 대위·승계로 표시된 중복 신고는 없습니다. 다만 이 신고들을 모두 경매 대상인 602호의 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없고, 인수할 보증금도 산정할 수 없습니다.

배당요구일: 성민호 2025.12.04 · 정영훈 2026.02.02 · 조무경 2025.12.01 · 오금란 2025.12.08 · 김지헌 2025.12.01. 확정일자와 보증금은 확인되지 않습니다.

• 대상 호실 대조. 성민호는 503호 전부로 기재되어 있습니다. 경매 대상 602호와 구분해 실제 점유자를 확인하세요.
• 점유부분 확인. 정영훈·조무경·오금란·김지헌은 점유부분이 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 자료, 배당요구 내역을 확인해 대항력·우선변제·미배당액을 산정하세요.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 낮은 최저가를 뒷받침하지만 표본이 부족하다

금정파크룸의 최근 확인 거래는 2026년 5월의 1건입니다. 거래가는 28,500,000원이며, 해당 거래는 19.64㎡·2층입니다. 이번 경매의 비교 기준 면적은 17.9㎡로 차이가 있어 동일 면적·동일 층의 직접 비교로 보기 어렵습니다.

최저가 20,580,000원은 최근 거래가 28,500,000원의 72.2% 수준입니다. 단순 금액 비교에서는 최저가가 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 면적도 서로 다릅니다. 이 수치만으로 적정 낙찰가나 실제 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (최저매각가 20,580,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준의 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권 청구액 170,000,000원과 등기상 채권최고액 221,000,000원은 구분해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 임차인 보증금이 확인되면 실제 배당과 매수인 인수 위험이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 장전초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스승강장과 도시철도 1호선 장전역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물로, 사용승인일은 2003.02.13입니다. 기본적인 전기·위생·급배수 설비, 승강기, 화재경보설비 및 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측은 노폭 약 30미터 도로, 서측과 남측은 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 토지면적 231.0㎡, 제2종일반주거지역이며 대로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항을 확인해야 합니다. 공시지가는 3,153,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가 내용상 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 단지 세대수는 15세대이며 최근 확인 거래는 1건뿐입니다. 거래 표본이 적으므로 단지 전체의 유동성이나 적정 매도가를 낙관적으로 가정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대상 호실의 임차인 특정. 503호와 602호를 구분하고, 미상으로 기재된 점유부분을 현장조사서·전입세대 자료와 대조하세요.
• 임차보증금 확인. 임대차계약서와 보증금, 확정일자, 전입일, 배당요구 내역을 확인하고 각 임차인의 대항력·우선변제권·미배당 가능성을 따로 계산하세요.
• 실질취득가 산정. 최저가 20,580,000원에 인수할 수 있는 미배당 보증금과 명도 관련 비용 등을 반영한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 소유자·채무자 관계. 현재 소유자 김민정과 근저당 채무자 정기정이 다른 이유 및 담보권의 범위를 등기 원본과 공동담보목록으로 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록과 매각에 따른 처리, 임대의무 관련 사항을 확인하세요.
• 배당 계산 재검토. 현재 배당표는 최저가를 가정한 추정치입니다. 임차인 최우선변제, 당해세 등 실제 배당에 영향을 미치는 항목을 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 관리비 체납, 실제 점유 및 건물 내부 상태를 확인하세요. 감정평가 내용만으로 명도 난도나 수리비를 확정할 수 없습니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임차 관련 자료를 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가가 낮다”와 “실질취득가가 낮다”는 다르다

금정파크룸 602호는 감정가 42,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 20,580,000원까지 내려왔습니다. 최근 확인 거래 28,500,000원과 단순 비교하면 최저가가 낮지만, 해당 거래는 1건뿐이고 거래 면적도 다릅니다. 따라서 이 수치만으로 확정적인 가격 메리트를 주장하기는 어렵습니다.

더 중요한 것은 임차인 문제입니다. 임차 신고 5건 중 일부는 점유부분이 미상이고, 성민호의 점유부분은 대상 602호와 다른 503호로 기재되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대상 호실의 대항력 및 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 이 위험을 해소하는 근거가 아닙니다.

현재 결론은 ‘가격 검토 가능, 권리·임차 확인 전 입찰 보류’입니다. 임차인의 실제 점유 호실과 보증금, 확정일자, 미배당 인수액을 먼저 확인해야 합니다. 그 결과를 반영한 실질취득가가 산출된 이후에야 최근 거래와 비교해 입찰 상한을 정할 수 있습니다.