부산지방법원 2025타경23048. 장전동 금정파크룸 6층 602호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김민정이고, 2018.12.21. 증여를 원인으로 2018.12.24. 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.04.09. 이지영의 근저당권이며 채권최고액은 221,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 2025.11.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 임차관계입니다. 조무경은 2023.03.10., 성민호는 2024.02.26., 정영훈은 2024.03.08., 오금란은 2024.05.30. 전입으로 모두 2025.04.09. 말소기준보다 앞섭니다. 제시된 판정도 이 4명에 대해 대항력 있음으로 되어 있습니다. 그러나 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가 42,000,000원만 보고 실질취득가를 계산하는 것은 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23048 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 6층602호 |
| 도로명 | 부산광역시 금정구 수림로 65-8 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김민정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 42,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2025.04.09. 근저당권 · 이지영 · 채권최고액 221,000,000원 |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2003.02.13 |
| 규모 | 15세대 · 비교 대상면적 17.9㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 선순위다
과거 안락새마을금고 근저당과 여러 가압류·경매등기는 이미 말소됐습니다. 현 소유권은 2018.12.24. 김민정에게 이전됐고, 2022.03.21.에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 현재 경매의 기준은 2025.04.09. 이지영 근저당이며, 2025.11.14. 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 위험금액을 계산할 수 없다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성민호 | 503호 전부 | 2024.02.26 | 2025.12.04 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 정영훈 | 미상 | 2024.03.08 | 2026.02.02 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 조무경 | 미상 | 2023.03.10 | 2025.12.01 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 오금란 | 미상 | 2024.05.30 | 2025.12.08 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 김지헌 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 2025.12.01 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 신고인은 없습니다. 성민호·정영훈·조무경·오금란은 모두 말소기준보다 빠른 전입이 확인되며, 김지헌은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 특히 성민호의 점유 부분은 503호 전부로 기재돼 있어 경매 대상인 602호와의 실제 관계를 원본 조사서에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래의 147.4%
금정파크룸의 비교 거래는 최근 12개월 기준 1건입니다. 2026.05. 전용 19.64㎡, 2층 거래가 28,500,000원이며 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 같은 금액입니다. 현재 최저매각가 42,000,000원은 이 최근 시세의 147.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 19.64㎡ | 2 | 28,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 28,500,000원 |
표본이 1건이라 개별 호수의 층·면적 차이를 감안해야 하지만, 주어진 최근 거래 기준으로는 4,200만원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 최근 12개월 평균 대비 147.4%로 높은 구간이고, 여기에 선순위 임차보증금 인수 가능성까지 겹칩니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 2. 근저당권 · 이지영 | 221,000,000원 | 40,844,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 계산입니다. 이지영 근저당의 미배당액은 180,156,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 임차인 최우선변제·보증금 배당 등이 반영되지 않은 계산이므로, 이를 근거로 매수인 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장전초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 함께 있는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도 1호선 장전역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2003.02.13입니다. 기본 전기·위생·급배수·승강기·화재경보·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 231.0㎡ 부정형 평지, 제2종일반주거지역이며 북측 약 30미터, 서측·남측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,153,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 최근 12개월 비교 거래는 1건으로, 거래 표본이 적어 가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 조무경·성민호·정영훈·오금란의 보증금과 확정일자, 실제 점유 범위 및 배당 가능액을 반드시 확인해야 합니다.
- 김지헌 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 대항력 가능성을 열어 둬야 합니다.
- 602호와 점유관계 대조. 성민호는 점유 부분이 503호 전부로 기재되어 있으므로 대상 602호와의 관계를 현황조사·명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력·말소 여부와 임대관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 거래 28,500,000원의 147.4%입니다. 최근 거래보다 낮다는 전제의 입찰은 성립하지 않습니다.
- 유찰 시에도 인수액 우선. 33,600,000원·26,880,000원으로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 남으면 실질취득비용이 그만큼 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.18.을 기준으로, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 배당요구 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 4,200만원”만 보면 안 된다
이 사건은 말소기준 자체는 분명합니다. 그러나 말소기준보다 앞선 전입자가 네 명이고, 이들의 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 김지헌까지 포함하면 임차인 신고는 5명이며, 이 가운데 한 명은 전입일조차 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로 매수인 인수액이나 실질취득가를 숫자로 확정할 수 없습니다.
가격도 공격적으로 볼 근거가 없습니다. 신건 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 28,500,000원의 147.4%입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 보증금이 낙찰가를 초과하면 인수액이 늘어날 수 있으므로, 이 사건의 순서는 명확합니다. 보증금·점유관계 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다.
