부산지방법원 2025타경23048. 장전동 금정파크룸 7층 701호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기부의 말소기준은 2025년 4월 9일 이지영 명의 근저당권으로 채권최고액은 221,000,000원입니다. 이후 2025년 11월 14일 같은 이지영이 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 표면적인 등기권리 자체보다 중요한 것은 말소기준보다 앞선 전입 신고자 4명입니다.

성민호는 2024년 2월 26일, 정영훈은 2024년 3월 8일, 조무경은 2023년 3월 10일, 오금란은 2024년 5월 30일 전입으로 조사됐습니다. 모두 2025년 4월 9일 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 성민호의 점유 부분은 ‘503호 전부’로 기재돼 있어 본건 701호와의 관계를 반드시 원문에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심

과거 등기에는 2003년 안락새마을금고 근저당, 2006년 신해성의 주택임차권, 여러 가압류와 2009년 임의경매가 있었으나 모두 이미 말소됐습니다. 2010년 임의경매, 2018년 강제경매를 거쳐 현재 소유자 정기정에게 소유권이 이전됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.04.09. 이지영 근저당입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 신고 4명

실제 점유 신고자는 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 네 사람 모두 배당요구 사실은 확인되지만, 보증금과 확정일자가 없어 우선변제 범위 및 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 산정할 수 없습니다. 성민호는 조사상 점유 부분이 본건 701호가 아닌 503호 전부로 적혀 있으므로, 본건의 실제 점유자인지부터 원문 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 거래보다 높다

금정파크룸은 15세대 규모이고 사용승인일은 2003년 2월 13일입니다. 본건 대상면적은 19.03㎡이며, 면적이 매칭되는 최근 거래는 2026년 5월 전용 19.64㎡·2층 28,500,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 28,500,000원입니다.

현재 최저가 45,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 28,500,000원의 157.9%입니다. 차액은 16,500,000원으로, 확인된 최근 거래보다 최저가가 훨씬 높은 구간입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 0%인 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,000,000원 가정)

45,000,000원 매각을 가정한 배당 추정에서는 집행비용 1,210,000원을 제외한 43,790,000원이 이지영 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 177,210,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 선순위 점유 신고자들의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산값을 실제 임차보증금 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 배당 여력

2회 유찰 가정가격인 28,800,000원은 확인된 최신 실거래 28,500,000원과 300,000원 차이입니다. 하지만 선순위 점유자들의 보증금과 대항력 성립 여부가 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수할 임차보증금이 존재하면 실제 부담액은 별도로 늘어날 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물입니다. 사용승인일은 2003.02.13입니다.
• 입지. 장전초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞여 있으며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도 1호선 장전역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 약 30m, 서측 및 남측 약 4m 내외 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 대로2류에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 토지. 대지 231.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 3,153,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 금정파크룸은 15세대 규모이고 확인된 최근 12개월 동일·유사 면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 4명의 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 배당 후 미회수액과 매수인 승계 가능액을 계산할 수 있습니다.
• 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
• 성민호 점유 호수 대조. 조사 내용은 ‘503호 전부’로 본건 701호와 다릅니다. 실제 점유 대상과 전입세대 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
• 가격 기준 재설정. 신건 45,000,000원은 최신 실거래 28,500,000원의 157.9%입니다. 감정가 할인율보다 최근 실거래를 우선해 판단해야 합니다.
• 유찰 후에도 인수액 먼저. 2회 유찰 가정가격 28,800,000원이 최신 거래에 가까워져도, 선순위 임차보증금 인수가 발생하면 실질취득비용은 다시 높아집니다.
• 배당표 과신 금지. 집행비용·근저당 중심의 추정표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·배당요구 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격도 높고, 실질취득액도 아직 모른다”

이 물건의 결론은 최저가 45,000,000원이 싸 보이느냐가 아닙니다. 확인된 최신 실거래가 28,500,000원이므로 현재 최저가는 이미 최근 거래의 157.9%입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 전입 신고자 4명의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체를 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 안전형으로 볼 수 없고, 선순위 점유자의 대항력·보증금 및 701호 실제 점유관계를 확인하기 전까지는 가격과 권리 모두 보수적으로 판단해야 하는 D등급 물건입니다.