부산지방법원 2025타경23048. 부산 금정구 장전동 금정파크룸 7층 701호에 대한 임의경매입니다. 감정가 45,000,000원의 다세대주택이 2회 유찰되어 최저매각가 22,050,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 현재 말소기준권리는 2025년 4월 9일 설정된 이지영 근저당권으로, 채권최고액은 221,000,000원입니다. 해당 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 물건을 단순한 권리소멸형 경매로 보기는 어렵습니다. 성민호·정영훈·조무경·오금란의 전입신고일이 모두 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 이들은 배당요구 관련 신고도 확인되지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유 호실이 확정되지 않았습니다. 대항력이 성립하는 임차인의 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다. 따라서 명목상 최저가는 낮아도 실제 취득비용은 아직 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 별개

등기부상 과거 가압류·근저당권 및 경매개시결정 중 상당수는 이미 말소되어 있습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2025.04.09 이지영 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 등기된 2025.11.14 임의경매개시결정도 소멸합니다.

반면 전입신고일이 근저당권보다 빠른 점유자들의 임차권은 별도로 검토해야 합니다. 이들의 전입일이 앞선 것은 확인되지만, 주택의 인도·실제 점유·임대차계약·보증금 등이 확인되어야 대항력을 최종 판단할 수 있습니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 현재 평가는 대항력 가능·미상입니다.

② 임차인 분석 — 전입일은 빠르고 보증금은 미상

임차 관련 신고자는 실제 임차인 여부를 확인해야 할 4명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 각 신고인이 701호에 대해 독립적인 임차권을 보유하는지는 확인이 필요합니다.

대항력 가능·미상: 근저당권보다 전입신고가 빠르지만 실제 점유 및 임차권 성립요건 확인이 필요하다는 뜻입니다. 우선변제는 확정일자 등이 확인되지 않아 판단을 유보합니다. 배당요구 신고만으로 보증금 전액 회수나 인수 위험 해소가 확정되는 것은 아닙니다.

또한 2022.03.21 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 기재되어 있으므로, 해당 등록의 현재 상태 및 매각 이후 적용관계를 관할기관과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 77.4%라는 숫자의 한계

금정파크룸의 최근 비교 실거래는 2026년 5월 1건입니다. 거래면적은 19.64㎡로, 경매물건의 면적 비교 기준 19.03㎡와 차이가 있습니다. 따라서 동일 호실의 확정 시세라기보다는 가격 수준을 판단하기 위한 제한적인 비교자료로 봐야 합니다.

최저매각가 22,050,000원은 최근 실거래가 28,500,000원의 77.4%입니다. 가격 차이는 6,450,000원이지만, 이는 임차보증금 인수액을 제외한 차이입니다. 임차권 인수 여부가 확인되지 않은 현재 상태에서 이를 확정적인 할인액이나 투자이익으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,050,000원 가정)

아래 표는 집행비용과 이지영 근저당권을 기준으로 한 잠정 배당 계산입니다. 임차인의 보증금과 법정 배당순위가 확정되지 않아 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 특히 표의 미배당액은 근저당권 채권액에 관한 계산이며, 매수인이 해당 금액을 인수한다는 뜻은 아닙니다.

집행비용 796,900원 및 근저당권 배당 21,253,100원은 주어진 배당 추정치를 사용했습니다. 임차보증금·당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 계산으로 실제 배당순위, 배당액 및 매수인 인수액을 확정하지 않습니다.

⑤ 회차별 낙찰가와 미배당 위험

유찰로 최저매각가가 내려가더라도 선순위 임차인이 존재하면 매수인 인수 위험이 함께 사라지는 것은 아닙니다. 주어진 회차별 계산에서는 근저당권자의 미배당액이 증가하지만, 임차보증금 인수액은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 장전동 장전초등학교 남동측 인근에 있으며, 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도 1호선 장전역이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2003.02.13 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 전기·위생·급배수·승강기·화재경보·도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북측 약 30m, 서측 및 남측 약 4m 내외 도로와 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 대로2류에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 총 15세대 규모이며 최근 비교 거래가 1건에 그칩니다. 가격 검증과 매도 시 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
• 임대주택 관련. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태와 매각 이후 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 701호 임차인 특정. 성민호 조사상의 503호와 매각 대상 701호의 관계를 확인하고, 나머지 신고인의 실제 점유 부분도 확인하세요.
• 보증금 원본 확인. 성민호·정영훈·조무경·오금란의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부, 전입 및 확정일자를 대조하세요.
• 대항력·우선변제 검토. 말소기준권리 이전 전입 사실만으로 최종 결론을 내리지 말고, 대항력 성립요건과 배당순위를 개별적으로 확인하세요.
• 실질취득비용 계산. 매수인이 인수할 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 이를 더해 최근 실거래가 28,500,000원과 비교하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 등록 상태, 임대의무기간, 매각 이후 적용되는 의무 및 관련 행정절차를 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 비교 거래가 1건이고 면적도 완전히 동일하지 않으므로 인근 유사 다세대주택의 거래 수준과 물건 상태를 추가 확인하세요.
• 현장·관리비 확인. 실제 점유자와 호실 상태, 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 부담 등을 확인하세요.
• 원본 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 자료·매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수할 권리가 먼저다”

부산 금정파크룸 701호는 감정가 45,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 22,050,000원으로 내려왔습니다. 최근 실거래가 28,500,000원과 비교하면 명목상 가격이 낮습니다.

하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 전입이 빠른 4명의 신고, 미상인 보증금과 확정일자, 503호와 701호 사이의 호실 불일치가 모두 확인 대상입니다. 또한 민간임대주택등기가 존재하고 비교 시세의 거래 표본도 적습니다.

만약 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면 실질취득비용은 현재 최저가보다 높아지며, 최근 실거래 시세를 초과할 가능성도 있습니다. 반대로 해당 신고인들이 매각 대상 호실의 대항력 있는 임차인이 아니거나 보증금이 전액 배당되는 것으로 확인된다면 위험 평가는 달라질 수 있습니다.

결론은 명확합니다. 가격은 낮지만 권리는 미확정입니다. 현재는 추가 유찰을 기대하기보다 임차인별 점유·보증금·대항력 및 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.