부산지방법원 2025타경23048. 부산 금정구 장전동 금정파크룸 5층 504호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김민정이고, 2025.04.09. 이지영 명의의 채권최고액 221,000,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며 2025.11.14. 이지영이 임의경매를 신청했습니다. 신청 청구액은 170,000,000원입니다.
등기상 말소기준권리와 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기권리가 아닙니다. 조사된 점유·전입관계 가운데 말소기준일인 2025.04.09.보다 빠른 전입일이 여러 건 존재합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이들을 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정할 수는 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 실제 점유 호수를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23048 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 5층504호 |
| 도로명 | 부산광역시 금정구 수림로 65-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 17.64㎡ |
| 소유자 | 김민정 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 42,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지영 / 170,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.09. 을구 8번 근저당권 · 이지영 · 채권최고액 221,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입관계가 핵심
현재 소유권은 2018.12.21. 증여를 원인으로 김민정에게 이전됐고, 2022.03.21.에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 확인된 전입일 가운데 2023.03.10., 2024.02.26., 2024.03.08., 2024.05.30.은 모두 2025.04.09. 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 각 점유자의 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력과 우선변제 범위를 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력과 인수액이 아직 확정되지 않았다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성민호 | 503호 전부 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.12.04 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정영훈 | 미상 | 2024.03.08 | 미상 | 2026.02.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조무경 | 미상 | 2023.03.10 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오금란 | 미상 | 2024.05.30 | 미상 | 2025.12.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조정현 | 주거 · 점유 부분 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 사람은 확인되지 않습니다. 그러나 이 사건은 각 사람의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 “매수인 인수 0원”으로 결론 내릴 수 없습니다. 배당계산 자료에는 인수액이 0원으로 산출되어 있지만 이는 확인된 임차보증금이 반영되지 않은 계산이며, 권리분석상 실제 실질취득가는 42,000,000원 + 확인되는 인수액으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 내려왔는데 최저가는 144.8%
금정파크룸은 15세대, 사용승인일은 2003.02.13.입니다. 확인된 실거래는 3건이며, 대상면적 17.64㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않아 직접 비교에는 주의가 필요합니다. 그럼에도 최근 가격 흐름은 분명합니다. 최근 12개월 2건의 평균은 29,000,000원, 최신 거래는 29,500,000원이고 최근 가격은 이전 거래 대비 -25.6% 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 21.42㎡ | 2 | 29,500,000원 |
| 2026.05 | 19.64㎡ | 2 | 28,500,000원 |
| 2023.10 | 21.42㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 29,000,000원 |
전체 3건 평균은 32,333,333원이지만 2023.10. 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 두기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 29,000,000원을 우선하면 현재 최저가 42,000,000원은 그 144.8%입니다. 즉 인수액을 전혀 더하지 않아도 이미 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다. 최근 시장이 -25.6% 방향으로 내려온 상황이므로 과거 평균만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 이지영 | 221,000,000원 | 40,844,000원 |
| 미배당 | - | 180,156,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산은 근저당권 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다. 특히 임차보증금이 미상이므로 이 표의 인수액 0원 계산을 실제 매수인 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 42,000,000원 | 40,844,000원 | 180,156,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 33,600,000원 | 32,595,200원 | 188,404,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 26,880,000원 | 25,996,160원 | 195,003,840원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장전초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하고, 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도1호선 장전역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2003.02.13.입니다. 승강기·전기·위생·급배수·화재경보·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 부정형·평지의 토지로 북측 약 30미터, 서측·남측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이고 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 대로2류에 접합니다. 공시지가는 3,153,000원/㎡입니다.
- 환금성. 금정파크룸은 15세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래 표본 면적도 대상면적 17.64㎡와 일치하지 않아 가격 산정은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 실제 점유관계 확인. 성민호는 503호 전부로 조사되어 매각대상 504호와 호수가 다르고, 다른 전입자도 점유 부분이 미상입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 대항력 임차인의 미배당 보증금과 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 배당요구 기록이 있는 사람도 확정일자가 미상이므로 우선변제 범위를 단정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 32,333,333원보다 최근 12개월 평균 29,000,000원과 최신 거래 29,500,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -25.6%이므로 과거 39,000,000원 거래를 기준으로 신건 가격을 정당화하면 위험합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당모형의 인수액 0원은 임차보증금 미상 상태를 해결한 값이 아닙니다. 실제 권리관계를 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “신건 42,000,000원이 출발점일 뿐, 총취득가는 아직 모른다”
이 사건은 가격과 권리 양쪽에서 모두 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 평균은 29,000,000원, 최신 거래는 29,500,000원인데 최저가는 42,000,000원으로 최근 평균의 144.8%입니다. 최근 추세도 -25.6%라 신건 가격에 시세 메리트를 부여하기 어렵습니다.
여기에 말소기준권리보다 빠른 전입관계가 존재하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 점유 호수에도 불일치·미상 정보가 있습니다. 따라서 매수인 인수를 0원으로 고정할 수 없고, 실질취득가 역시 미확정입니다. 현재 확인되는 사실만으로는 가격은 최근 시세 이상, 권리는 인수 가능액 미상이라는 조합입니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 504호의 실제 점유자·보증금을 확인해 총취득 부담을 확정할 수 있느냐에 있습니다.
