부산지방법원 2025타경23048. 부산 금정구 장전동의 금정파크룸 5층 504호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 17.64㎡인 다세대주택으로, 감정가 4,200만원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 2,058만원까지 내려온 상태입니다. 신청채권자는 이지영이고 청구금액은 170,000,000원입니다. 말소기준권리는 2025년 4월 9일 설정된 이지영의 근저당권으로, 채권최고액은 221,000,000원입니다. 해당 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 담보권보다 점유·임차관계에 있습니다. 성민호·정영훈·조무경·오금란의 전입신고일이 모두 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 전입신고가 앞선다는 사실만으로 대항력의 모든 요건이 충족됐다고 단정할 수는 없지만, 실제 점유와 주택 인도 등의 요건이 확인되면 매수인이 임대차관계를 인수할 가능성이 있습니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 미배당 보증금 규모를 알 수 없습니다. 또 성민호의 점유 부분은 503호 전부로 기재되어 있어 경매 대상인 504호와의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 5층 504호 도로명주소: 부산광역시 금정구 수림로 65-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 17.64㎡ · 8층 건물 중 5층 |
| 건물 현황 | 2003.02.13 사용승인 · 철근콘크리트조 · 총 15세대 |
| 소유자 | 김민정 (2018.12.24 소유권이전 · 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지영 / 170,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.09 이지영 근저당권 · 채권최고액 221,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 점유·임차관계 | 관련 기재 5명 · 전입 선행 4명 · 보증금 및 인수액 확인 필요 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸하지만 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2025.04.09 설정된 이지영 근저당권입니다. 과거 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정 등은 기존 경매와 말소등기를 통해 정리됐습니다. 현재 근저당권은 매각으로 소멸하며, 이후 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
그러나 말소기준권리 이전부터 전입한 점유자의 임차권 문제는 별개입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미변제액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 물건은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 인수금액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 전입 선행 4명, 보증금 미상
현황조사와 문건접수, 매각물건명세서에 나타난 점유·임차 관련 인물은 5명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 각 인물이 실제 경매 대상 호실에 대해 어떤 임차권을 갖는지는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성민호 | 503호 전부 | 2024.02.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.12.04 |
| 정영훈 | 미상 | 2024.03.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 2026.02.02 |
| 조무경 | 미상 | 2023.03.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 확인되지 않음 |
| 오금란 | 미상 | 2024.05.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.12.08 |
| 조정현 | 주거 · 범위 미상 | 미상 | 0원 기재 · 확인 필요 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 | 확인되지 않음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 하락 추세와 면적 차이에 주의
금정파크룸은 15세대 규모의 건물입니다. 확인되는 실거래는 총 3건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래 2건 평균은 29,000,000원, 전체 3건 평균은 32,333,333원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래에 비해 25.6% 하락한 것으로 나타납니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 21.42㎡ | 2층 | 29,500,000원 |
| 2026.05 | 19.64㎡ | 2층 | 28,500,000원 |
| 2023.10 | 21.42㎡ | 4층 | 39,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 상이 | 2건 | 29,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 상이 | 3건 | 32,333,333원 |
현재 최저매각가 20,580,000원은 최근 12개월 거래 평균 29,000,000원의 71.0%입니다. 단순 매각가격만 놓고 보면 최근 거래 평균보다 낮습니다. 그러나 경매 대상 전용면적은 17.64㎡인 반면 비교 거래는 19.64㎡와 21.42㎡입니다. 동일 면적의 직접 비교가 아니므로 평균 거래가와 최저가의 차이를 그대로 할인 이익으로 볼 수 없습니다.
더 중요한 것은 실제 부담금입니다. 임차인에게 인수할 미배당 보증금이 발생하면 실질취득금액은 낙찰가에 인수액을 더한 금액입니다. 인수액이 확인되지 않은 현재는 실질취득금액이 최근 실거래 평균보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 770,440원 |
| 1. 근저당권 · 이지영 | 221,000,000원 | 19,809,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 미배당(채권최고액 기준) | — | 201,190,440원 |
현재 최저매각가 기준의 단순 배당 추정입니다. 근저당권 채권액은 등기된 채권최고액 기준이며 실제 피담보채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제금 및 우선변제금 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 배당순위는 달라질 수 있습니다. 위 미배당 근저당 채권액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 남는 권리 위험
| 구분 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 201,190,440원 |
| 3회 유찰 (34%) | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 207,253,308원 |
| 4회 유찰 (24%) | 10,084,200원 | 9,502,684원 | 211,497,316원 |
유찰이 반복되면 입찰 최저가격은 낮아지지만, 위 시나리오는 근저당권자에 대한 단순 배당 계산입니다. 실제 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미배당된다면 그 금액은 별도로 매수인에게 인수될 수 있습니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 변제되지 않는 경우, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 실질취득금액이 사실상 일정하게 유지되는 구조가 나타날 수 있습니다. 따라서 추가 유찰만을 기다리는 방식으로 이 물건의 인수위험이 해결되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 장전동 장전초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 부산 도시철도 1호선 장전역이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2003.02.13 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 기본 전기·급배수·위생설비, 승강기, 화재경보설비 및 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m 도로와 서측·남측 약 4m 도로에 접합니다. 토지는 부정형이며 인접지와 대체로 평탄합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 15세대 규모이며 확인된 실거래가 3건에 불과합니다. 최근 거래 2건의 가격이 이전 거래보다 낮아졌고, 거래된 호실의 면적도 경매 대상과 달라 개별 호실의 실제 매각 가능 가격을 신중하게 판단해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계가 명확하게 확인되지 않습니다. 전입·점유 및 배당요구 관련 기재와 실제 호실의 관계를 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인별 보증금 확인. 성민호·정영훈·조무경·오금란의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 및 주택 인도 여부를 확인해야 합니다. 금액이 확인되지 않으면 매수인 인수위험을 평가할 수 없습니다.
- 대항력·우선변제 요건 검토. 전입신고일뿐 아니라 실제 점유, 확정일자, 배당요구와 각 임차인의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 호실 불일치 확인. 경매 대상은 504호인데 성민호의 점유 부분은 503호 전부로 기재되어 있습니다. 전입세대확인서·임대차계약서·현황조사 결과를 대조해 실제 점유 호실을 확인해야 합니다.
- 조정현의 지위 확인. 전입신고일과 점유 부분이 불명확합니다. 보증금 0원 기재만으로 임대차관계가 없거나 인수위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 관련 등기. 2022.03.21 기재된 민간임대주택등기의 처리와 낙찰 이후 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 계산. 낙찰예정가에 실제 인수할 보증금과 취득·명도 관련 비용을 더해 최근 실거래가격과 비교해야 합니다. 현재 최저매각가 20,580,000원만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격의 하락 추세는 -25.6%입니다. 과거 고가 거래를 기준으로 낙찰가의 저렴함을 판단하지 않도록 주의해야 합니다.
- 면적 차이 보정. 경매 대상은 17.64㎡이고 비교 거래는 19.64㎡와 21.42㎡입니다. 동일 면적 직접 비교가 아니므로 개별 호실의 가격 적정성을 추가 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 상태. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자, 인도 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·실거래 자료를 대조하고, 법원에 제출된 임차 관련 문건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가가 곧 49% 취득비용은 아니다”
이 물건의 가장 큰 특징은 낮아진 최저매각가와 불명확한 임차권이 동시에 존재한다는 점입니다. 감정가 42,000,000원에서 20,580,000원까지 하락했고, 최근 12개월 실거래 평균 29,000,000원보다 매각가격이 낮다는 사실은 분명합니다. 하지만 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득금액이 시세보다 낮다는 결론은 내릴 수 없습니다.
성민호·정영훈·조무경·오금란의 전입신고일은 모두 말소기준권리보다 앞서며, 조정현의 권리관계도 불명확합니다. 특히 실제 점유 호실이 504호인지 확인하는 작업이 우선입니다. 여기에 최근 거래가격의 하락 추세와 소규모 건물의 제한적인 거래 표본까지 고려해야 합니다.
결론은 입찰 보류 및 임차권 확인 우선입니다. 임차인별 보증금과 대항력, 배당 결과를 확인해 인수금액을 산정한 뒤 그 실질취득금액을 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 추가 유찰로 최저가격이 낮아지더라도 미배당 보증금 인수위험은 그대로 남을 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 실제로 얼마를 떠안고 취득하는지 확인하는 데 있습니다.
