부산지방법원 2025타경23048. 부산 금정구 장전동 금정파크룸 5층 503호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정기정이고, 2018.05.01 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.08.07 우리은행 근저당권 15,120,000원입니다. 이후 2025.04.09 이지영 근저당권 221,000,000원, 2025.11.14 임의경매개시결정, 2026.02.13 성민호 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 자료상 매각으로 소멸합니다.

권리만 보면 인수형 임차보증금이 붙는 구조가 아닙니다. 그러나 이 물건은 15세대 규모의 다세대이고, 비교 실거래도 대상 전용 17.64㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 그럼에도 최신 거래 29,500,000원과 최근 12개월 평균 29,000,000원에 비해 신건 42,000,000원이 크게 높고, 최근 거래군이 과거 거래보다 25.6% 낮은 하락 흐름이므로 신건 가격에 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 우리은행 근저당이 기준

현재 소유권 취득 이전의 가압류·근저당·주택임차권과 과거 경매개시결정은 이미 과거 경매 매각으로 말소됐습니다. 현재 경매에서는 을구 8번 우리은행 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 이지영 근저당과 성민호 임차권, 현재 임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음

네 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2018.08.07보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없고 매수인이 임차보증금을 승계하지 않습니다. 정영훈·조무경·오금란은 보증금이 확인되지 않아 배당액은 확정할 수 없지만, 대항력 자체는 말소기준보다 늦은 전입으로 부정됩니다. 성민호는 보증금 1,000,000원의 임차권등기가 있으나 역시 말소기준 이후입니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 내려왔는데 신건은 42,000,000원

금정파크룸은 15세대 규모이며, 확인된 실거래는 3건입니다. 대상 전용면적은 17.64㎡이고 비교 거래 면적은 19.64㎡·21.42㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대적인 동일면적 비교에는 한계가 있지만, 최근 가격대와 방향성은 분명히 확인할 수 있습니다.

전체 3건 평균은 32,333,333원이지만, 과거 39,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 29,000,000원과 최신 거래 29,500,000원을 우선하는 편이 타당합니다. 신건 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균의 144.8%이고 최신 거래보다도 높습니다. 더구나 최근 거래군은 과거보다 25.6% 낮은 하락 추세입니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)

채권총액 236,120,000원 중 예상배당은 40,844,000원이고 미배당은 195,276,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

현재 42,000,000원은 최근 12개월 평균 29,000,000원보다 높고, 1회 유찰 시 33,600,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 시 26,880,000원까지 내려가야 최근 12개월 평균보다 낮아집니다. 다만 비교 실거래 면적이 대상 전용 17.64㎡와 일치하지 않으므로 단순 금액 비교만으로 적정 응찰가를 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장전초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도 1호선 장전역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2003.02.13입니다. 승강기·도시가스 난방·전기·위생 및 급배수·화재경보설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 30m, 서측 및 남측 약 4m 내외 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 231.0㎡, 공시지가 3,153,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고 대로2류에 접합니다.
• 환금성. 금정파크룸은 15세대이고 확인 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 적고, 대상 전용 17.64㎡와 실거래 면적도 일치하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격부터 재검증. 현재 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균 29,000,000원의 144.8%입니다. 신건 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래보다 25.6% 낮습니다. 전체 평균 32,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보세요.
• 비교면적 차이 확인. 대상은 17.64㎡인데 확인 거래는 19.64㎡·21.42㎡입니다. 동일 면적의 추가 거래나 인근 유사 물건을 함께 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 정영훈·조무경·오금란은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당관계와 점유·명도 상태는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
• 성민호 임차권 확인. 보증금 1,000,000원, 전입 2024.02.26의 임차권등기가 있으나 말소기준 이후여서 자료상 대항력과 매수인 승계는 없습니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 현재 경매 매각 후 어떻게 처리되는지 원본 서류를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리보다 가격이 더 어렵다

이 사건은 말소기준 이후 임차인들이라 대항력 인수 위험은 0원으로 정리됩니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아닙니다. 신건 최저가 42,000,000원이 최근 12개월 평균 29,000,000원의 144.8%이고, 최신 거래도 29,500,000원에 그칩니다. 최근 가격 흐름도 -25.6%입니다. 여기에 15세대 다세대, 적은 거래 표본, 대상과 비교 거래의 면적 불일치까지 겹칩니다. 권리는 소멸형이지만 신건 가격은 최근 시세 이상. 현재 회차에서는 가격·환금성 검증을 권리분석보다 앞에 놓아야 하는 물건입니다.