부산지방법원 2025타경23048. 부산 금정구 장전동 금정파크룸 5층 503호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정기정이며, 2018년 8월 7일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이지영 명의 근저당권과 임의경매개시결정, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸할 권리로 기재되어 있습니다.
하지만 등기부의 말소 여부만으로 입찰 판단을 끝낼 수는 없습니다. 현황조사와 문건접수에 등장하는 임차인 기록이 4명이고, 정영훈·조무경·오금란의 보증금은 확인되지 않습니다. 성민호의 임차보증금은 1,000,000원으로 등기되어 있지만, 다른 임차인들의 보증금 및 최우선변제 여부까지 확인된 것은 아닙니다. 권리 소멸과 점유 정리, 배당 가능성은 구분해서 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 5층 503호 도로명주소: 부산광역시 금정구 수림로 65-8 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 5층 503호 |
| 건물 정보 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 · 사용승인일 2003.02.13 |
| 소유자 | 정기정 · 2018.05.01 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 / 청구액 | 이지영 / 170,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 8번 · 우리은행 근저당권 · 2018.08.07 설정 · 채권최고액 15,120,000원 |
| 민간임대주택등기 | 갑구 13-1 · 2022.03.21 등기. 매각 후 등록 상태와 관련 의무 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각 시 소멸 예정
말소기준권리는 2018.08.07 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 15,120,000원이며, 이후 2025.04.09 설정된 이지영 근저당권의 채권최고액은 221,000,000원입니다. 2025.11.14 이지영의 신청으로 임의경매가 개시되었고, 사건 청구액은 170,000,000원입니다.
현재 등기된 이지영 근저당권과 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸할 것으로 기재되어 있습니다. 성민호의 주택임차권등기도 2026.02.13 설정되었으며 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 권리의 소멸이 임차인의 실제 퇴거 완료를 의미하지는 않으므로 점유관계와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증금 미상 3명
현황조사·문건접수 및 등기부에서 확인되는 실제 임차인 기록은 4명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 기록은 확인되지 않습니다. 제공된 전입일은 모두 말소기준권리인 2018.08.07 이후이며, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 보증금이 미상인 임차인의 최우선변제 해당 여부까지 확정된 것은 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영훈 | 2024.03.08 | 보증금 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 조무경 | 2023.03.10 | 보증금 미상 | 2025.12.01 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 오금란 | 2024.05.30 | 보증금 미상 | 2025.12.08 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 성민호 | 2024.02.26 | 1,000,000원 / 월 270,000원 | 2026.02.13 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
과거 을구 4번 최상혁의 임차권등기(임차보증금 30,000,000원)는 2010.03.15 경매로 인한 매각 과정에서 말소된 과거 권리입니다. 위 표의 현재 임차인 기록과 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 면적이 다르다
금정파크룸의 시세 비교 기준 면적은 17.64㎡입니다. 확인된 거래는 19.64㎡ 또는 21.42㎡로 대상 기준 면적과 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 참고자료로 활용하되, 면적 차이를 무시한 채 직접적인 시세나 수익성을 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 21.42㎡ | 2층 | 29,500,000원 |
| 2026.05 | 19.64㎡ | 2층 | 28,500,000원 |
| 2023.10 | 21.42㎡ | 4층 | 39,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교면적 상이 | 2건 | 29,000,000원 |
현재 최저가 20,580,000원은 최근 12개월 평균 29,000,000원의 71.0%입니다. 최신 거래는 2026.06의 29,500,000원입니다. 다만 최근 거래 두 건 모두 비교 기준 면적 17.64㎡보다 크므로, 이 비율만으로 해당 호실의 실제 시세를 확정하거나 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
감정가
42,000,000원
현재 최저매각가
20,580,000원
최근 12개월 거래 평균
29,000,000원
최근 거래 추세
-25.6%
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 770,440원 |
| 을구 8번 근저당권 · 우리은행 | 15,120,000원 | 15,120,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 이지영 | 221,000,000원 | 4,689,560원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
채권최고액 기준 단순 배당 시뮬레이션입니다. 채권자 총 청구액 기준 합계는 236,120,000원, 예상 채권자 배당 합계는 19,809,560원, 미배당액은 216,310,440원입니다. 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 실제 배당은 법원 배당절차와 확인된 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 |
|---|---|---|
| 현재(2회 유찰) | 20,580,000원 | 19,809,560원 |
| 3회 유찰 시 | 14,406,000원 | 13,746,692원 |
| 4회 유찰 시 | 10,084,200원 | 9,502,684원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 장전초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스승강장 및 도시철도 1호선 장전역이 있습니다.
- 건물·설비. 2003.02.13 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물입니다. 승강기(11인승 750㎏), 전기·위생·급배수 설비 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 북측으로 폭 30m~35m 도로에 접하고 서측·남측에는 폭 약 4m 내외 도로가 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항도 확인해야 합니다.
- 거래 표본. 금정파크룸은 15세대 규모이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 대상 기준 면적 17.64㎡와 거래 표본의 19.64~21.42㎡가 일치하지 않아 단순 평균 비교에 한계가 있습니다.
- 환금성. 최근 거래 추세가 -25.6%로 나타납니다. 거래 면적·층·내부 상태가 대상 호실과 다른 만큼, 거래가격만으로 매도 가능 가격이나 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 보증금 확인. 정영훈·조무경·오금란의 보증금과 확정일자, 실제 점유 여부를 매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역으로 확인하세요.
- 최우선변제 및 배당요구 확인. 임차인별 보증금·전입·확정일자와 적용 요건을 대조해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 13-1의 민간임대주택등기(2022.03.21)에 관하여 현재 등록 상태, 임대의무 및 매각 후 법률관계를 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 임차인 기록이 4명인 만큼 현황조사서와 현장 확인을 통해 점유자·점유 범위·인도 가능성을 확인하세요. 등기상 권리 소멸과 실제 퇴거는 별개입니다.
- 면적·시세 대조. 대상 기준 면적 17.64㎡와 거래 표본 면적이 다릅니다. 전유면적과 층·내부 상태를 확인한 뒤 최근 거래를 다시 비교하세요.
- 최신 등기부 확인. 우리은행 근저당권, 이지영 근저당권 및 경매개시결정, 임차권등기의 말소 범위와 민간임대주택등기의 현재 상태를 원본 서류로 대조하세요.
- 배당표 재검토. 현재 계산은 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 채권액·당해세·임차인 최우선변제 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 최저가보다 먼저 확인할 것
금정파크룸 503호는 감정가 42,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 20,580,000원으로 내려온 물건입니다. 최근 12개월 평균 29,000,000원과 비교하면 최저가가 낮지만, 비교 거래 면적이 더 크고 최근 거래 추세도 -25.6%이므로 가격만으로 매수 메리트를 확정할 수 없습니다.
권리 측면에서는 2018.08.07 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 임차권등기가 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 실제 임차인 기록 4명, 보증금 미상 3명, 임차인 최우선변제 미반영, 민간임대주택등기라는 확인사항이 남아 있습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원과 실제 취득 후 부담은 같은 의미가 아닙니다.
결론은 ‘가격은 추가 검증, 권리·점유는 원본 확인 후 판단’입니다. 임차인별 보증금과 배당 가능성, 민간임대주택등기의 법률관계, 실제 점유 및 대상 호실의 면적을 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 합리적입니다.
