부산지방법원 2024타경6767. 해운대구 우동 해피투모로우마린 20층 2008호 오피스텔입니다. 소유자는 중아건설주식회사로, 2021.07.01 거래가액 262,430,140원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 북부산신용협동조합이 채권최고액 486,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 물건의 말소기준권리입니다.
이후 부산은행 근저당권 3건과 가압류·압류·경매개시결정 등이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 따라서 제공된 권리관계와 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 말소기준 근저당권은 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있으므로 현재 채권자 관계는 최신 등기와 함께 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6767 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 602, 20층2008호 (우동,해피투모로우마린) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 소유자 | 중아건설주식회사 · 2021.07.01 거래가액 262,430,140원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 7,845,088,837원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 말소기준 | 2021.07.01 을구 1번 근저당권 · 북부산신용협동조합 · 채권최고액 486,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
② 임차·점유 분석 — 전입자 5명, 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남국현 | 2021.09.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허도건 | 2022.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은영 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권지원 | 2024.04.11 | 20,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신채림 | 2024.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일은 2021.07.01입니다. 가장 빠른 남국현의 전입도 2021.09.17이므로, 확인된 전입자 5명은 모두 말소기준 이후 전입입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음이며 매수인 승계도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,566,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 486,000,000원 | 264,434,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 913,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 현대개발 주식회사 | 33,935,550원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 부산신용보증재단 | 153,297,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,086,232,940원 중 현재 회차 예상배당은 264,434,000원이며, 미배당액은 6,821,798,940원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 269,000,000원 | 264,434,000원 | 6,821,798,940원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 215,200,000원 | 211,387,200원 | 6,874,845,740원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 172,160,000원 | 168,949,760원 | 6,917,283,180원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰될수록 매각대금과 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가하지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정·토지정보 기준)
- 용도. 사건상 용도는 오피스텔이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 2필지 일단으로 북서측 해운대로와 접하고, 남동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각입니다.
- 공시지가. 10,870,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가로구역별 최고높이 제한지역·온천지구·가축사육제한구역·일반상업지역·시가지경관지구·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.07.01 을구 1번 근저당권과 2025.07.09 근저당권 이전등기를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 전입자 5명 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 허도건·장은영·남국현·신채림의 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차관계를 확인하세요.
- 권지원 임대차. 보증금 20,000,000원·월세 900,000원이며 전입일은 2024.04.11입니다. 확정일자와 배당관계를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서 채권총액 7,086,232,940원 중 예상 채권배당은 264,434,000원이고 미배당은 6,821,798,940원입니다.
- 가격 판단. 권리상 인수 0원과 매각가격의 적정성은 별개입니다. 응찰가는 별도의 거래·수익자료와 함께 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 확인할 것은 남아 있다”
이 물건의 권리구조를 가르는 날짜는 2021.07.01입니다. 그날 설정된 북부산신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입자 5명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 정리되는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 보증금이 미상인 전입자 4명, 권지원의 확정일자·배당관계, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부, 그리고 2025.07.09 이전된 말소기준 근저당권의 현재 채권자 관계를 확인해야 합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 입찰 전 확인 포인트는 세금과 임차 세부관계입니다.
