부산지방법원 2024타경6767. 해운대구 우동 해피투모로우마린 12층 1205호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 360,000,000원으로 같고, 소유자는 중아건설주식회사입니다. 중아건설주식회사는 2021.04.29 소유권이전등기를 마쳤으며 등기부 기재 거래가액은 359,920,940원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.07.20 설정된 주식회사부산은행 채권최고액 2,200,000,000원 근저당입니다.
그 이후 설정된 부산은행 근저당 2건과 현대개발 주식회사·부산신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단·국 등의 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 또한 말소기준보다 앞서 2021.04.29 설정됐던 주식회사나노텍의 전세권 250,000,000원은 2023.06.30 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 등기권리 자체보다 더 중요한 확인사항은 선순위 전입 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6767 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 602, 12층1205호 (우동,해피투모로우마린) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 중아건설주식회사 · 거래가액 359,920,940원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 7,845,088,837원 |
| 말소기준 | 2022.07.20 · 을구 2번 · 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 점유가 핵심
등기부상 핵심 기준점은 2022.07.20입니다. 이 날 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정·등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사나노텍 전세권은 말소기준보다 앞선 권리였지만 2023.06.30 이미 말소됐으므로 현재 등기부상 인수권리로 남아 있지 않습니다.
임차인·점유관계
확인된 점유자는 실제 임차인 5명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 이 가운데 남국현 1명만 전입일이 말소기준보다 앞서며, 나머지 4명은 모두 말소기준 이후 전입입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남국현 | 2021.09.17 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능 |
| 허도건 | 2022.09.13 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은영 | 2023.10.20 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권지원 | 2024.04.11 | 20,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신채림 | 2024.09.04 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 신건 360,000,000원보다 먼저 인수액을 확정해야 한다
이 물건은 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 360,000,000원입니다. 그러나 권리비용이 확정되지 않은 상태에서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 남국현의 보증금이 확인되고 대항력이 인정될 경우 그 미배당액이 매수인에게 남을 가능성이 있으므로, 입찰가와 별개로 실질취득 비용을 다시 계산해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 6,246,072,940원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 6,317,064,940원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 6,373,858,540원 |
유찰될수록 등기 채권의 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당 채권들이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인 관점에서 별도로 확인해야 할 핵심은 말소기준보다 빠른 남국현의 점유 및 보증금입니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,200,000,000원 | 354,160,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 913,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 현대개발 주식회사 | 33,935,550원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 부산신용보증재단 | 153,297,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산상 채권총액은 6,600,232,940원, 채권자 예상배당은 354,160,000원, 미배당액은 6,246,072,940원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 또한 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원 수치와 별개로, 남국현의 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 권리분석상 인수액은 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
④ 물건·토지 메모
- 용도. 사건상 용도는 오피스텔이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 2필지 일단으로 북서측 해운대로와 접하고, 남동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·온천지구·가축사육제한구역·시가지경관지구·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 10,870,000원/㎡, 토지면적은 532.5㎡입니다.
- 위반 표시. 위반건축물 표시 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 남국현 임대차 원본 확인. 전입 2021.09.17의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 남국현에게 승계되는 미배당 보증금이 있다면 낙찰가에 더해 실질취득 비용을 계산해야 합니다.
- 후순위 임차인 구분. 허도건·장은영·권지원·신채림은 전입일이 모두 2022.07.20 이후로 대항력이 없습니다.
- 권지원 계약 확인. 현황상 보증금 20,000,000원·월세 900,000원이며 전입일은 2024.04.11입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 2022.07.20 말소기준 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 매각물건명세서의 인수 조건을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “매수인 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 물건은 등기부 구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.07.20 부산은행 근저당이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 선순위였던 나노텍 전세권 250,000,000원도 이미 말소됐습니다. 그러나 현황조사에는 그보다 먼저 2021.09.17 전입한 남국현이 남아 있습니다.
보증금과 확정일자가 미상인 이상 이 점유자를 단순히 ‘인수 없음’으로 지우면 안 됩니다. 따라서 현재 신건 최저가 360,000,000원은 입찰 출발가격일 뿐, 실질취득가가 360,000,000원이라고 확정할 수 있는 가격이 아닙니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 남국현의 보증금과 권리관계가 얼마로 확정되느냐입니다. 등기권리는 소멸 구조, 임차인 한 명은 확인 전 보류 — 그 구분이 핵심입니다.
