💰 493,994,920원 🛡️ 인수 0원 👥 점유·임차 5명 📉 2회 유찰 시 316,156,748원
부산지방법원 2024타경6767. 감정가와 현재 최저매각가가 모두 493,994,920원인 신건입니다. 건물 등기상 소유자는 이현숙이고, 등기부 건물 소재지는 부산광역시 기장군 철마면 임기리 259-5, 도로명주소는 부산광역시 기장군 철마면 백운산길 69로 기재되어 있습니다. 감정 이용상태는 단독주택으로 판단되어 있고, 사건 용도는 단독주택 + 토지입니다.
권리관계의 기준점은 2021년 3월 24일 설정된 비엔케이저축은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고, 그 뒤에 설정된 부산은행 근저당, 서울보증보험 가압류, 국세 압류와 경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6767 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 철마면 임기리 259-4 |
| 등기 건물 | 부산광역시 기장군 철마면 임기리 259-5 · 부산광역시 기장군 철마면 백운산길 69 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 이현숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 493,994,920원 / 493,994,920원 (신건) |
| 청구액 | 7,845,088,837원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발급일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2021.03.24 비엔케이저축은행 근저당권입니다. 이후의 부산은행 근저당권 3,300,000,000원, 서울보증보험 가압류, 국세 압류, 부산은행·비엔케이저축은행의 경매개시결정 및 부산광역시 금정구 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유자 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남국현 | 2021.09.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 허도건 | 2022.09.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은영 | 2023.10.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 권지원 | 2024.04.11 | 20,000,000원 / 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 신채림 | 2024.09.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
가장 빠른 전입일은 남국현의 2021.09.17로, 말소기준권리인 2021.03.24보다 뒤입니다. 허도건·장은영·권지원·신채림도 모두 후순위 전입입니다. 따라서 조사된 5명은 모두 대항력 없는 후순위 점유·임차 관계로 분류됩니다. 다만 허도건·장은영·남국현·신채림의 보증금은 확인되지 않았고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 배당관계는 별도 원본 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 493,994,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,339,949원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사비엔케이저축은행 | 1,800,000,000원 | 486,654,971원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,580,698,778원 | 0원 |
| 갑구 7-1번 가압류 | 3,704,741,722원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 14,385,440,500원 중 채권자 예상배당은 486,654,971원이며, 미배당액은 13,898,785,529원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 493,994,920원 | 486,654,971원 | 13,898,785,529원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 395,195,936원 | 388,863,193원 | 13,996,577,307원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 316,156,748원 | 310,930,554원 | 14,074,509,946원 | 0원 |
실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 493,994,920원이나 유찰 후 금액만 보고 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건에서는 가격 할인율보다 토지 이용·규제·지분 범위·점유 상태를 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 물건 자체의 핵심 — 일괄매각·현황 차이·지분매각
- 일괄매각. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 목록3. 공부상 임야이나 현황은 정원·주차장부지 및 일부 진입로로 이용 중입니다.
- 목록4. 현황 단독주택부지로 이용 중입니다.
- 목록5. 공부상 광이나 현황은 주택으로 이용 중입니다.
- 목록6. 공부상 임야이나 현황은 정원으로 이용 중입니다.
- 목록7. 공부상 도로이나 현황은 정원으로 이용 중입니다.
- 목록8·9. 공부상 임야이나 현황은 도로로 이용 중입니다.
- 지분매각. 매각 대상의 지분 범위와 일괄매각 대상 전체를 원본 목록으로 대조해야 합니다.
⑥ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 철마면 임기리 소재 아시안교회 남동측 인근이며, 임야·농경지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 기호 3-4, 6-10은 버스정류장이 다소 원거리에 있어 제반 교통사정이 불편한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 지상1층·지층 건물이며, 위생설비·급배수설비·난방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 851.0㎡, 지목 임야, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 자연녹지지역·개발제한구역·공익용산지·상수원보호구역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 113,400원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 5명 재확인. 모두 후순위 전입이라 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 명도 대상은 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 허도건·장은영·남국현·신채림의 보증금과 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 지분매각이므로 각 목록별 매각 지분과 낙찰 후 사용·처분 가능 범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각 포함 대상과 면적·현황을 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 개발제한구역·상수원보호구역·공익용산지 등 중첩 규제가 실제 이용과 향후 변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 임야·광·도로가 정원·주택·주차장·진입로·도로 등으로 이용되고 있어 현황측량과 경계 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 또는 유찰가가 시장가보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2021.03.24 비엔케이저축은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 점유·임차 관련 5명도 모두 그 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 난도는 권리보다 현황에 있습니다. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 지분매각, 여러 토지의 공부와 현황 차이, 개발제한구역·상수원보호구역 등 중첩 규제를 하나씩 확인해야 합니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가가 시장가 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 현황·토지·가격 검증은 반드시 필요한 사건입니다.
