부산지방법원 2024타경6767. 해운대구 우동 해피투모로우마린 13층1302호, 사건상 용도는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 중아건설주식회사이고, 말소기준권리는 2022.07.20 설정된 주식회사부산은행 근저당권 2,200,000,000원입니다. 이후 2023.06.29 부산은행 근저당 913,000,000원, 2023.08.25 부산은행 근저당 3,300,000,000원, 현대개발 가압류, 국민건강보험공단 압류, 부산신용보증재단 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정 등이 이어집니다. 이 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 현황조사에는 허도건·장은영·권지원·남국현·신채림이 확인됩니다. 이 5명은 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유·임차 조사 대상입니다. 그중 남국현은 말소기준보다 앞선 2021.09.17 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6767 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 602, 13층1302호 (우동,해피투모로우마린) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 중아건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 7,845,088,837원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.20 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 특성 | 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 · 공시지가 10,870,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유자는 별도 확인
② 임차인·점유자 분석
현황조사상 확인된 사람은 5명입니다. 말소기준 전 전입자는 남국현 1명이며, 나머지 4명은 전입일이 말소기준 이후입니다. 권지원만 보증금 20,000,000원·월세 900,000원이 확인되고, 나머지 보증금은 확인되지 않습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허도건 | 2022.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은영 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권지원 | 2024.04.11 | 20,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남국현 | 2021.09.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 신채림 | 2024.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
남국현은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 아래 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 배당 산출에 반영된 등기권리 기준 숫자로만 보고, 선순위 점유자 위험은 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 342,000,000원이 싼지는 확인되지 않았다
이 사건은 아직 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 342,000,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 실거래 비교자료가 제시돼 있지 않아, 342,000,000원이 최근 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,200,000,000원 | 336,412,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 913,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 현대개발 주식회사 | 33,935,550원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 부산신용보증재단 | 153,297,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 산정액은 6,600,232,940원, 채권자 배당액은 336,412,000원, 미배당은 6,263,820,940원입니다. 배당 산출표의 매수인 인수액은 0원이지만, 남국현의 보증금이 미상인 점은 이 숫자와 별개로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 선순위 점유 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산출상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 342,000,000원 | 336,412,000원 | 6,263,820,940원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 273,600,000원 | 268,969,600원 | 6,331,263,340원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 218,880,000원 | 215,015,680원 | 6,385,217,260원 | 0원 |
유찰되면 최저매각가는 273,600,000원, 218,880,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락만으로 실질취득액이 얼마나 내려가는지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “몇 회 유찰됐는가”보다 “남국현의 임대차 보증금과 대항요건이 무엇인가”가 먼저입니다.
⑥ 감정·토지 정보 — 오피스텔과 상충하는 문구 확인 필요
- 사건상 용도. 사건 용도는 오피스텔이며, 토지의 이용상태 관련 문구에는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단으로 북서측 해운대로와 접하고, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접한다고 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형, 광대소각이며 공시지가는 10,870,000원/㎡입니다.
- 용도지역·지구. 가로구역별 최고높이 제한지역, 온천지구, 가축사육제한구역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역이 포함된 것으로 정리돼 있습니다.
- 문구 상충. 감정요항 일부에는 기장군 철마면과 “단독주택으로 이용중”이라는 문구가 함께 들어가 있어 본건 해운대구 오피스텔 정보와 서로 맞지 않습니다. 해당 감정평가 원문에서 본건 해당 부분을 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 남국현 임대차 확인. 2021.09.17 전입자의 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 인수 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
- 다른 점유자 관계 정리. 허도건·장은영·권지원·신채림은 말소기준 이후 전입이지만, 현재 점유관계와 인도 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 권지원 임대차. 확인된 조건은 보증금 20,000,000원·월세 900,000원이며 전입일은 2024.04.11입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 342,000,000원을 최근 시세보다 저렴하다고 볼 실거래 비교자료가 없으므로 별도의 시세 검증 없이 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 감정평가 원문 대조. 해운대구 오피스텔 사건과 기장군 철마면·단독주택 문구가 함께 나타나므로 본건 해당 감정요항을 직접 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 산출표의 매수인 인수 0원과 선순위 점유자의 임대차 인수 가능성을 같은 의미로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “실질 인수 0원”은 아직 같은 말이 아니다
등기부만 보면 말소기준인 2022.07.20 부산은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 2021.09.17 전입한 남국현이 존재하고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 때문에 현재 단계에서 매수인의 실질 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
또한 감정가와 최저가가 같은 신건 342,000,000원이 최근 시세 대비 저렴하다는 실거래 근거도 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격 메리트 판단 보류, 선순위 전입자 권리 확인이 선행”입니다. 임대차 내용이 확인되기 전에는 유찰 여부나 최저가만 보고 응찰가를 정하는 접근이 적절하지 않습니다.
