부산지방법원 2024타경6767. 해운대구 우동 ‘해피투모로우마린’ 9층 901호 오피스텔입니다. 현 소유자는 중아건설주식회사로, 2021.07.01. 거래가액 278,762,290원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 북부산신용협동조합의 채권최고액 486,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 부산은행 근저당 3건, 가압류·압류와 경매개시결정이 이어졌지만 매수인이 떠안는 금액은 예상배당 구조상 0원입니다.
권리관계 자체보다 실제 입찰에서 더 확인할 부분은 점유입니다. 허도건·남국현·장은영·권지원·신채림 등 실제 임차인 5명이 조사됐고, 전입일은 모두 2021.07.01. 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없지만, 권지원을 제외한 4명은 보증금이 확인되지 않았고 점유 부분도 모두 미상입니다. 권리 인수와 별개로 인도·명도 과정은 가볍게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 602, 9층901호 (우동,해피투모로우마린) |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 소유자 | 중아건설주식회사 · 2021.07.01. 소유권이전 · 거래가액 278,762,290원 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 335,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 7,845,088,837원 |
| 말소기준 | 2021.07.01. 북부산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 486,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.07.01. 설정된 북부산신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2025.07.09. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 부산은행의 채권최고액 2,200,000,000원·913,000,000원·3,300,000,000원 근저당은 모두 말소기준보다 뒤에 있고, 현대개발 주식회사 가압류 33,935,550원, 부산신용보증재단 가압류 153,297,390원 및 압류·경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 5명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허도건 | 2022.09.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 남국현 | 2021.09.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장은영 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권지원 | 2024.04.11 | 20,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신채림 | 2024.09.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증금 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 임차인은 5명입니다. 다섯 명 모두 전입일이 말소기준일인 2021.07.01.보다 늦어 대항력은 없습니다. 권지원의 보증금은 20,000,000원, 월세는 900,000원으로 확인되고 나머지 4명은 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아니지만, 현재 점유 여부와 실제 인도 대상은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
③ 가격·실질취득 — 신건 335,000,000원, 인수는 0원
현재 회차는 감정가 335,000,000원의 100%인 신건으로 최저매각가도 335,000,000원입니다. 예상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 335,000,000원입니다.
1회 유찰 시 매각가는 268,000,000원, 2회 유찰 시 214,400,000원 시나리오입니다. 다만 현재 확인 가능한 가격자료만으로는 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 신건 최저가가 곧 감정가이므로 ‘최저가’라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,490,000원 |
| 1. 근저당 · 북부산신용협동조합 | 486,000,000원 | 329,510,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 913,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대개발 주식회사 | 33,935,550원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부산신용보증재단 | 153,297,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권액 7,086,232,940원 중 예상배당 329,510,000원, 미배당 6,756,722,940원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지 정보 기준)
- 용도. 물건 용도는 오피스텔이며, 부지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단으로 북서측 해운대로와 접하고, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·사다리형, 도로접면은 광대소각입니다. 토지면적은 532.5㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·온천지구·가축사육제한구역·시가지경관지구·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 10,870,000원입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 실제 임차인 5명의 현재 점유 여부와 각 사용 부분을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 허도건·남국현·장은영·신채림은 보증금이 확인되지 않습니다. 명도 협의 전 실제 임대차 조건을 확인하는 편이 안전합니다.
- 권지원 임대차. 보증금 20,000,000원·월세 900,000원, 전입일 2024.04.11.로 조사돼 있으며 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 선순위 근저당 이전. 2021.07.01. 북부산신용협동조합 근저당이 2025.07.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최종 등기부에서 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 현재는 감정가 335,000,000원과 최저가가 같습니다. 실거래 시세 확인 없이 최저가만 보고 할인 매물로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 확인
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2021.07.01. 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 5명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리의 깔끔함과 입찰의 쉬움은 같은 말이 아닙니다. 실제 임차인이 5명이고 그중 4명은 보증금이 확인되지 않으며 점유 부분도 미상입니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 335,000,000원으로 같습니다. 인수액이 없으니 실질취득 역시 335,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 낮지만 점유 확인이 필요한 오피스텔”로 보는 것이 맞고, 가격 측면에서는 별도의 시세 검증 없이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
