부산지방법원 2024타경6767. 해운대구 우동 해피투모로우마린 13층 1301호 오피스텔입니다. 소유자는 중아건설주식회사이고, 등기상 거래가액은 342,277,750원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 342,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.07.20. 부산은행 근저당권 채권최고액 2,200,000,000원이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 부산은행 근저당 2건과 가압류·압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 전입자 5명이 확인되고, 이 가운데 남국현의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 등기권리보다 점유·임차관계 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6767 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 602, 13층1301호 (우동,해피투모로우마린) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 중아건설주식회사 |
| 소유권 거래가액 | 342,277,750원 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사부산은행 |
| 청구금액 | 7,845,088,837원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발급일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 그 뒤의 부산은행 근저당권 2건, 현대개발 가압류, 국민건강보험공단 압류, 부산신용보증재단 가압류, 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 일부 경매·압류 등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 전입자 5명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남국현 | 2021.09.17. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 필요 |
| 허도건 | 2022.09.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은영 | 2023.10.20. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권지원 | 2024.04.11. | 20,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신채림 | 2024.09.04. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
허도건·장은영·권지원·신채림은 모두 말소기준 이후 전입이므로 해당 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 권지원은 보증금 20,000,000원, 월세 900,000원이 확인됩니다. 반면 남국현은 말소기준보다 앞서 전입했으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 낙찰 전 임대차계약서, 점유관계와 보증금 규모를 확인하는 것이 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부산은행 | 2,200,000,000원 | 336,412,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 부산은행 | 913,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 부산은행 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대개발 주식회사 | 33,935,550원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 153,297,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액 6,600,232,940원 중 336,412,000원이 배당되고 6,263,820,940원이 미배당됩니다. 배당 계산의 매수인 인수액은 0원이나, 남국현의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 이 수치를 실제 임차보증금 인수 위험 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 가격·회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 342,000,000원 | 336,412,000원 | 6,263,820,940원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 273,600,000원 | 268,969,600원 | 6,331,263,340원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 218,880,000원 | 215,015,680원 | 6,385,217,260원 |
현재 확인된 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 342,000,000원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 또한 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 1회·2회 유찰로 최저가격이 낮아지더라도 이를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 낙찰가격과 별도로 인수할 임차보증금이 있는지부터 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (확인 가능한 감정·토지정보 기준)
- 이용. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 2필지 일단으로 북서측 해운대로와 접하고, 남동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 공시지가. 10,870,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 지역·지구. 일반상업지역, 시가지경관지구, 방화지구, 지구단위계획구역, 온천지구, 중점경관관리구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남국현 보증금 확인. 2021.09.17. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서와 실제 보증금을 확인해야 인수 위험을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 남국현의 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 미배당 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 현재 점유관계 확인. 현황조사상 전입자 5명이 확인됩니다. 각 전입자의 실제 점유 여부와 호실 사용관계를 대조해야 합니다.
- 권지원 계약 확인. 보증금 20,000,000원·월세 900,000원으로 확인되며 전입은 말소기준 이후입니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰가격만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 배당표와 임차위험 분리. 계산상 매수인 인수 0원과 선순위 임차보증금 인수 가능성은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입
이 사건에서 등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2022.07.20. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매의 실질 위험은 2021.09.17. 전입한 남국현입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없으므로, 현재 최저가 342,000,000원을 실질 취득원가라고 단정해서는 안 됩니다.
등기권리는 정리되지만 임차관계는 미완성. 이 물건의 입찰 여부와 가격 상한은 남국현의 실제 임대차관계와 보증금이 확인된 뒤에야 결정할 수 있습니다.
