부산지방법원 2024타경6767. 해운대구 우동 해피투모로우마린 12층 1207호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 중아건설주식회사이고, 2021.10.20. 매매를 원인으로 2021.10.22. 소유권이 이전됐으며 등기상 거래가액은 328,163,200원입니다. 그러나 이 사건은 소유권보다 소유권 이전 전부터 존재하는 남국현의 전세권·임차관계를 먼저 봐야 합니다.
남국현은 2021.09.27. 주거용 건물 전부에 전세금 270,000,000원의 전세권을 설정했고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.09.17.입니다. 반면 말소기준권리는 2022.07.20. 부산은행 근저당권입니다. 즉 남국현의 권리가 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 3번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 대항할 수 있는 임차권등기의 배당 미변제 잔액 역시 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 602, 12층1207호 (우동,해피투모로우마린) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정 기재 이용상태는 단독주택으로 이용중인 것으로 판단됨 · 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중 |
| 소유자 | 중아건설주식회사 (2021.10.20. 매매 · 거래가액 328,163,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 7,845,088,837원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.20. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 2,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 2.70억이 핵심
을구 3번 남국현 전세권은 2021.09.27. 설정됐고, 말소기준인 부산은행 근저당권은 2022.07.20. 설정됐습니다. 따라서 전세권이 먼저입니다. 제공된 권리판정에서도 이 전세권은 말소기준 이전 → 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
2022.07.20. 이후 설정된 부산은행 근저당권, 현대개발 가압류, 국민건강보험공단 압류, 부산신용보증재단 가압류, 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 즉 후순위 등기 자체보다 선순위 남국현 권리가 이 물건의 실질 부담을 결정합니다.
② 임차·점유 관계 — 남국현은 별도 취급
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허도건 | 2022.09.13 · 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장은영 | 2023.10.20 · 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권지원 | 2024.04.11 · 오피스텔 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신채림 | 2024.09.04 · 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남국현 | 2021.09.17 · 건물 전부 | 270,000,000원 | 해당 없음 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
허도건·장은영·권지원·신채림은 모두 전입신고가 2022.07.20. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 권지원은 보증금 20,000,000원, 월세 900,000원이며 나머지 세 사람은 보증금이 확인되지 않았습니다.
반면 남국현은 전입·점유가 2021.09.17.로 말소기준보다 앞서 대항력 있음입니다. 임차보증금은 270,000,000원, 임차권등기에는 임대차계약일자 2021.09.02., 확정일자 2021.09.02.가 기재돼 있고, 2025.09.09. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 설정돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질부담을 본다
현재 신건 최저매각가는 342,000,000원입니다. 그러나 매수인 인수액 270,000,000원을 더하면 현재 회차의 단순 실질취득 부담은 612,000,000원입니다. 객관적인 동일 물건군 실거래 비교 숫자가 제시되지 않은 만큼, 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 시나리오상 인수 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 342,000,000원 | 270,000,000원 | 3,233,820,940원 | 66,412,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 273,600,000원 | 270,000,000원 | 3,301,263,340원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 218,880,000원 | 270,000,000원 | 3,355,217,260원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 인수 · 임차인 남국현 보증금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 남국현 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,200,000,000원 | 66,412,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 913,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3-2번 전세권 변경 | 미상 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 현대개발 주식회사 | 33,935,550원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 부산신용보증재단 | 153,297,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 3,570,232,940원, 채권자 총 배당액은 336,412,000원, 미배당액은 3,233,820,940원입니다. 매수인 인수액은 별도로 270,000,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지 자료 기준)
- 용도. 사건 용도는 오피스텔입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단으로 북서측 해운대로와 접하고, 남동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 532.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형, 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·온천지구·가축사육제한구역·시가지경관지구·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 10,870,000원/㎡로 기재돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원문 확인. 을구 3번 전세권 270,000,000원이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 최종 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 남국현 실제 미배당액 확인. 대항력 있는 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 배당표와 인수문구가 동시에 존재하므로 실제 인수잔액 확정이 핵심입니다.
- 다른 점유자 확인. 허도건·장은영·권지원·신채림은 말소기준 후 전입으로 대항력은 없지만, 현재 점유 상태와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권지원 임대차 확인. 권지원은 보증금 20,000,000원·월세 900,000원으로 조사돼 있습니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 시 273,600,000원, 2회 유찰 시 218,880,000원이지만 선순위·대항력 인수 부담을 제외하고 낙찰가만 비교해서는 안 됩니다.
- 배당·세금 재확인. 예상배당은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산이며 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당과 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “3.42억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 최저매각가는 342,000,000원이지만, 권리분석의 출발점은 그 숫자가 아닙니다. 남국현의 전세권은 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서가 매수인 인수를 명시합니다. 남국현의 임차권 역시 2021.09.17. 전입·점유로 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
현재 계산상 매수인 인수액은 270,000,000원이고, 신건 최저가와 합친 단순 실질취득 부담은 612,000,000원입니다. 후순위 가압류·압류가 소멸한다는 사실만으로 안전형 물건으로 볼 수 없습니다. 더구나 허도건·장은영·권지원·신채림까지 점유·임차관계가 조사돼 있어 명도관계도 단순하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라, 남국현에게 실제로 얼마가 배당되고 최종적으로 얼마가 매수인에게 남는지 확정하는 것입니다.
