부산지방법원 2024타경6767. 해운대구 우동 해피투모로우마린 12층 1204호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 중아건설주식회사이며, 2021.02.22 소유권을 이전받을 때 등기부상 거래가액은 359,920,940원입니다. 이후 2022.07.20 부산은행이 채권최고액 2,200,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 기준권리 뒤의 권리는 정리가 명확합니다. 부산은행의 추가 근저당 2건, 현대개발 주식회사와 부산신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단·금정구·국세·해운대구·연제구의 압류 및 임의경매개시결정은 모두 기준권리 후순위입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에 5명이 확인되고, 이 중 남국현의 전입일은 2021.09.17로 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6767 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 602, 12층1204호 (우동,해피투모로우마린) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 중아건설주식회사 |
| 소유권 거래가액 | 359,920,940원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 7,845,088,837원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.20 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유가 변수
말소기준은 2022.07.20 부산은행 근저당입니다. 이후 설정된 2023.06.29 근저당 913,000,000원, 2023.08.25 근저당 3,300,000,000원, 현대개발 가압류 33,935,550원, 부산신용보증재단 가압류 153,297,390원과 각 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 남국현의 선순위 전입을 먼저 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남국현 | 2021.09.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 허도건 | 2022.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은영 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권지원 | 2024.04.11 | 20,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신채림 | 2024.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
허도건·장은영·권지원·신채림은 모두 2022.07.20 말소기준 이후 전입이어서 그 전입일만 놓고 보면 대항력이 없습니다. 권지원은 보증금 20,000,000원, 월세 900,000원으로 조사됐습니다. 반면 남국현은 기준권리보다 앞선 2021.09.17 전입입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 360,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 소유권 이전 당시 거래가액은 359,920,940원으로 현재 감정가와 매우 가까운 수준입니다. 다만 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 현재 360,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 부산은행 · 을구 1번 근저당 | 2,200,000,000원 | 354,160,000원 |
| 2. 부산은행 · 을구 2번 근저당 | 913,000,000원 | 0원 |
| 3. 부산은행 · 을구 3번 근저당 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 현대개발 주식회사 가압류 | 33,935,550원 | 0원 |
| 5. 부산신용보증재단 가압류 | 153,297,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 6,600,232,940원 중 예상 배당은 354,160,000원이고, 미배당은 6,246,072,940원입니다. 집행비용 5,840,000원이 먼저 차감됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 사건상 물건종류는 오피스텔이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단으로 북서측 해운대로와 접하고 남동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형이며 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 공시지가. 10,870,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·온천지구·가축사육제한구역·일반상업지역·시가지경관지구·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남국현 임대차 확인. 2021.09.17 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 선순위 임차보증금이 존재하고 배당으로 소진되지 않는다면 낙찰가 외 승계액이 추가될 수 있으므로 현재는 인수액을 미상으로 두어야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 실제 배당순서를 확정할 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 360,000,000원을 최근 실거래와 직접 대조하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 안전합니다.
- 점유자 5명 확인. 현황조사상 확인된 각 점유자의 실제 점유부분과 계약관계를 매각물건명세서 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘선순위 점유자’가 승부처
이 사건은 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2022.07.20 부산은행 근저당 이후의 각종 근저당·가압류·압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 남국현은 그보다 앞선 2021.09.17 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 지금 단계에서는 대항력 및 승계금액을 확정할 수 없고, 따라서 매수인 인수액도 미상입니다.
또한 최저가는 감정가와 같은 360,000,000원의 신건이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기권리는 정리되지만 선순위 점유관계가 미확정된 확인필수형입니다. 입찰 판단의 선결조건은 남국현의 실제 임대차보증금과 승계 여부를 확정하는 것입니다.
